Na slovenskem trgu je še dovolj možnosti za dobre projekte

»V tujini sem bil prisiljen teči precej hitreje, projektov je bilo veliko več, zato je bila tudi krivulja učenja strmejša. In ko imaš izkušnjo z velikimi projekti v tujini, potem vidiš, da se projektov za gradnjo 350 stanovanj v Regentovem parku in 600 stanovanj v Park Residence ni treba bati,« pojasnjuje Matjaž Cerjak, direktor podjetja za razvoj nepremičninskih poslov Brusnica.

Gospod Cerjak, po 17 letih dela v tujini ste se sredi leta 2020 vrnili v Slovenijo. Kje vas je vodila karierna pot in kaj je bila najboljša odskočna deska, morda že delo na Deloittu v Sloveniji?

Na Deloittu sem začel delati še pred diplomo na ljubljanski ekonomski fakulteti, in sicer sem približno tri leta delal v poslovnem svetovanju ob koncu 90. let. To je bila zame odlična priložnost, saj sem se veliko ukvarjal s projekti v Estoniji, na Madžarskem, v Albaniji in na območju nekdanje Jugoslavije. Ker pa sem si želel pridobiti še dodatna znanja, sem leta 2003 odšel na dveletni študij na London Business School. Študij je bil zelo drag, tako da sem za stroške šolnine in življenje moral vzeti tudi bančni kredit. Izkazalo se je, da je bila to ena boljših odločitev na moji karierni poti. Po končanem šolanju leta 2005 sem kot projektni vodja in svetovalec najprej dve leti delal v zagonskem podjetju Ocado, ki je bil zametek spletnih trgovin.

Leta 2007 sem dobil ponudbo iz sklada zasebnega kapitala Chayton Capital LLP, London, ki se je ukvarjal z investicijami v nepremičninske projekte v Vzhodni Evropi. In to je bil moj prvi korak v nepremičninski sektor. Upravljal sem tri različne sklade, nepremičninske projekte smo imeli v šestih državah v Vzhodni Evropi, investirali pa smo predvsem v poslovne zgradbe, kot je Swan office park v Bukarešti, v trgovske centre in logistiko. Naredili smo tudi manjši stanovanjski projekt v Budimpešti. Že takrat sem iskal projekte v Sloveniji, vendar nisem našel primernih projektov, ki bi bili dovolj veliki.

Po finančni krizi leta 2007, ki se je začela s kolapsom Lehman Brothers, je likvidnost usahnila, zato se je ustavila večina gradenj. Na srečo smo imeli del denarja še neinvestiranega in tako smo lahko v veliki meri ublažili učinek padca vrednosti starih naložb z nekaj naložbami po precej nižjih cenah ali iz stečaja. Kljub vsemu pa ob izteku skladov leta 2011 ni bilo mogoče izvesti novega zbiranja sredstev. Julija tistega leta sem iz Londona odšel na potovanje v Moskvo, ki je bilo takrat eno samo veliko gradbišče. Takoj sem tam videl velik potencial. Zatem sem se s partnerji dogovoril za odhod iz londonskega sklada in oktobra 2011 odšel v Moskvo, kjer sem pet mesecev vsak teden načrtno iskal kontakte za potencialno službo v nepremičninskem sektorju, čeprav ruščine še nisem znal.

Ključna razlika med Slovenijo in tujino je, da sem bil v tujini prisiljen teči bistveno hitreje, projektov je bilo veliko več, zato je bila krivulja učenja strmejša, pojasnjuje Matjaž Cerjak. FOTO: Leon Vidic/Delo

Marca leta 2012 sem kot direktor oddelka za investicije začel delati v Colliersu, ki je ena večjih nepremičninskih svetovalnih družb. Po letu dni pa sem sledil svojemu takratnemu šefu iz Colliersa v upravo ruskega podjetja PSN, ki se je ukvarjalo z razvojem in upravljanjem nepremičnin. Podjetje je postalo eno izmed petih največjih razvijalcev nepremičninskih projektov v Moskvi, kjer smo gradili večinoma stanovanja – prodali smo jih tudi po 2000 do 3000 na leto –, nekaj malega pa tudi poslovne stavbe in logistične objekte. Poleg Moskve je bil naš fokus tudi St. Petersburg. Ker pa se je leta 2018 zgodba zaradi konfliktov med lastniki podjetja in političnimi veljaki v Moskvi začela zapletati in ker sva z ženo želela, da bi se otroci šolali in odraščali v Sloveniji, smo se z družino odločili za selitev v Ljubljano.

Po Londonu in Moskvi na Slovenijo gledaš z drugačnimi očmi, predvsem zaradi varnosti, ekologije in lahke dostopnosti do različnih krajev. Družina je tu od septembra 2018, jaz pa sem se še približno leto in pol vsak teden vozil na delo v Moskvo in razmišljal, kako se bom lahko začel z nepremičninami ukvarjati v Sloveniji.

In takrat je nastalo podjetje Brusnica?

