Po skoraj 20 letih nova raziskava o stanovanjskih razmerah v Sloveniji

Nova raziskava o stanovanjskih razmerah v Sloveniji, izvedena po skoraj dveh desetletjih, ponuja celovit vpogled v trende in izzive na tem področju. Raziskava razkriva, da Slovenci še vedno raje živimo v hišah, saj se je delež prebivalcev, ki bivajo v hišah, v primerjavi z letom 2005 znatno povečal. V ospredju ostaja lastništvo nepremičnin, vendar postaja dolgoročni najem, še posebej v obliki javnega neprofitnega najema, vse bolj sprejemljiva možnost.

Potrebujemo nove oblike stanovanj za starejše

Mladi so med najbolj ranljivimi skupinami, saj se pogosto soočajo z neustreznimi bivalnimi razmerami in visokimi stroški. Po drugi strani pa raziskava osvetljuje tudi izzive starejših prebivalcev, ki se soočajo s pomanjkanjem prilagojenih stanovanj in dostopa do osnovnih storitev.

Bivalne preference ostajajo tradicionalne – Slovenci cenijo mir, zeleno okolico in zagotovljeno parkirišče. Kljub temu je opaziti premik v percepciji nepremičnin kot finančne naložbe, saj manj ljudi dojema nakup stanovanja kot dobro finančno naložbo.

Slovenci cenijo tudi to, kako se razumejo s sosedi, a manj kot leta 2005. FOTO: Shutterstock

Po skoraj dveh desetletjih je Slovenija dobila novo celovito raziskavo o stanovanjskih razmerah, ki prinaša vpogled v bivalne pogoje, preference, selitvene namere ter vrednote in zadovoljstvo prebivalcev. Raziskava, izvedena med 19. marcem in 10. junijem 2024, je bila opravljena na reprezentativnem vzorcu 2114 polnoletnih prebivalcev, izbranih iz registra prebivalcev Slovenije. Podatke so zbrali s spletnimi in pisnimi anketami, povabila k sodelovanju pa so bila poslana po pošti.

Raziskavo so izvedli raziskovalci s Fakultete za uporabne družbene študije v Ljubljani. FOTO: Mavric Pivk Mavric

Projekt sta financirala Ministrstvo za solidarno prihodnost in Javna agencija za znanstveno raziskovalno in inovacijsko dejavnost RS, raziskavo pa so izvedli na Fakulteti za družbene vede. V njej so sodelovali dr. Mitja Hafner Fink, dr. Samo Uhan, dr. Maša Filipovič Hrast, dr. Ana Jagodic, dr. Otto Gerdina, dr. Boštjan Kerbler, dr. Richard Sendi, Ajda Šeme in Robi Koščak.

Hiše vse bolj priljubljene

Eden najbolj izstopajočih rezultatov raziskave je povečan delež prebivalcev, ki živijo v hišah. Leta 2005 je bilo takih 55,4 odstotka, danes pa kar 66,6 odstotka. Hkrati so se hiše v povprečju povečale s 97,5 m² na 130,4 m², medtem ko so stanovanja v povprečju povečala za dobre štiri kvadratne metre – s 56,5 m² na 60,7 m². Povprečno število sob na prebivalca je zraslo z 1,1 na 1,3 pri hišah in z 0,8 na 1 pri stanovanjih, kar nakazuje večjo prostornost bivalnih enot.

Največ ljudi si še vedno želi živeti v hiši. FOTO: Romolo Tavani/Shutterstock

Lastništvo nepremičnin še vedno prevladuje, a najemništvo narašča

Čeprav je lastništvo še vedno osrednja značilnost slovenskega stanovanjskega trga, saj ga izkazuje 80,8 odstotka prebivalcev, se povečuje delež najemnikov – z 9,3 odstotka leta 2005 na 11,2 odstotka danes. Najemni trg ostaja večinoma razdeljen med javni (neprofitni) najem, ki obsega več kot polovico najemnih stanovanj, in tržni najem, ki je v zadnjih letih nekoliko narasel.

V gradnji tri soseske z neprofitnimi stanovanji

Razlogi za rast najemništva so večplastni. Na eni strani naraščajo cene nepremičnin, kar otežuje dostop do lastništva, zlasti za mlade. Na drugi strani pa postaja najemništvo družbeno vse bolj sprejemljivo – čeprav pogosto bolj kot nujna rešitev kot svobodna izbira.

Selitve: želja je več, a večinoma se te ne uresničijo

Čeprav raziskava beleži rahlo povečanje namer o selitvah, dejanske realizirane selitve ostajajo nizke. Leta 2005 se je seliti nameravalo 13,9 odstotka prebivalcev, leta 2024 pa le malenkost več – 15,3 odstotka. A zanimivo je, da se je spremenila dinamika pričakovanj glede lastništva po selitvi. Leta 2005 je kar 84,9 odstotka anketirancev načrtovalo, da bodo tudi po selitvi lastniki, danes pa to načrtuje le še 58,2 odstotka. Hkrati se je delež tistih, ki pričakujejo najem, povečal z 9,5 odstotka na 30 odstotka.

Najemni trg ostaja večinoma razdeljen med javni (neprofitni) najem, ki obsega več kot polovico najemnih stanovanj, in tržni najem, ki je v zadnjih letih nekoliko narasel. FOTO: Alexkich/Shutterstock

Ta trend kaže na vedno večje ekonomske izzive, s katerimi se prebivalci soočajo pri dostopu do stanovanj. Vse več ljudi sprejema najem kot realnost, ki je posledica visokih cen nepremičnin in omejenih možnosti za nakup.

