Še včeraj spodbuda, danes omejitev

Nakup stanovanja na javni dražbi velja za ugodnejšo različico kupovanja nepremičnine. Kar ni nujno res. Pa vendar se primemo za glavo, kaj lahko uspe doseči dražitelju: skoraj tri tisoč evrov za kvadratni meter rabljenega stanovanja na obrobju Ljubljane, izklicna cena na dražbah pa se lahko zviša celo za 80 odstotkov in več.



Dražba, ki je v tujini razširjen način prodaje nepremičnin, si pri nas šele utira pot. Ne obsega samo zaseženih in nepremičnin iz stečajev, ampak tudi povsem običajno ponudbo. Zaradi narave postopka se tam lahko znajde na kupu več deset zagretih kupcev, zato se cena v adrenalinski tekmi lahko bistveno zviša – a le, če je nepremičnina urejena in če so prvotna cenovna pričakovanja prodajalca prizemljena.

Dražba ima svoje pluse in minuse, z njo ena ali druga stran lahko profitira, nobena pa ne more pričakovati čudežev. Prodajna (transakcijska) cena stanovanja bo nazadnje odvisna od tega, kakšna je njegova mikrolokacija, kako je vzdrževano, prenovljeno, energetsko varčno, kako racionalna je razporeditev prostorov ... Če se zdi glede na osnovni opis visoka, za to najbrž obstaja razlog. Če se prodajalcu mudi, bo pri ponudbi morda nekoliko bolj popustljiv, če bo preveč pogolten, pa bodo njegova pričakovanja zadušila posel. Enako bo na dražbi, prek nepremičninske agencije ali pri prodaji v lastni režiji. Tudi na dražbah ostajajo nepremičnine neprodane, če je izhodiščna cena postavljena (pre)visoko. Primer: republiški stanovanjski sklad je na dražbi pred kratkim prodajal 15 nadstandardnih stanovanj in 13 vrstnih hiš, prodal pa je samo dve. V nadaljnjih poskusih bo moral spustiti ceno.

A ne glede na način prodaje so cene stanovanj na slovenskem nepremičninskem trgu lani dobile posebno močan zalet. Stroka ocenjuje, da smo dosegli vrh nepremičninskega cikla. Kar je bilo še včeraj spodbuda, danes postaja omejitev. Večja zanesljivost zaposlitve in plače ter ugodni bančni krediti so nekaj časa razpihovali povpraševalsko ognjevitost, kupci so lovili trenutek, preden cena doseže vrh. A kot je povedal eden od naših sogovornikov, nekje obstajajo meje.

Povpraševanje (ali bolje: rast plače) ne more več slediti nebrzdani rasti apetitov prodajalcev. Poleg tega je jasno, da bodo banke zaostrile kreditne pogoje, ponudba manj tveganih fiksnih obrestnih mer se redči. Zato ni čudno, da gredo za med le nepremičnine, ki so primerno urejene in ponudbena cena ni nerealno visoka. In še: predvsem zunaj Ljubljane se bolje prodajajo manjši kvartirji, podražitev pa kupci kompenzirajo tudi tako, da se preusmerjajo na nepremičnine na obrobju večjih mest, kjer so cene zmernejše, infrastruktura pa kljub vsemu urejena.

In kje so v tej zgodbi razvojniki, gradbinci in investitorji, ki so še pred kratkim napovedovali (predvsem v Ljubljani) silne količine novih stanovanj? Splošna ocena je, da gradbinci kvarijo igro, saj njihov odziv na dogajanje na trgu (na živahno povpraševanje) zamuja. Lahko si mislimo, da zato, ker cene še niso dosegle višine, ki bi se vklopila v njihovo kalkulacijo z visokim donosom, lahko pa pritrdimo tezi, da jih ovira nezaupanje v tržno okolje. Res je, da nimajo niti baz podatkov o najemninah za stanovanja in poslovne prostore, kar je za resne igralce na trgu po svetu običajno. Zato je pospešek ponudbe izostal, opozarja Inštitut za nepremičnine.

Po ocenah deležnikov in Banke Slovenije postaja nakup nepremičnine zanimiva naložba za posameznika, posebej v centrih mest. V Mariboru v nepremičnine, denimo, vlagajo Ljubljančani, ker zaradi bistveno nižjih cen in ne toliko nižjih najemnin dosegajo boljši donos. Nasploh pa je pri visoki efektivni obdavčitvi, spreminjanju davčnih stopenj in različnih statusih najemodajalca investirati v stanovanjsko gradnjo dolgoročno še vedno tvegano.