Nepremičnine pod drobnogledom: prisluhnite tistim, ki vedo več

Da se nam na poti do sanjske nepremičnine ne bi zapletlo, je dobro poznati ključne zakonitosti trga, razumeti pravne in finančne pasti ter vedeti, kako se zaščititi pred nepredvidenimi tveganji.

Posebna kampanja Nepremičnine 2025 – Trendi in priložnosti v nepremičninah že od marca spremlja ključne spremembe in trende na nepremičninskem trgu. Vsi vidiki lastništva nepremičnin, od potresne varnosti zgradb do sodobnih trendov bivanja in gradnje ter možnosti vlaganja v nepremičnine, bodo v središču naše pozornosti v sredo, 9. aprila, na delo.si, ko bomo objavili serijo štirih programskih okroglih miz in s tem zaključili kampanjo Nepremičnine 2025.

V štirih tematskih epizodah vas čakajo odgovori strokovnjakov, ki so vsak na svojem področju razgrnili ključne izzive, trende in priložnosti — od prihodnosti bivanja in investicij v nepremičnine do zavarovalne zaščite ter pravnih zapletov in novosti, povezanih z lastništvom.

Kako bomo bivali jutri

Sodobna gradnja je usmerjena v povečanje odprtih bivalnih prostorov. Večstanovanjskih objektov je vedno več, gradnja pa je trajnostna in energetsko učinkovita. (Na fotografiji: voditeljica podkasta Nina Štajner, Uroš Fonovič, Blaž Miklavčič, Katja Gale) FOTO: Marko Feist

V podkastu z naslovom Kako bomo bivali jutri govorimo o prihodnosti bivanja in gradnje ter odpiramo ključna vprašanja sodobnega bivanja in razkrivamo inovativne rešitve, ki bodo zaznamovale prihodnost.

Voditeljica Nina Štajner se je pogovarjala z Blažem Miklavčičem, glavnim direktorjem GH Holding, Urošem Fonovičem, direktorjem podjetja Lunos Slovenija, in Katjo Gale, arhitektko in direktorico biroja EDH. Blaž Miklavčič je poudaril, da je v sodobni gradnji vse večji poudarek na trajnostnih gradnjah in uporabi naravi prijaznih materialov. Energetska učinkovitost postaja standard, kar je tudi v skladu z regulativami. Uroš Fonovič, direktor podjetja Lunos, je dodal, da kupci postajajo vedno bolj zahtevni in da je pomembno, da se gradnje izvajajo preudarno. Energetska učinkovitost in trajnost sta ključna dejavnika, ki vplivata na bivalno udobje in zdravje ljudi. Pri večstanovanjskih objektih je pomembno tudi, da so zasnovani tako, da omogočajo socializacijo in skupno življenje, kar je postalo še bolj izrazito po pandemiji covida-19.

Kot je poudarila Katja Gale, izraz »nadstandardno« ni zakonsko definiran in je pogosto le marketinški trik. Nadstandardne nepremičnine naj bi imele višjo kakovost bivalnih razmer, vendar pogosto ne izpolnjujejo pričakovanj kupcev. Manjši investitorji, ki gradijo enodružinske hiše, sledijo trendu sodobne zasnove tlorisov, v katerih prevladujejo veliki in odprti bivalni prostori. Namesto tradicionalne ločitve kuhinje, jedilnice in dnevne sobe se vse bolj odločajo za povezane prostore, ki omogočajo večjo socializacijo in funkcionalnost. Prav tako je opazna želja po večjem stiku z naravo, kar se odraža v večjih steklenih površinah in neposrednem dostopu do vrta. Mirno okolje in naravna svetloba sta ključna dejavnika pri oblikovanju sodobnih enodružinskih hiš.

Na drugi strani pa večji investitorji, ki gradijo večstanovanjske objekte, sledijo nekoliko drugačnim trendom. V preteklosti so bili pogostejši nizki objekti z manjšim številom stanovanj, zdaj pa se vse bolj gradijo višji objekti z več stanovanji.

