Visoke cene stanovanj bodo take tudi ostale

Za letošnje leto bistvenih sprememb na nepremičninskem trgu ne vidim, pravi direktor nepremičninske agencije Stoja Trade Zoran Đukić. Po njegovem ni vzrokov za znižanje cen, saj je več dejavnikov, ki jih potiskajo navzgor: ponudba stanovanj je že tradicionalno na dnu, obrestne mere se znižujejo, brezposelnost je majhna, premoženje mnogih se je z rastjo na kapitalskih trgih povečalo, v Gazi se je vojna (za zdaj) končala.

Najprej pa o tem, kaj se je na trgu stanovanj dogajalo lani. Državni statistični urad razpolaga s podatki do tretjega lanskega četrtletja. V tem se je nadaljeval padec transakcij s stanovanjskimi nepremičninami, ko je bilo število prodaj najmanjše v zadnjih 14 letih oziroma drugače – 30 odstotkov manjše kot v istem četrtletju leto prej. Pri tem se je nadaljevala rast cen stanovanjskih nepremičnin, ki so dosegle nove rekordne vrednosti, tako da so se od leta 2015 podvojile.

Cena stanovanj. INFOGRAFIKA: Delo

»V zadnjem lanskem četrtletju se je prvič po več zaporednih kvartalih ustavilo upadanje števila transakcij,« pa ugotavlja Ajda Kaluža iz podjetja Arvio, ki spremlja aktualno dogajanje na trgu nepremičnin. Še vedno pa je transakcij precej manj kot v zadnjem četrtletju 2023. »Z zmernim optimizmom spremljamo število transakcij v prvem četrtletju letos. Upamo, da je zadnji kvartal nakazal umiritev trga in da bodo podatki naslednjega kvartala to potrdili,« dodaja.

Po njihovih podatkih ponudba rabljenih stanovanj, ki so na trg prihajala na novo, ni upadla tako drastično kot sam promet: »Iz tega sklepamo, da vzrok za upad prometa pri rabljenih stanovanjih ni izključno pomanjkanje ponudbe, kot se pogosto trdi, ampak tudi hitro rastoče cene nepremičnin.«

Kljub temu pa je promet z nepremičninami med »julijem in decembrom lani drastično upadel«, ugotavljajo na geodetski upravi. Že pet polletij pred tem se je število transakcij s stanovanjskimi nepremičninami zmanjševalo v povprečju za približno deset odstotkov, v drugi polovici leta 2024 pa je bil padec največji v opazovanem obdobju. K temu delno prispevata napoved davka na nepremičnine in omejitev kratkoročnih najemov, pojasnjuje Matej Furlan z urada za množično vrednotenje nepremičnin pri geodetski upravi. Čedalje manj je tudi ljudi, ki si nakup zaradi visokih cen sploh lahko privoščijo. V povezavi s cenami sicer opozarja, da zaradi majhnega števila transakcij, pri čemer gre za nepremičnine boljše kakovosti na dobrih lokacijah, ki so zato dražje, statistika pokaže nekoliko izkrivljeno sliko. Če bi bilo prodaj več, bi bile tudi v statistiki prikazane cene korigirane.

Padec kupoprodaj. INFOGRAFIKA: Delo

Sogovornik ugotavlja, da je nepremičninski cikel, gledano po številu transakcij, dosegel vrhunec. Tudi cene bodo po njegovem težko še rasle zaradi plačilne nezmožnosti potencialnih kupcev. Ne pričakuje pa, da bi se znižale, dokler na trgu ne bo večjega števila novozgrajenih stanovanj oziroma dokler stare, nezanimive enote ne bodo prišle na trg obnovljene. Kajti povpraševanje bo ostalo na najmanj enaki ravni, ker ima toliko ljudi nerešeno stanovanjsko vprašanje. »Da bi se cene umirile, je treba povečati ponudbo,« pove Furlan in pripomni, da velikost stanovanjskega fonda v Sloveniji glede na število prebivalcev ni slabo, težava je, da je v njem toliko nekakovostnih in neuporabnih nepremičnin, zato je treba na tem področju še dosti postoriti.

Cene nepremičnin določa razmerje med ponudbo in povpraševanjem. To kaže, da ne bodo padle, ugotavlja Đukić. Analiza trendov to potrjuje.

Ključni trendi na nepremičninskem trgu? Cene v nebo, transakcije na dno

Kritično pomanjkanje ponudbe

Ključni del, ki trenutno najbolj določa cene nepremičnin, je pomanjkanje ponudbe stanovanj, opozarja več sogovornikov iz nepremičninskih vod. »Ponudba je podhranjena, ni niti rabljenih stanovanj. Transakcij je zato malo in cene so visoke,« ugotavlja Zoran Đukić. V zadnjih letih se število dokončanih stanovanj na leto sicer povečuje; leta 2023 jih je bilo po podatkih statističnega urada 4919, kar je največ po letu 2011, a polovico manj kot, denimo, leta 2008.

