»Evropa zna biti lepo presenečenje tega leta«

Začetek letošnjega leta je bil, v nasprotju z razmeroma stabilnimi preteklimi leti, izjemno dinamičen in zaznamovan z visoko stopnjo negotovosti. Kot nam je povedal Sašo Šmigić, član uprave Generali Investments, je bil glavni razlog za to »prihod nove administracije v ZDA pod vodstvom Donalda Trumpa, katere nekonvencionalno komuniciranje in nepričakovani ukrepi so povzročili precejšnjo zmedo na finančnih trgih.« Prepričan je, da bo Evropa lepo presenečenje letošnjega leta.

Znano je, da se na kapitalskih trgih v desetih letih zvrsti osem dobrih let in dve nekoliko slabši. Kaj je najbolj zaznamovalo prve tri mesece letošnjega leta na področju finančnih trgov pri nas in v svetu? Kateri bodo glavni trendi letos?

Prvi meseci leta so bili izjemno dinamični, stopnja negotovosti je bila visoka. Po dveh letih izjemnih donosov, predvsem v ameriškem tehnološkem sektorju, so vlagatelji začeli unovčevati dobičke. Zaupanje v nadaljnjo rast ameriškega trga se je zamajalo zaradi napovedi zmanjševanja proračunskega primanjkljaja, uvajanja carin in agresivnejše trgovinske politike. To je sprožilo selitev kapitala z ameriških borz na evropske trge in deloma na Kitajsko.

Evropske borze so postale zanimive zaradi pričakovanih večjih izdatkov za obrambo – kot odgovor na pritiske ZDA – in zaradi načrtovanih vlaganj v posodobitev infrastrukture. Oboje deluje kot fiskalna spodbuda, ki lahko okrepi gospodarsko rast v regiji. Dodatno pozitivno je delovalo tudi postopno umirjanje vojne v Ukrajini, kjer ZDA aktivno sodelujejo pri diplomatskih rešitvah.

Na Kitajskem pa se je razpoloženje izboljšalo, saj napovedane ameriške tarife niso bile uvedene v pričakovani meri, hkrati pa kitajska oblast pošilja signale o dodatnih fiskalnih in monetarnih spodbudah. Vse to je prispevalo k bolj pozitivnim pričakovanjem vlagateljev. Evropa zna biti lepo presenečenje letošnjega leta.

Sašo Šmigić, član uprave Generali Investments: »V drugi polovici leta načrtujemo zagon novega alternativnega investicijskega sklada, Generali Adriatic Value Fund II, ki bo nadaljeval izjemno uspešno zgodbo našega prvega sklada.« FOTO: Leon Vidic

Na trgu je veliko finančnih produktov s področja ESG in tematskih skladov, kot so tehnološki in zdravstveni. Kateri so najdonosnejši na kratki rok (do tri leta) in kateri dolgoročno (več kot pet let), je kakšna razlika v časovnem obdobju?

Tematsko vlaganje je v zadnjih letih močno pridobilo priljubljenost – tako med vlagatelji kot tudi v ponudbi finančnih institucij. Čeprav se pogosto povezuje z merili ESG (okoljski, družbeni in upravljavski vidiki), pa je tematsko vlaganje prisotno že dlje časa in zajema številna področja, kot so tehnologija, zdravstvo, energija, podnebne spremembe, starajoča se družba in drugi globalni trendi.

V naši družbi že vrsto let ponujamo več tematskih skladov znotraj krovnega sklada, ki vlagajo v podjetja znotraj posameznih panog, kot so tehnologija, zdravstvo in energija. Analiza pretekle uspešnosti kaže, da obstajajo razlike v donosnosti glede na dolžino obdobja vlaganja.

V zadnjih petih letih je bil globalno gledano najdonosnejši energetski sektor, kar je odraz višjih cen surovin in okrepljenega povpraševanja po energentih. Na drugem mestu dolgoročnih donosov je tehnološki sektor, ki vključuje vodilna podjetja s področja umetne inteligence, digitalizacije in avtomatizacije.

