Podnebne spremembe že vplivajo na vsakdanje življenje Evropejcev, tako na njihovo zdravje kot na ekonomske razmere, in pričakovati je, da se bo to še stopnjevalo. Poplave, suše, vročinski valovi in druga s klimo povezana tveganja postajajo močnejša, daljša in pogostejša, Evropa nanje ni pripravljena, opozarja Evropska agencija za okolje (EEA).

Škoda, ki je v EU nastala kot posledica vremenskih dogodkov – ne vključujejo potresov in drugih geoloških tveganj –, je med letoma 1980 in 2023 dosegla okoli 738 milijard evrov. Od tega je je samo v zadnjih treh opazovanih letih nastalo za 162 milijard. Manj kot petina teh škod je bila po ocenah krita z zavarovanji, navaja EEA. Od tega je bilo v Sloveniji škod v opazovanem obdobju za okoli 17,5 milijarde evrov, z zavarovanjem jih je bilo kritih dva odstotka. Uvrščamo se na vrh med državami z največjo škodo na prebivalca ter najslabšo zavarovanostjo.

Vrzeli v zavarovalni zaščiti

Evropska agencija za zavarovalništvo in poklicne pokojnine (EIOPA) objavlja pregled vrzeli v zavarovalni zaščiti pred naravnimi nesrečami. Na podlagi zadnjih podatkov s konca lanskega leta opozarjajo, da sta največji nevarnosti v Sloveniji možnost celinskih poplav in potresa, pri obeh je velik zavarovalni primanjkljaj. Pogled v statistike slovenskega zavarovalnega združenja pokaže, da smo v letu 2023 plačali za 162,5 milijona evrov premij za zavarovanje proti požaru in drugim elementarnim nesrečam – za primerjavo: za zavarovanje kopenskih motornih vozil je bilo teh premij za 453 milijonov.

Primerno zavarovanih objektov za poplave in potres je alarmantno malo

Po ocenah tako tretjina nepremičnin, ki so v lasti fizičnih oseb, sploh ni zavarovanih za nobeno nevarnost in podobno velja tudi za objekte v lasti podjetij. Ob tem velja, da svoje nepremičnine pogosteje zavarujejo lastniki stanovanj v večstanovanjskih blokih, kjer naj bi jih bilo nezavarovanih približno 15 odstotkov.

Po ocenah tretjina nepremičnin, ki so v lasti fizičnih oseb, sploh ni zavarovanih za nobeno nevarnost. Ob tem velja, da svoje nepremičnine pogosteje zavarujejo lastniki stanovanj v večstanovanjskih blokih. FOTO: Blaž Samec/Delo

Kot pojasnjuje Anže Urevc, predsednik združenja upravnikov nepremičnin, ki deluje v okviru zbornice za poslovanje z nepremičninami pri Gospodarski zbornici Slovenije, je zavarovanost odvisna tudi od ravnanja upravnikov v letih okrog preloma tisočletja. Nekateri so namreč ves stanovanjski fond, ki so ga upravljali po privatizaciji, zavarovali in nato iz polic izvzemali posameznike, ki se s tem niso strinjali. Stopnja zavarovanosti je pri teh zelo visoka, ravno obratno pa je v primerih, ko so upravniki prepustili odločitev etažnim lastnikom.

Od tistih, ki za nakup ali gradnjo nepremičnine najamejo posojilo s hipoteko na nepremičnino, banka zahteva sklenitev ustreznega zavarovanja zanjo do poplačila dolga. »Po naravnih nesrečah, ki se zgodijo pri nas (na primer poplave) ali v soseščini (na primer potres v Petrinji na Hrvaškem), se število sklenjenih zavarovanj sicer nekoliko poveča, a se običajno kmalu spet umiri ali se vrne na podobno raven kot pred tem,« pa ugotavljajo v naši največji zavarovalnici, Zavarovalnici Triglav.