Zoran Đukić pravi, da je v pripravi kar nekaj projektov, bistvenih sprememb na tem področju ni. Več kazalnikov napoveduje, da bo ponudba stanovanj šibka tudi v prihodnje.

Podobno kot prodaja stanovanj se zmanjšuje tudi prodaja zemljišč za gradnjo stavb. V prvi polovici lanskega leta so na Geodetski upravi RS ta trend zabeležili že šesto polletje zapored. Število kupoprodaj in skupna prodana površina zazidljivih zemljišč sta se v prvem polletju 2024 v primerjavi s prvim polletjem 2021, ko sta bila po epidemiji največja, zmanjšala skoraj za polovico, ugotavljajo na Gursu. Tudi cene zemljišč so v prvem lanskem polletju po dveh letih stagnacije dosegle rekordno raven. Najdražja so v Ljubljani. Cene v glavnem mestu dosegajo ali celo presegajo le cene v priobalnih krajih ter na Bledu in v Kranjski Gori, kjer pa je ponudba izredno majhna in so prodaje zelo redke. A tudi marsikje po Sloveniji zemljišč za gradnjo stavb primanjkuje, kar povzroča pritisk na cene. Ponudba primernih zazidljivih zemljišč je razmeroma majhna predvsem v največjih mestih, zato je približno tri četrtine transakcij na pretežno ruralnih območjih, ugotavljajo na Gursu.

Vse dražje hiše in zemljišča. INFOGRAFIKA: Delo

Tri leta zapored se krči tudi število izdanih gradbenih dovoljenj. Lani je bilo tako z gradbenimi dovoljenji načrtovanih 14 odstotkov manj stanovanj kot leto prej. V enostanovanjskih stavbah se je število predvidenih stanovanj zmanjšalo za desetino, v večstanovanjskih pa za 18 odstotkov.

Na prihodnjo večjo investicijsko aktivnost bi lahko vplivali nižje obrestne mere in s tem cenejše financiranje, pri čemer se je rast gradbenih stroškov umirila. Na Uradu za makroekonomske analize in razvoj (Umar) pritrjujejo, da bodo nižje obrestne mere vplivale predvsem na stanovanjske investicije, »a bolj na srednji rok«.

Vlada napoveduje največji cikel gradnje javnih najemnih stanovanj v zgodovini Slovenije. Za prihodnjih deset let bo za gradnjo 20.000 najemnih stanovanj zagotovila milijardo evrov proračunskega denarja, torej vsako leto sto milijonov evrov. A pot do vseljivosti teh stanovanj je še dolga. Težava bo pridobiti ustrezna komunalno opremljena zemljišča, pred investitorji so med drugim tudi dolgotrajni postopki spreminjanja občinskih prostorskih izvedbenih aktov.

Povpraševanje krepijo nižje obresti

Poleg ponudbe na ceno nepremičnin vpliva še povpraševanje. Številni kazalniki kažejo, da se to krepi, kar pritiska na rast cen. »Trend povpraševanja se povečuje,« ugotavlja Đukić. »Ob izvolitvi Donalda Trumpa je zavel optimizem na borzah in kriptotrgih, kar se pozna tudi na nepremičninskem trgu. Brezposelnost je majhna, pozitivno na trg deluje tudi umiritev konflikta v Gazi. Velik vpliv pa ima tudi znižanje obrestnih mer,« na kratko povzema Đukić, ki dodaja, da so priča novemu valu povpraševanja po nakupu in najemu med ukrajinskimi državljani.

Poglejmo podrobneje dejavnike, ki bodo vplivali na povpraševanje po nepremičninah. Kot omenjeno, se zdi, da jih vsaj večina podpira njegovo rast.

Najizrazitejši dejavnik je padec obrestnih mer. Evropska centralna banka je po rekordno hitrem dvigu ključnih obrestnih mer te od lanskega junija znižala petkrat. Analitiki za letos pričakujejo dodatne reze.

Šestmesečni euribor se je s 4,1 odstotka jeseni 2023 znižal pod 2,5 odstotka, po napovedih analitikov pa se bo še krčil. S tem se znižujejo tudi obrestne mere na slovenskih bankah. Efektivna obrestna mera za stanovanjska posojila se je s svojega vrha leta 2023 do konca lanskega leta znižala za približno odstotno točko, in sicer pod 3,5 odstotka, kažejo podatki Banke Slovenije. Tako imenovani zeleni krediti, ki jih za energetsko učinkovitejše stavbe ponujajo nekatere banke, so še ugodnejši. »Zeleni krediti so trend,« pravi Zoran Đukić.

Da cenejše financiranje spodbuja kreditiranje, opažajo banke in izkazuje statistika centralne banke. Lani so banke odobrile skupaj za 1,4 milijarde evrov novih stanovanjskih posojil različnih ročnosti, kar je skoraj petino več kot leto prej, a še vedno 38 odstotkov manj kot leta 2022.