Priložnosti za vlaganje v nepremičnine

Slovenski nepremičninski trg ni tako občutljiv na nihanja kot zahodni trgi, kar omogoča večjo stabilnost in varnost za vlagatelje. (Na fotografiji: voditelj podkasta Nejc Gole, Dušan Jeraj, Sašo Šmigić, Marko Novak) FOTO: Marko Feist

Vlada je nedavno predstavila ambiciozen stanovanjski paket, katerega glavni cilj je povečanje števila javnih najemnih stanovanj. V prihodnjih desetih letih namerava vložiti milijardo evrov, kar naj bi omogočilo gradnjo tisoč novih stanovanj letno. Ta ukrep je dobrodošel, saj se je področje javnih najemnih stanovanj v Sloveniji zadnjih trideset let zanemarjalo. Kljub temu pa strokovnjaki opozarjajo, da predlagani ukrepi ne izkoriščajo v celoti potenciala obstoječih praznih stanovanj, ker je ena izmed glavnih ovir pomanjkljiva zaščita najemodajalcev, to pa odvrača lastnike od oddajanja svojih nepremičnin. V podkastu z naslovom Priložnosti za vlaganje v nepremičnine se je voditelj Nejc Gole pogovarjal s Sašem Šmigićem, članom uprave Generali Investments, Markom Novakom, predsednikom Slovenskega nepremičninskega združenja FIABCI, in Dušanom Jerajem, predsednikom Zbornice davčnih svetovalcev Slovenije.

Marko Novak je pohvalil vladno pobudo, vendar opozoril, da paket ne obravnava ključnih izzivov, kot so izkoriščanje praznih stanovanj, demografske spremembe in potreba po posodobitvi sistema določanja neprofitnih najemnin. Gostje so razpravljali tudi o tradicionalni priljubljenosti nepremičnin kot naložbenega razreda med Slovenci. V preteklih desetletjih so se izkazale za stabilno naložbo z razmeroma nizkimi donosi, vendar pa tudi z zelo nizko obdavčitvijo, kar je povečalo njihovo privlačnost. Kot je povedal Sašo Šmigič, nepremičninski skladi vlagateljem omogočajo dostop do poslovnih nepremičnin z nižjim vložkom in tudi, da se izognejo kompleksnosti neposrednega upravljanja nepremičnin. Dušan Jeraj pa je poudaril pomembnost davčnega načrtovanja pri vlaganju v nepremičnine. Opozoril je na različne davčne obveznosti, ki jih morajo vlagatelji upoštevati, vključno z davki na dobiček, dedovanje in obdavčitvijo nepremičnin. Sogovorniki so poudarili finančno stabilnost slovenskih gospodinjstev in podjetij ter njihovo odpornost proti finančnim krizam. Poudarili so, da slovenski trg nepremičnin ni tako občutljiv na nihanja kot zahodni trgi, kar omogoča večjo stabilnost in varnost za vlagatelje.

Kako potresnovarne so zgradbe v Sloveniji

Slovenija je potresno zelo aktivno območje, vendar pa številne stavbe niso dovolj potresnovarne. (Na fotografiji: voditeljica podkasta Marjana Kristan Fazarinc, Črtomir Remec, Matjaž Dolšek, Peter Filip Jakopič) FOTO: Marko Feist

Potresna varnost zgradb v Sloveniji je pereča tema, ki zahteva pozornost in ukrepanje. V Sloveniji je vsako leto približno 2000 potresov, od tega jih eno desetino tudi zaznamo, vendar pa to ne zmanjšuje tveganja za hude posledice močnejših potresov. Na Fakulteti za gradbeništvo in geodezijo Univerze v Ljubljani so naredili seizmični test, ki kaže, da bi bilo ob ponovitvi ljubljanskega potresa iz leta 1895 poškodovanih od 42.000 do 102.000 stavb.

V podkastu z naslovom Zavarovalna zaščita pred naravnimi nesrečami govorimo o tem, kako potresnovarne so v resnici zgradbe v Sloveniji, predvsem pa, s kako hudimi posledicami se lahko spoprimemo.