Večstanovanjski objekti v skupni polici

V primerjavi s samostojnimi hišami, kjer so v eni polici zbrana kritja za objekt in opremo, se zavarovanja doma v večstanovanjskih objektih sklepajo nekoliko drugače. Zavarovanje opreme v stanovanju sklepa vsak lastnik posebej za svoje stanovanje, sklenitev ter spreminjanje zavarovanja za stavbo kot celoto, njenih skupnih delov pa sodi od leta 2021 med posle rednega upravljanja. Sklene ga upravnik, in sicer, če se več kot 50 odstotkov etažnih lastnikov glede na solastniški delež na zboru stanovalcev strinja s tem.

Boštjan Udovič, predsednik zbornice za poslovanje z nepremičninami pri GZS, dodaja, da si v združenju prizadevajo, da bi bile večstanovanjske stavbe v večjem deležu zavarovane kot celote, ker je to bolj sistemski pristop in je tudi uveljavljanje škod lažje. Pri tem opozarja, da etažnega lastnika samostojno zavarovanje sorazmernega deleža skupnih delov ne odvezuje obveznosti plačila premije, ki mu pripada glede na lastniški delež, če se solastniki dogovorijo za skupno polico.

Če skupno zavarovanje dobi podporo večine solastnikov glede na lastniški delež, odločitev velja za vse. FOTO: Uroš Hočevar/Delo

Stanovanjski zakon predpisuje, da če skupno zavarovanje dobi podporo večine solastnikov glede na lastniški delež, odločitev velja za vse. »Stanovalcem večstanovanjskih zgradb svetujemo sklenitev skupinske zavarovalne police prek upravnika,« dodajajo tudi v Zavarovalnici Triglav. Lastniki stanovanj lahko svoj solastniški delež dodatno zavarujejo z ločeno zavarovalno polico za zavarovanje doma.

Po besedah Anžeta Urevca so ta individualna zavarovanja večkrat vzrok, da se zadostna večina solastnikov ne strinja s sklenitvijo skupnega zavarovanja stavbe kot celote. »Ti lastniki so namreč proti, saj so prepričani, da zadostuje lastno zavarovanje, poleg tega včasih nimajo volje ukvarjati se s prilagoditvami svoje zavarovalne police. Po sklenitvi skupnega zavarovanja je namreč priporočljivo, da se individualne police ustrezno prilagodijo tako, da se iz njih izključijo kritja, vključena v skupno zavarovanje.«

Kritja in kakovost sklenjenih polic

»S skupinsko zavarovalno polico, tako imenovanim požarnim zavarovanjem, sklenjenim prek upravnika, je zavarovan celoten objekt. Torej vsi deli zgradbe, tudi temelji in kletni zidovi, vse vgrajene inštalacije in vsa vgrajena oprema, kot so dvigala, centralna kurjava s cisterno za gorivo,« pojasnjujejo v naši največji zavarovalnici. Dodajajo, da se obseg zavarovalnih kritij razlikuje med zavarovalnimi policami, največkrat pa so pokrite zgolj temeljne požarne nevarnosti, torej požar, strela, eksplozija, vihar, toča, padec letala, manifestacija, demonstracija in udarec motornega vozila, ki je last stanovalcev.

Pogosto stranke v te police vključijo tudi zavarovanje proti izlivu vode, včasih pa tudi zavarovanje proti poplavi in strojelomno zavarovanje inštalacij ter odgovornost lastnikov stanovanj iz hišne in zemljiške posesti. Po Urevčevih besedah je cena pomemben dejavnik pri odločitvi etažnih lastnikov o paketu kritij.

Ko bo streslo, bo katastrofa

Ti pogosto gledajo na vsak evro, ki je na upravnikovi položnici, strošek za najširši paket je lahko kar visok. Kot primer navaja zavarovanje za primer potresa v starejših stavbah, »ki je že dalj časa dražje, letos pa se je precej podražilo tudi zavarovanje proti poplavam«. Tako da je pogosta praksa, da upravniki zavarujejo omenjena osnovna kritja, police pa po izkušnjah nadgradi od 20 do 30 odstotkov etažnih lastnikov.