V krajšem, triletnem obdobju pa se je slika nekoliko spremenila. V tem času je imel najvišjo rast tehnološki sektor, ki je v zadnjih letih znova pridobil zagon, zlasti zaradi razvoja umetne inteligence, digitalne infrastrukture in programske opreme. Na drugem mestu se je znašel finančni sektor, ki je bil v obdobju višjih obrestnih mer bolj dobičkonosen. Tretje mesto pa pripada telekomunikacijskemu sektorju, ki prav tako pomembno prispeva k našemu tehnološkemu skladu.

Na kratko – vlagatelji, ki vlagajo (tudi) v tematske sklade, so v zadnjih treh letih največ pridobili s tehnološkimi in finančnimi skladi. Tisti z dolgoročnejšim horizontom pa so največ koristi imeli z vlaganjem v energijo, pa tudi v tehnologijo, ki se dolgoročno izkazuje kot stabilen in rastoč sektor. Zato je pri izbiri tematskega sklada smiselno upoštevati tudi časovni horizont in svoj osebni naložbeni cilj.

V zadnjem letu so v porastu alternativni skladi. Kaj sploh so alternativni skladi, komu so namenjeni, kam vlagajo in po čem se razlikujejo od vzajemnih skladov?

Alternativni skladi so posebna oblika skladov, ki zbirajo denar vlagateljev z namenom skupnega vlaganja, vendar se od klasičnih vzajemnih skladov pomembno razlikujejo. Praviloma v alternativne sklade vlagajo predvsem institucionalni in dobro poučeni vlagatelji, saj vlagajo v bolj zahtevne in manj likvidne naložbe, kot so nepremičnine, zasebna podjetja, infrastrukturni projekti ali celo posojila.

V primerjavi z vzajemnimi skladi, ki so strogo regulirani in prilagojeni širši javnosti, imajo alternativni skladi več svobode pri izbiri naložb in upravljavskih strategij. To jim omogoča višje potencialne donose, a hkrati prinaša tudi večja tveganja. Medtem ko vlagatelji v vzajemne sklade običajno lahko kadar koli izstopijo iz naložbe, pri alternativnih skladih to pogosto ni mogoče – ali pa le pod določenimi pogoji.

Alternativni skladi torej niso primerni za vsakogar, temveč za tiste, ki imajo izkušnje z vlaganjem, razumejo kompleksnost finančnih trgov in so pripravljeni sprejeti višjo stopnjo tveganja v zameno za možnost večjega donosa.

Alternativni skladi so posebna oblika skladov, ki zbirajo denar vlagateljev z namenom skupnega vlaganja. Praviloma v alternativne sklade vlagajo predvsem institucionalni in dobro poučeni vlagatelji. FOTO: Leon Vidic

Slovenci imamo posebno vez z nepremičninami. Radi si jih lastimo, kupujemo jih tudi kot naložbe. Nekaj novega je vlaganje v sklade, ki vlagajo v delnice nepremičninskih družb ali neposredno v poslovne nepremičnine – gre za alternativne naložbe. Kakšne so glavne prednosti vlaganja v tovrstne nepremičninske sklade?

V nepremičnine lahko vlagamo na več načinov – lahko kupimo nepremičnino in jo upravljamo. Za to potrebujemo večjo količino kapitala. Poslovne nepremičnine so vredne več milijonov. Z nepremičninskimi skladi se poveča dostop do tovrstnih naložb. Institucionalni vlagatelji, ki imajo večjo količino razpoložljivega kapitala, lahko skozi tovrstne naložbe dostopajo do večje količine nepremičninskih projektov, kar pripomore k diverzifikaciji naložb. Po drugi strani lahko s tovrstnimi naložbami participirajo v donosu nepremičnin, ki bi bile zanje nedostopne, bodisi so predrage ali pa jim niso bile ponujene v nakup. Tudi upravljanje nepremičnin prepustiš profesionalnemu upravljavcu. Z nepremičninami se je treba namreč kar veliko ukvarjati, saj so skoraj živo bitje, zato je pomembno, da je upravitelj res strokoven in dober. Tretja stvar, ki je bila v zadnjem času zelo zanimiva, je, da nepremičnine, predvsem poslovne, služijo kot ščit pred inflacijo. Po drugi strani je v večini pogodb z najemniki vključena inflacijska klavzula, tako da se z inflacijo prilagaja tudi najemnina in s tem donosnost za vlagatelje.

Adriatic Value Fund je alternativni sklad z naložbami v poslovne nepremičnine. Kateri ključni dejavniki so prispevali k uspehu tega sklada?

