Kupec nepremičnine je presenečen dobil odmero 40.000 evrov NUSZ

Nepremičnine so lahko tudi privlačen naložbeni razred, pri čemer so možne oblike vlaganja različne – od nakupa nepremičnine do vlaganja v nepremičninske sklade. Pričakovane donosnosti vlaganja v poslovne nepremičnine so višje kot v stanovanjske nepremičnine, ne glede na obliko naložbe pa je treba razumeti tudi tveganja in poznati morebitne dodatne stroške, ki jih med drugim prinašajo davki, so v podkastu razmišljali upravljavec nepremičninskega sklada, predsednik nepremičninskega združenja in davčni strokovnjak.

»Ko govorimo o nepremičninah kot naložbenem razredu, nepremičnine delimo na stanovanjske in poslovne. Medtem ko so najemne donosnosti na stanovanjskem delu relativno nizke, so na poslovnem delu precej visoke,« je povedal Sašo Šmigić, član uprave Generali Investments.

Predsednik Slovenskega nepremičninskega združenja FIABCI Marko Novak je ocenil, da so stanovanjske nepremičnine tradicionalno investicije z nizkim donosom, pet do šest odstotkov na leto: »A Slovenci še iz časov Jugoslavije in hiperinflacije gojimo simpatijo do njih, ker so ohranjevalec vrednosti. Hkrati pa se je v zadnjih 30 letih dokazalo, da imajo stabilen donos, katerega rast je daleč presegala inflacijo. Hkrati to premoženje tako rekoč ni obdavčeno – nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča ni omembe vreden davek.«

Šmigić je dejal, da je potencial za zaslužek pri poslovnih nepremičninah večji. Za vlaganje v poslovne nepremičnine pa je treba imeti bistveno več denarja. Nakup ene, denimo, stane med 10 in 20 milijonov evrov, v portfelju je treba imeti vsaj štiri, zato je ta portfelj hitro težak sto milijonov evrov.

»Ker ni pametno celotnega premoženja imeti v nepremičninah, govorimo o bistveno večjem potrebnem premoženju, ki je potrebno za tovrstno ekonomsko smiselno investiranje. Tu vstopimo mi kot profesionalni upravljavec nepremičninskih skladov, v katere lahko vlagatelj vloži.«

V prvem skladu smo minimalno vložek postavili na 150.000 evrov, za novega pa načrtujemo še nekoliko nižji znesek, s čimer bomo vrata v ta naložbeni razred odprli širši javnosti, je dodal sogovornik.

»Vsak, ki vlaga v te naše sklade, mora biti dobro usposobljen, mora se zavedati vseh priložnosti in tudi tveganj. Ponavadi so slednja povezana z nelikvidnostjo. V vzajemnih skladih ponujamo skoraj dnevno likvidnost, pri nepremičninskih skladih pa je nekoliko drugače, saj je nepremičnina manj likvidna kot delnica ali obveznica. Naš prvi sklad je imel sedemletni življenjski cikel. V teh sedmih letih so lahko vlagatelji oddali zahtevek po izplačilu, a je bil ta zelo omejen, večino pa vlagatelj dobi nazaj po preteku sklada.«

O davkih razmišljajo prepozno

Pri kupovanju, prodaji in oddajanju nepremičnin je zelo pomemben tudi davčni vidik, o čemer pa, pravi partner v družbi iConsult in predsednik Zbornice davčnih svetovalcev Slovenije Dušan Jeraj, večina vlagateljev razmišlja šele, ko se oddaja prva napoved ali prvi obračun davka od dobička.

»Moj predlog davčnim zavezancem je, posvetujte se s svetovalcem, kaj vse bo ta naložba prenesla. Zavedati se je treba vseh davčnih obveznosti,« poudarja. Pri računanju donosa je treba poleg amortizacije, vzdrževanja in tako dalje upoštevati tudi davek na donos, bodisi dohodnino, davek od dobička, davek na nepremičnine, premoženje ali nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča (NUSZ).

»Malo poenostavljeno. Stranka je kupila družbo, ki je imela v lasti zazidljivo kmetijsko parcelo, ki je bila poleg strankinega poslovnega prostora. Po dobrega pol leta lastništva so dobili odločbo za odmero 40.000 evrov NUSZ. Potem pa je bila panika. Parcela je bila namreč zelo velika in namenjena za različne vrste gradnje, na kar jih prejšnji lastnik ni opozoril.«

Davčni svetovalec je v podkastu spregovoril tudi o drugih davčnih pasteh pri nakupu nepremičnin, tudi pri nakupu poslovnih nepremičnin glede računovodskega evidentiranja, obravnave amortizacije, olajšav za investicijo, glede DDV in oddajanja v najem.

»Več izzivov je tudi pri fizičnih osebah, in sicer ali kupiti nepremičnino kot fizična oseba, ali kot samostojni podjetnik, ali ustanoviti firmo. Pri teh manjših naložbah se pojavi kar nekaj vprašanj,« je še dodal in kot pogosto željo podjetnikov, ki se upokojujejo, izpostavil, da ti prenesejo nepremičnino s podjetja nase. »Vsakemu rečem, zakaj bi to nepremičnino prenesel nase, saj na podjetju ne plačuješ skoraj nobenega davka. Ko pa boš oddajal v najem kot fizična oseba, boš plačeval 25 odstotkov dohodnine na najemnino.«

Plemenitenje premoženja

Marko Novak pa je predstavil svoj pogled na obdavčitev nepremičnin, svoj koncept so poimenovali tisočinka. Gre za davek na premoženje, pri čemer bi vsakdo plačal 0,1 odstotka od vrednosti nad 100.000 evrov premoženja: »Približno 350.000 Slovencev bi plačalo enako kot danes plačajo NUSZ, približno 100.000 do 150.000 pa bi jih plačalo več.«

Sogovorniki so v podkastu tako spregovorili tudi o plemenitenju premoženja, kjer je po Šmigićevem mnenju veliko neizkoriščenega potenciala, zato je treba bolj poudarjati finančno opismenjevanje: »Imam enajstletna dvojčka, ki vlagata od svojega rojstva. Pri plemenitenju premoženja je edina stvar, ki je ne moreš nadoknaditi – čas. Leta, ko nisi prisoten na kapitalskih trgih, ne moreš nikoli nadoknaditi oziroma lahko nadoknadiš le z bistveno večjim tveganjem.«