Smiselno je, da stanovalci preverijo, katera kritja zagotavlja skupna polica. Z individualnim zavarovanjem nato zagotovijo kritja za dodatne nevarnosti, ki jim je njihov dom najbolj izpostavljen, dodajajo v Zavarovalnici Triglav. Pri tem posebej opozarjajo prav na zavarovanje za primer potresa, ki je redko sklenjeno po zavarovalni polici upravnika, »vendar ga stanovalcem večstanovanjskih zgradb vsekakor priporočamo, še zlasti na potresno najbolj ogroženih območjih. Če imajo potresno zavarovanje le posamična stanovanja v individualni polici, bo izplačilo zavarovalnine v primeru potresa, ki lahko uniči celotno zgradbo, samo v odstotku solastniškega deleža zavarovanih stanovanj.

Manjkajočo vrednost nadomestitvene gradnje lastniki nezavarovanih stanovanj v njihovem solastniškem deležu krijejo iz drugih virov. Etažni lastnik, ki bi imel sklenjeno potresno zavarovanje, celotna stavba pa ne bi bila potresno zavarovana, bi prejel zavarovalnino tudi za škodo, povzročeno na skupnih delih v solastniškem deležu. Poleg tega zavarovanje doma vključuje še številna kritja, ki jih skupno zavarovanje ne, na primer zavarovanje domske asistence.«

Pomen zavarovalne vsote

Med pomanjkljivostmi skupnih polic osnovnega požarnega zavarovanja Urevc izpostavlja predvsem prenizke zavarovalne vsote. Zaradi tega so nepremičnine podzavarovane. Zavarovalnice to ugotovitev potrjujejo in pojasnjujejo: podzavarovanost pomeni, da je gradbena vrednost objekta višja od zavarovalne vsote v zavarovalni polici. V tem primeru morebitna škoda ne bi bila pokrita v celoti, temveč bi zavarovalnica izplačala le njen sorazmerni del.

Romana Lesjak: Nisem si predstavljala, da nam bo uspelo sanirati toliko škode

»Za stanovalce je pomemben tudi podatek, ali je skupno zavarovanje večstanovanjske hiše prek upravnika sklenjeno na dejansko vrednost. V tem primeru namreč zavarovalnica pri obračunu škode upošteva tudi amortiziranost objekta. Etažno lastnino v večstanovanjski stavbi ter opremo v njej je priporočljivo zavarovati na novo vrednost. Ob uničenju ali poškodovanju zavarovanega predmeta bo zavarovalnica povrnila znesek, ki je enak novonabavni vrednosti,« pojasnjujejo.

Potrebe po izboljšavah

Urevc še pove, da bi izzive na področju zavarovanja večstanovanjskih objektov deloma lahko odpravili z obveznim zavarovanjem večjih stavb po zgledu Hrvaške. »O tem se v združenju že dalj časa pogovarjamo, prisluhnili so nam tudi na pristojnem ministrstvu, a zadeva še ni povsem zrela, kajti to bi odprlo številna nova vprašanja.« Sta pa razumevanje in sprejemanje skupnega zavarovanja zelo odvisni od tega, kako upravnik to predstavi etažnim lastnikom. Tam, kjer v to vključujejo zavarovalne posrednike, so izkušnje dobre.

V Zavarovalnici Triglav pa izpostavljajo, da se sistemske pomanjkljivosti največkrat pokažejo ob nesrečah, kot je bil požar v dijaškem domu pred nekaj meseci ali poplave leta 2023. »Pri tem poudarjamo tako opremljenost in preventivno zaščito stavb ter večstanovanjskih zgradb kot tudi ustrezno zavarovanje.«