Generali Adriatic Value Fund je prvi nepremičninski sklad v Sloveniji. Njegov začetek sega v leto 2018. Po kovidu se je zgodil največji cikel inflacije in dvigovanja obrestnih mer v moderni zgodovini, kar je bil tudi velik zunanji šok, ki je marsikoga v zahodni Evropi in Ameriki postavil na realna tla. Poslovne nepremičnine so bile v Sloveniji v zadnjem obdobju, nasprotno kot v zahodni Evropi in Ameriki, naložba, ki je več kot izpolnila pričakovanja vlagateljev. Naše naložbe so bile vedno v zelenih številkah, kar mogoče v tujini ni bilo vedno tako. Zato je bil tudi padec vrednosti zelo minimalen. Kakovostno strokovno upravljanje nepremičnin je ključno. Kmalu pričakujemo zaključek prodaje dveh poslovnih stavb s pisarnami in nekje do konca poletja, da bomo odprodali vse naložbe in uspešno vrnili vložek vlagateljem, skupaj s kar lepim delom dobička.

Nepremičnine so še zmeraj zelo zanimiva tema, sploh za Slovence. Vidimo, da smo zelo vezani na to, da imamo radi ta naložbeni razred, da se počutimo varne.

Kakšne so specifikacije sklada – je zaprt ali odprt, ima določeno trajanje ali je zimzelen? Kakšne so možnosti vstopa in izstopa vlagateljev?

Generali Adriatic Value Fund je alternativni investicijski sklad odprtega tipa s sedemletnim trajanjem, ustanovljen januarja 2018. Gre za sklad z omejenim rokom trajanja, kar pomeni, da ni namenjen stalnim vplačilom ali sprotnim izstopom vlagateljev, kot je to značilno za klasične vzajemne sklade. Namenjen je izključno profesionalnim vlagateljem, ki imajo ustrezno znanje, izkušnje in razumevanje tveganj, povezanih z alternativnimi naložbami.

Pomembna prednost sklada je prav njegova časovna omejenost, saj vlagatelji že ob vstopu vedo, kdaj bodo lahko izstopili. Po zaključku sklada, torej po sedmih letih poslovanja, se vlagateljem vrne njihov vložek skupaj z morebitnim ustvarjenim dobičkom.

Čeprav je naložbena politika sklada omogočala vlaganja tudi na Hrvaškem in v Srbiji, so bila vsa štiri vlaganja izvedena v Sloveniji. Sklad je kupil hotel v Ljubljani, dve pisarniški nepremičnini prav tako v Ljubljani in en trgovski park na njenem obrobju. Donos sklada izvira iz prihodkov od oddajanja teh nepremičnin in morebitne kapitalske rasti ob njihovi prodaji, presežni denarni tokovi pa se v času trajanja sklada redno izplačujejo vlagateljem.

Vstop je omogočen le profesionalnim vlagateljem, izstop pa je mogoč enkrat letno, vendar z omejitvami, če skupni odkupni zahtevki presežejo določen prag. Gre torej za premišljeno strukturirano naložbo, namenjeno vlagateljem z dolgoročnim pristopom, ki želijo stabilnost in preglednost glede izstopa ter ciljno usmerjenost v realna sredstva.

Ali nepremičninski skladi presegajo pričakovane donose obveznic in delnic?

Donosi nepremičninskih skladov padejo nekje med donosnostjo delniških naložb in donosnostjo obveznic. Vse je odvisno od časovnega horizonta.

Kako upravljavci prepoznate dobre naložbe?

Za vlaganje v nepremičnino se odločimo na podlagi več dejavnikov. Zagotovo je med njimi privlačnost same lokacije. Sploh ko govorimo o poslovnih stavbah, je to zelo pomembno. Drugi pomembni dejavnik je kakovost stavbe, tretji pa struktura najemnikov.

Poslovne nepremičnine so po navadi zelo velike stavbe. Če je stavba v zelo slabem stanju in je treba v obnovo vložiti veliko kapitala, je to rdeči alarm.

Je slovenski trg na tem področju dovolj aktiven?