Ob izvolitvi Donalda Trumpa je zavel optimizem na borzah in kriptotrgih, kar se pozna tudi na nepremičninskem trgu, pravi Zoran Đukić. FOTO: Blaž Samec/Delo

Kupna moč bo večja

Na povpraševanje vplivajo tudi gospodarske razmere, ki vsaj za zdaj ostajajo ugodne. Umar v najnovejši pomladanski napovedi za letos pričakuje višjo gospodarsko rast kot lani, in sicer 2,1-odstotno.

Kljub odpuščanjem v nekaterih podjetjih stopnja zaposlenosti ostaja na rekordnih ravneh, konec lanskega leta pa se je število delovno aktivnih povečalo in znova preseglo mejo enega milijona. Na Umarju za letos pričakujejo nizko rast zaposlenosti in zmanjšanje že tako majhne brezposelnosti. Pomanjkanje delovne sile bo povzročalo pritiske na rast plač, te bo povečeval tudi dogovor o plačnih spremembah v javnem sektorju. To bo večalo kupno moč prebivalstva. »Rast skupne povprečne bruto plače bo tudi letos razmeroma visoka – realno blizu štiriodstotna –, izhajala bo tako iz zasebnega kot javnega sektorja. Nato naj bi se nekoliko umirila, a bo realna rast presegala stopnje izpred desetletja,« pojasni v. d. direktorja Umarja Maja Bednaš.

Rast cen nepremičnin je vsaj od leta 2016 opazno prehitevala realno rast plač, izjema je le leto 2020, ki je bilo zaznamovano z izdatnimi koronskimi dodatki nekaterim skupinam zaposlenim. Po začetku vojne v Ukrajini je visoka inflacija plače realno celo znižala za 5,6 odstotka, medtem ko so se stanovanja podražila za skoraj 15 odstotkov. Kot rečeno, bo v prihodnjih letih realna rast po napovedi Umarja presegla stopnje izpred desetletja, s čimer bi se kupna moč za nakupe stanovanj ob morebitni stagnaciji cen nepremičnin lahko tudi dvignila. Višja kupna moč pa bo krepila povpraševanje.

To bi se lahko spremenilo ob večji gospodarski krizi, napovedujejo nepremičninski poznavalci. A kot rečeno, za zdaj te ni pričakovati, vsaj ne v osnovnih scenarijih analitikov. Obstajajo pa velika tveganja in negotovosti v mednarodnem okolju, predvsem glede ameriških protekcionističnih teženj. Na Umarju so izračunali, da bi uvedba carin na evropske izdelke in povračilni ukrepi slovensko gospodarsko rast znižali za pol odstotne točke, 25-odstotne carine na avtomobile pa bi padec še poglobile. Kljub temu pa bi Slovenija tudi ob tem imela letos šibko, a pozitivno gospodarsko rast.

Število dokončanih stanovanj se povečuje, a jih je bilo leta 2023 polovico manj kot, denimo, leta 2008.

Premoženje se povečuje

Đukić kot vzroke, ki prispevajo k povpraševanju, omenja rasti tečajev na borzah in kriptotrgih. Kljub padcem v zadnjih desetih dneh je ameriški indeks S&P 500 v zadnjem letu zrasel za 16 odstotkov, v zadnjih petih letih pa za skoraj sto odstotkov. Med najdonosnejšimi na svetu je Ljubljanska borza. Indeks SBI TOP je lani zrasel za 33 odstotkov, skoraj četrtino je pridobil tudi letos.

Po zmagi Donalda Trumpa je na nove rekordne vrednosti poletel tudi kriptotrg. Največja kriptovaluta bitcoin je presegla vrednost 100.000 dolarjev, trenutno se giblje tik pod 90.000 dolarji.

Izidor Jerman iz Triglav skladov ugotavlja, da borzni indeksi kljub geopolitičnim negotovostim ohranjajo trend rasti: »Glavni vzrok za to so odlični poslovni rezultati podjetij, predvsem napovedi poslovanja za leto 2025.« Tako ameriška kot evropska in kitajska podjetja napovedujejo višje dobičke kot lani. Vlagatelji so torej optimistični, kar pa ne pomeni, da kratkoročna borzna korekcija na delniških trgih ni izključena, meni Jerman.

Pri tem je treba opozoriti, da le manjši del prebivalstva, predvsem v Sloveniji, vlaga v kapitalske trge in s tem krepi svoje premoženje. Čeprav so vzajemni skladi lani prejeli več sredstev prebivalcev in nefinančnih družb kot banke, je v manj donosnih bančnih depozitih še vedno precej več premoženja Slovencev kot v drugih finančnih instrumentih. Ob koncu lanskega leta so imela gospodinjstva pri bankah za 27,3 milijarde evrov vlog oziroma 800 milijonov evrov več kot leto pred tem. Pri tem so relativno nezadolžena, saj imajo za dobrih 13 milijard evrov kreditov.