Tako je. Ob iskanju investitorjev mi je bilo najlažje vzpostaviti stik s tistimi, s katerimi sem delal zadnjih devet let, zato so bili naši prvi partnerji iz Rusije. Z njimi smo kupili prvi projekt Regentov kvart. Vedno pa smo imeli željo priključiti še druge investitorje in eden od njih je bil tudi sedanji večinski lastnik podjetja, Poljak Cezary Krzysztof Smorszczewski. Lani, ko se je zgodil konflikt v Ukrajini, je bil pripravljen vstopiti v zgodbo namesto ruskih investitorjev. Naš večinski lastnik je vedno na poti med Varšavo in Španijo, do zdaj je veliko investiral v finančno tehnološka podjetja. Z večinskim lastnikom se poznava že več let, desetodstotni lastnik sem pa jaz. Imena podjetja ne bomo spreminjali, z njim pozivamo k zdravemu bivalnemu okolju.

Kakšne izkušnje iz tujine pa ste prenesli v Slovenijo?

V tujini so bili projekti večji in bilo jih je več naenkrat, zato sem v enem letu dobil veliko več izkušenj, kot bi jih dobil v enakem obdobju dela v Ljubljani. Ključna razlika je v tem, da sem bil v tujini prisiljen teči precej hitreje, projektov je bilo veliko več, zato je bila krivulja učenja strmejša. In kot tujec tudi nimaš varnostne blazine ali mentorja, ki skrbi za tvoj razvoj in si le tako dober, kot lahko vsak dan sproti dokažeš. Preprosto nimaš priložnosti, da bi ob morebitni večji napaki nadaljeval kariero, zato si bolj buden, kar je na koncu pozitivno. In ko delaš v velikih projektih v tujini, potem vidiš, da se gradnje 350 stanovanj v Regentovem parku in 600 stanovanj v Park Residence ni treba bati, čeprav je to za slovenske razmere ogromen projekt.

Kaj vas je najbolj presenetilo v našem poslovnem okolju?

Ljubljana je postala prekrasno mesto, povsem drugačno, kot je bila leta 2003, zato po njej z veseljem popeljem prijatelje iz tujine. Poslovno okolje pa je za podjetnike precej težje, kot sem predvideval. Kot podjetnik opažam, da je težko sestaviti dobro ekipo strokovnjakov, saj je po eni strani kadrovski bazen manjši, po drugi strani pa bolj omejene možnosti za zaslužek zaradi manjšega trga. Poleg tega pa tudi davčne obremenitve v Sloveniji ne dovoljujejo pripeljati strokovnjakov, s katerimi sem delal v Londonu ali kje v Vzhodni Evropi, ker jih ne moreš plačati toliko, kot bi si zaslužili.

Kako so sedanje razmere vplivale na vas kot investitorja, saj imate v Ljubljani v razvoju dva nepremičninska projekta?

Naš fokus je Ljubljana, projekta Regentov park in Park Residence. Predpostavke danes so se spremenile glede na čas, ko smo projekte zasnovali, saj se je medtem vse podražilo. Dober investitor pa mora znati preživeti tako v dobrih kot v slabih časih.

Posebnost nepremičninskih projektov je v tem, da gre za zelo dolge cikle, saj lahko od nakupa zemljišča do zgrajenih stanovanj preteče štiri ali pet let. Če se kaj zaplete, je ta cikel lahko še daljši. In to je dodatno tveganje pri nepremičninskih projektih.

V naših projektih želimo ponuditi dobro izkušnjo ne le za vrati stanovanja, ampak si prizadevamo, da tako notranji kot zunanji skupni prostori delujejo kot podaljšek stanovanja, pravi Matjaž Cerjak. FOTO: Leon Vidic/Delo

Ali se bodo stanovanja na ta račun podražila?

Naši projekti bodo lahko imeli takšno ceno, kot jo bo priznal trg. Ljubljana je še vedno dober potencial in verjamem, da lahko ponudimo privlačen in zanimiv produkt za kupce. In nasploh menim, da je na slovenskem trgu še vedno dovolj prostora za dobre projekte. Vem, da je bilo v zadnjih dveh letih narejeno veliko, ne smemo pa pozabiti, da je bilo pred tem kar dolgo obdobje, ko se ni prav veliko dogajalo – povprečna starost stanovanj v Ljubljani je malo manj kot 50 let.

Katerim načelom sledite pri snovanju nepremičninskih projektov?

Pri stanovanjskih projektih je zaznati kakovostni preskok. Če pogledamo stanovanja, ki prihajajo na trg zdaj in jih primerjamo s povprečnim stanovanjem, ki je staro deset ali 15 let, lahko ugotovimo veliko razliko in velik napredek v arhitekturi, materialih in tehničnih rešitvah. Zaradi vse strožje zakonodaje smo snovalci nepremičninskih projektov prisiljeni graditi bolj kakovostno in trajnostno, kar je dobrodošlo.