Vprašanje likvidnosti slovenskega trga je bilo vedno aktualno. Ko smo leta 2018 začeli z nepremičninskim skladom Adriatic Value Fund, trga poslovnih nepremičnin med institucionalnimi partnerji ni bilo. S prodajo prve nepremičnine in z vsemi naslednjimi dokazujemo, da likvidnost na slovenskem trgu je.

Kako bi opisali trenutni razvoj trga nepremičnin v Sloveniji in na Hrvaškem in kako bi ga primerjali s srednjo in vzhodno Evrope?

Najprej je treba ločiti stanovanjske nepremičnine od poslovnih, ker so cene za poslovne nepremičnine drugačne in ker makro stanje vpliva na segment poslovnih nepremičnin v Sloveniji in na Hrvaškem, kar nas obdaja z optimizmom, da lahko naredimo še eno uspešno zgodbo. Najemne donosnosti so na Hrvaškem in v Sloveniji krepko višje kot v sosednjih državah, kar je tudi glavni razlog, da lahko vlagatelji za nepremičnino v Ljubljani ali Zagrebu pričakujejo od 7- do 8-odstotno donosnost. Donosnost v Avstriji ali Italiji je približno 4,5 do 5 odstotkov.

Zagreb oziroma celotna Hrvaška je bolj zanimiva tudi za tuje multinacionalke, kar Slovenija mogoče ni. Zato pogledujemo tudi čez mejo. Načrtujemo nadaljevanje zelo uspešne zgodbe Adriatic Value Fund I. Verjamemo, da je v Sloveniji in na Hrvaškem še dovolj prostora za en tak sklad, da obstaja še zmeraj dovolj veliko naložbenih priložnosti in da lahko vlagateljem ponudimo še drugi del te izjemno uspešne zgodbe, ki smo jo izvajali v zadnjih sedmih letih.

Za različne profile vlagateljev so pri Generali Investments na voljo različni finančni produkti, ki jih razvijajo ekipe finančnih analitikov in upravljavci skladov. FOTO: Leon Vidic

Kaj je razlog za tako visoke donose pri nas?

Glavni razlog je nerazvitost trga. Poslovne nepremičnine so postale zanimive, ko smo imeli državne obveznice na ničli. Institucionalni vlagatelji morajo izpolnjevati določene zaveze svojim strankam glede donosnosti in po navadi se to dela z naložbami v državne obveznice, ki nosijo neko donosnost, recimo povprečno 4–5 %. Z nekonvencionalno denarno politiko po globalni finančni krizi so obrestne mere padle na nič. Vsi tovrstni vlagatelji so bili postavljeni pred dejstvo: »Moramo zaslužiti. Kam bomo vložili denar? Obveznice niso rešitev. Kaj pa nepremičnine?« Takrat se je začela ta tekma in so v bistvu zahtevane donosnosti nepremičnin strmo padle.

Glavni razlog, zakaj se to dogaja v zahodni, srednji Evropi in Ameriki, je ravno to, da so institucionalni vlagatelji iskali alternativo državnim obveznicam.

Komu priporočate vlaganje v nepremičninske sklade?

Institucionalnim vlagateljem, poučenim vlagateljem. Nepremičnine imajo svoj prostor pri vsakem vlagatelju, ker imajo predvidljive donose in so varna naložba. Nihajo bistveno manj kot delnice. Nepremičninski skladi, ki nalagajo v fizične nepremičnine, imajo dodaten pozitiven učinek diverzifikacije. Cena se ne giba tako kot na delniških ali obvezniških trgih, ampak nekako vmes.

Generali Investments upravlja prvi slovenski vzajemni sklad Generali Galileo. Imate 15 podskladov krovnega sklada Generali. Ustanovili ste prvi obvezniški, denarni in prvi nepremičninski alternativni investicijski sklad Adriatic Value Fund ter prvi delniški sklad na Hrvaškem. Ali načrtujete še kakšen nov sklad ali produkt v prihodnje, mogoče kakšno novo strategijo?

V drugi polovici leta načrtujemo zagon novega alternativnega investicijskega sklada, Generali Adriatic Value Fund II, ki bo nadaljeval izjemno uspešno zgodbo našega prvega sklada, ki ga z letošnjim letom ugašamo. Gre za odprti sklad, ustanovljen za osem let, namenjen predvsem institucionalnim in dobro poučenim vlagateljem. Osredotočen bo na naložbe v poslovne nepremičnine, predvsem tiste prvovrstne na najboljših lokacijah v večjih urbanih središčih Slovenije in Hrvaške.