Nepremičnine si lahko privošči manj ljudi kot leta 2005. FOTO: Graphic And Photo Stocker/shutterstock

Najemništvo postaja vse priljubljenejše

Kljub pogostemu prepričanju, da je veliko najemnih stanovanj na zasebnem trgu oddanih brez pogodbe, podatki iz raziskav dokazujejo nasprotno. Večina najemnikov ima formalne najemne pogodbe, pri čemer je ta delež v letu 2024 dosegel kar 97,4 odstotka v primerjavi z 86,1 odstotka leta 2005. A kljub temu se pojavljajo dvomi – ali najemodajalci pogodbe uradno prijavijo in ali najemnine v pogodbah odražajo dejansko stanje? Pogosto slišimo, da najemniki del najemnine plačujejo »na roko«, kar meče senco na transparentnost najemniškega trga.

Neprofitna stanovanja v Velejnju. FOTO: Velenje MO/Press Release

Stanovanjska ranljivost: Mladi in enostarševske družine v ospredju

Raziskava osvetljuje problem »stanovanjske ranljivosti« in skupine prebivalstva, ki jih ta še posebej prizadene. Čeprav je delež prebivalcev s težavami, kot so vlaga, premalo svetlobe ali dotrajane napeljave, v splošnem upadel, so mladi med 18. in 34. letom izpostavljeni največ težavam. 

Kar 29 odstotka mladih se danes sooča z vlago v stanovanju – precej več kot ostale starostne skupine. FOTO: Šipić Roman/Delo

Dodatno težavo predstavljajo visoki obratovalni stroški, ki jih kot problem prepoznava 37,8 odstotka vprašanih. Še posebej ranljive so enostarševske družine in družine z mladoletnimi otroki, pa tudi prebivalci zasebnih in javnih najemnih stanovanj. Skoraj četrtina anketirancev je izpostavila energetsko neučinkovitost stavb, 21,6 odstotka pa slabo potresno varnost. Med drugimi izzivi so prebivalci izpostavili hrup (20 odstotkov) in slabe prometne povezave.

Slabi pogoji za starejše, a le redki si želijo selitve

Več kot četrtina starejših prebiva v večstanovanjskih stavbah, od katerih jih skoraj dve tretjini nima dvigala. Kar polovica teh stanovalcev čuti nujno potrebo po dvigalu, a ovire za izboljšave so velike. Finančne omejitve navaja kar 57 odstotkov starejših, dodatnih 28 odstotkov pa kot oviro izpostavlja starost ali bolezen.

Resorti za starejše generacije po zgledu iz tujine

Približno 36 odstotkov starejših ima finančne težave, povezane s stanovanjem, medtem ko se 39 odstotkov sooča s hrupom in slabimi prometnimi povezavami. Še bolj zaskrbljujoče je, da vsak deseti starejši nima dostopa do osnovnih storitev, kot so zdravstveni dom, lekarna, trgovina ali javni prevoz.

Takšni pogoji postavljajo vprašanje, ali je staranje na domu res najboljša rešitev za vse. FOTO: Leon Vidic/Delo

Kljub tem izzivom pa le 2 odstotka starejših resno razmišlja o selitvi v naslednjih treh letih. Pri morebitni selitvi pa bi prednost dali varnemu in kakovostnemu okolju z dobrim dostopom do osnovnih storitev.

Kaj prinaša prihodnost stanovanjskega trga?

Nova raziskava o stanovanjskih razmerah v Sloveniji razkriva, kako prebivalci dojemajo različne možnosti reševanja stanovanjskega vprašanja. Med analiziranimi možnostmi, kot so javni in neprofitni najem, tržni najem, lastništvo in alternativne oblike, je daleč najbolj priljubljeno samostojno lastništvo hiše ali stanovanja. Na lestvici od 1 do 5 je ta možnost prejela povprečno oceno 4,28, medtem ko je tržni najem brez subvencije prepoznan kot najmanj sprejemljiva rešitev (2,46).

Raziskava razkriva tudi tradicionalno bivalno usmerjenost Slovencev – polovica bi kot idealno okolje izbrala podeželje, medtem ko si bivanja v velikem mestu želi le sedem odstotkov. FOTO: Cortyn/Shutterstock

Lastništvo ostaja ideal, najem pa vse bolj sprejemljiv

Neprofitni javni najem je z oceno 3,88 druga najbolj sprejemljiva rešitev, sledita pa mu javni najem (3,67) in tržni najem s subvencijo. Negativne predstave o javnih najemnih stanovanjih, kot so slaba kakovost ali neprimerne soseske, so prisotne le v manjšem delu populacije. Javni najem je sicer bolj priljubljen med prebivalci z višjo izobrazbo in višjim dohodkom.

Prevladuje želja po lastni zidavi hiše. FOTO: Bogdanhoda/Shuttertsock

Hiša ostaja prvi izbor: gradnja hiše zanima 37,6 odstotka vprašanih, nakup hiše pa 22,9 odstotka. Stanovanja privlačijo le 20 odstotkov prebivalcev, približno enakega deleža pa si ne želi ne eno ne drugo. Ključna dejavnika odločitve za hišo sta trenutna bivalna situacija in starost – starejši od 60 let pogosteje izbirajo stanovanja.

(KOLUMNA) Za kaj vse smo lahko kljub vsemu hvaležni

Zanimiv premik pa je opazen pri dojemanju nepremičnin kot finančne naložbe. Medtem ko je leta 2005 več kot polovica vprašanih (50,3 odstotka) menila, da so nepremičnine dobra naložba, je leta 2024 ta delež padel na 22,5 odstotka. Razloge za ta premik lahko iščemo v višjih cenah nepremičnin in širši ponudbi alternativnih naložbenih možnosti.