Sogovorniki voditeljice Marjane Kristan Fazarinc so dr. Matjaž Dolšek, profesor na katedri za konstrukcije in potresno inženirstvo na Fakulteti za gradbeništvo Univerze v Ljubljani, mag. Črtomir Remec, predsednik Inženirske zbornice Slovenije in predsednik uprave Stanovanjskega sklada RS, ter Peter Filip Jakopič, direktor službe za zavarovanje premoženja in premoženjskih interesov pri Zavarovalnici Triglav. Črtomir Remec je poudaril, da je vprašanje prilagoditve obstoječih objektov sodobnim potresnim predpisom velik izziv. Inženirska zbornica Slovenije, ki igra ključno vlogo pri ozaveščanju in spodbujanju potresne varnosti, je že pred leti opozorila na nujnost ukrepanja in skupaj s Slovenskim društvom za potresno inženirstvo predlagala strategijo »Prehitimo potres«. Matjaž Dolšek je poudaril, da je bila resolucija o krepitvi potresne varnosti sprejeta že leta 2020, vendar akcijski načrt še ni bil izveden. Poudarja, da je obnova starih objektov težka, saj zahteva velike finančne vložke. Predlagal je dvostopenjski pristop k obnovi: pripravljalno in izvedbeno fazo, ki bi temeljila na pridobljenih izkušnjah.

Pomembno vlogo imajo tudi zavarovalnice. Peter Filip Jakopič je opozoril na nizko stopnjo zavarovanosti nepremičnin pred potresi v Sloveniji. Približno 30 odstotkov hiš je popolnoma nezavarovanih, le 15 do 20 odstotkov celotnega stanovanjskega fonda pa je zavarovanega pred potresi. To pomeni, da več kot milijon prebivalcev živi v hišah, ki niso zavarovane pred potresi, kar je veliko tveganje v primeru močnega potresa.

Vse te informacije kažejo na nujnost sistematičnega pristopa k izboljšanju potresne varnosti zgradb v Sloveniji, ki vključuje tako prilagoditev obstoječih objektov kot tudi povečanje ozaveščenosti in zavarovanosti prebivalcev.

Izzivi lastništva nepremičnin

Pred nami so številni izzivi in priložnosti za izboljšanje zakonodaje na področju nepremičnin. (Na fotografiji: voditeljica podkasta Marjana Kristan Fazarinc, Boštjan Udovič, Miha Juhart, Anže Urevc) FOTO: Marko Feist

V zadnjih tridesetih letih je področje nepremičnin v Sloveniji doživelo velike spremembe. Ena izmed ključnih prelomnic je bil prehod iz ročno vodenih zemljiških knjig na digitalne sisteme. Voditeljica podkasta Marjana Kristan Fazarinc se je pogovarjala s prof. dr. Mihom Juhartom, rednim profesorjem za področje civilnega in gospodarskega prava na Pravni fakulteti Univerze v Ljubljani, Boštjanom Udovičem, direktorjem Zbornice za poslovanje z nepremičninami pri GZS, in Anžetom Urevcem, predsednikom Združenja upravnikov nepremičnin. Kot so poudarili sogovorniki, je bil prehod na elektronsko zemljiško knjigo velik korak naprej, saj je omogočil boljšo preglednost in varnost pri prometu z nepremičninami. Juhart je izpostavil tudi sprejetje zakona o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb po aferi Zbiljski gaj, kar je dodatno zaščitilo kupce pred zlorabami. Uvedba nepremičninskega davka je ena izmed ključnih zakonodajnih sprememb, ki jo pričakujemo v prihodnjih letih. Boštjan Udovič opozarja, da še vedno ni jasno, kakšna bo natančna oblika tega davka, kar dodatno prispeva k negotovosti na trgu. Težava praznih stanovanj in pravna varnost najemodajalcev je še ena izmed perečih težav. Anže Urevc meni, da zakonodaja, ki izhaja iz socialističnih časov, še vedno ščiti najemnike na račun najemodajalcev. Ti so tako pogosto v okovih, saj morajo najemnikom zagotoviti nadomestno stanovanje v primeru odpovedi najemne pogodbe. To mnoge lastnike odvrača od oddajanja stanovanj, kar prispeva k težavi praznih stanovanj.

Uvedba nepremičninskega davka, reševanje sporov med lastniki in najemniki, težava praznih stanovanj in uvedba obveznega zavarovanja so ključna področja, ki bodo oblikovala prihodnost trga nepremičnin v Sloveniji.