Geografsko območje naložb smo omejili na države jugovzhodne Evrope (JVE), ki so članice Evropske unije in evroobmočja (EMU). S tem smo bistveno zmanjšali valutno tveganje, saj vlagamo izključno v evrski prostor, obenem pa ohranjamo vse prednosti stabilnega regulatornega okolja EU. Menimo, da je na omenjenih trgih še veliko privlačnih naložbenih priložnosti, ki jih bomo lahko izkoristili za ponovitev izjemnih rezultatov prvega sklada.

Kateri skladi so najbolj zanimivi za zasebne vlagatelje?

Tematski skladi so namenjeni popestritvi portfelja. Različne teme so v določenih obdobjih zmagovalne, v drugih pa trpijo. Jedro vsakega naložbenega portfelja so globalno uravnoteženi skladi. Če želiš več tveganja, dodaš več tematskih skladov, če želiš manj tveganja, dodaš obvezniške sklade. Nepremičninski produkti so zanimivi za našo populacijo, ki ima rada nepremičnine. V Sloveniji še ni podjetja, ki bi ponujalo takšne sklade.

Z investiranjem v podsklade Generali Krovnega sklada tako prispevate k izboljšanju kakovosti življenja sedanjih in prihodnjih generacij. FOTO: Leon Vidic

Kaj storiti, da bi Slovence prepričali za še večji angažma na kapitalskih trgih?

Za povečanje angažiranosti Slovencev na kapitalskih trgih je ključno nadaljevati finančno opismenjevanje. S tem bomo ljudem omogočili boljše razumevanje različnih naložbenih možnosti, koristi in tveganj. Hkrati je pomembno, da vsi udeleženci na kapitalskih trgih še naprej ohranjajo visoko raven strokovnosti, integritete in profesionalnosti ter nenehno stremijo k dvigu kakovosti svojih storitev. Takšen pristop bo okrepil zaupanje javnosti v kapitalske trge in spodbudil prebivalstvo k večjemu vključevanju v naložbene aktivnosti, kar dolgoročno prispeva h gospodarskemu razvoju celotne družbe.

Kako ohranjate zaupanje vlagateljev skozi čas?

Zaupanje naših vlagateljev dolgoročno vzdržujemo predvsem s transparentnostjo, strokovnostjo in seveda dobrimi rezultati naših produktov. Redno jim ponujamo jasne, uporabne in zanimive izobraževalne vsebine, ki jim pomagajo bolje razumeti delovanje kapitalskih trgov in sprejemati premišljene naložbene odločitve. Prav tako nenehno izboljšujemo komunikacijo o pomembnih tržnih dogodkih, naložbenih priložnostih in pričakovanjih za prihodnost. Pri tem uporabljamo tako tradicionalne komunikacijske poti kot tudi sodobne pristope, predvsem družbena omrežja in webinarje, za katere smo še posebej veseli, da jih naši vlag¸atelji zelo dobro sprejemajo. S takim pristopom zagotavljamo dolgoročno in uspešno sodelovanje, ki temelji na zaupanju in zadovoljstvu naših vlagateljev.

Generali Investments, ki je lani praznoval 30 let, je uspešno oral ledino in bil pomemben del razvoja slovenskega kapitalskega trga. Kakšna je vaša vizija za prihodnjih 30 let?

Naša vizija za prihodnjih 30 let temelji na dosledni usmerjenosti v zadovoljstvo naših strank. Naš glavni cilj je zagotavljanje najvišje ravni kakovosti storitev, ki presega pričakovanja vlagateljev in krepi naše dolgoročne odnose z njimi. Pri tem ostajamo neomajno zavezani integriteti in zaupanju kot temeljnima vrednotama, ki sta vodilo vsake naše odločitve. Z doslednim izpolnjevanjem teh vrednot bomo še naprej utrjevali svoj položaj zaupanja vrednega in vodilnega akterja na slovenskem finančnem trgu.

To je tržno sporočilo. Pred sprejetjem naložbene odločitve preberite dokumente s ključnimi informacijami za vlagatelje in prospekt. Generali Investments d. o. o., Ljubljana.

Naročnik oglasne vsebine je Generali Investments