Ker so se do leta 2018 v Ljubljani gradili pretežno manjši projekti, trg teh kakovostnih produktov niti ni zaznal. Zdaj se stvari spreminjajo, nekatera stanovanja so lahko dražja – ker ponujajo popolnoma drugačno kakovost življenja. Delno je to posledica trajnostne preobrazbe, ki ima po eni strani inflacijski učinek, po drugi pa pomeni bistveno izboljšanje kakovosti življenja in bivanja.

Naša stanovanja bodo na trgu leta 2025 in še pozneje, tako da je ključno razumeti ne le sedanje, ampak tudi prihodnje potrebe kupcev. Danes je nujno treba razmišljati o pametnih tehnologijah, tudi če ne gre za luksuzna stanovanja. Ne predstavljam si, da v naš proces dela ne bi vgradili principov trajnostne gradnje. Poleg tega želimo v projektih ponuditi dobro izkušnjo ne le za vrati lastnega stanovanja, ampak si prizadevamo, da tako notranji kot zunanji skupni prostori delujejo kot podaljšek stanovanja. To pomeni lepo urejene skupne prostore, garažo in okolico, ki stanovanju dodaja občutek varnosti in topline. Če je projekt lepo umeščen v okolico, ima vrt in igrala, kjer z otroki lahko preživljate urice, ali če se na hodniku počutite, kot da ste še vedno v svojem domu, je to drugačna, boljša kakovost bivanja.

Kako zahtevni pa so kupci danes?

Za večino ljudi je nakup stanovanja ena največjih investicij v življenju in temu je primerna zahtevnost kupcev. Preden začnemo načrtovati projekt, proučimo potrebe različnih ciljnih skupin. Tako za Regentov kvart ocenjujemo, da bo zanimiv za stanovalce vseh starosti, namenjen pa je predvsem družinam – vsi pa bodo želeli dostopnost infrastrukture in bližino narave. Ker vemo, da bodo potrebovali prostor za hrambo koles in drugo prostočasno opremo, načrtujemo veliko kolesarnic in prostornih shramb ter smiselne dostope do njih. Za otroške vozičke smo na hodnikih vsakega nadstropja predvideli posebne niše.

Regentov kvart smo načrtovali po načelu funkcionalne razporeditve prostorov, saj smo zaznali potrebo številnih kupcev, da jih bolj kot kvadratni metri zanima število sob. To pomeni, da bodo kupci v Regentovem kvartu lahko kupili štirisobno stanovanje na okoli 85 kvadratnih metrih. Nadalje, kupci, predvsem mlajši, pričakujejo, da bodo imeli že ob vselitvi vsaj nekatere funkcionalnosti pametnega stanovanja, in to bodo tudi dobili.

Kdaj predvidoma pričakujete gradbeno dovoljenje za Regentov kvart?

Postopke na ministrstvu počasi zaključujemo, zato pričakujem, da bomo gradbeno dovoljenje dobili v prihodnjih tednih.

In koliko je vredna investicija?

Celotno investicijo za Regentov kvart v Dravljah s tremi stolpnicami in 356 stanovanji ocenjujemo na okoli 65 milijonov evrov. Ta ocena vključuje ureditev okolice s parkom in igrišča za otroke, pri čemer ne bomo varčevali. V parku ob soseski bomo zasadili avtohtone rastline in drevesa, ki bodo že ob vselitvi stanovalcev zagotavljala prijetno senco v parku. Za otroke bomo uredili igrišče s kakovostnimi igrali, da bodo lahko uživali na prostem. Skratka, poskrbeli bomo za kakovostno in lepo sosesko. Razmišljamo še o možnostih, da bi do soseske pripeljali sistema za izposojo oziroma souporabo koles in avtomobilov, da bi stanovalcem omogočili boljšo mobilnost.

S projektom Regentov kvart ste vstopili tudi v sistem za pridobitev mednarodnega certifikata BREEAM za trajnostno gradnjo. Kako zahteven je ta proces?

BREEAM je vodilni znanstveno podprt sistem certificiranja za trajnostno gradnjo na svetu. Okoljsko, socialno in gospodarsko trajnost obravnava daleč čez zakonske zahteve in prakse. To poteka tako, da neodvisni, licencirani ocenjevalci temeljito pregledajo dvanajst kategorij – to so upravljanje, voda, energija, transport, zdravje in blagostanje, viri, odpornost, uporaba zemlje in ekologija, onesnaževanje, materiali, odpadki in inovacije. Tako je mogoča primerjava med stavbami z istimi predpostavkami in cilji. Certifikat prijavitelji dobijo v dveh fazah, in sicer BREEAM Interim – do končanja faze razvoja projekta ter BREEAM Final – po zaključenem projektu.

Proces pridobivanja BREEAM Interim traja navadno približno dve leti, v tem času sodelujemo s številnimi strokovnjaki. Naš napredek spremlja revizorska hiša iz Velike Britanije, postopek vodi koordinator na Brusnici v sodelovanju z domačimi in tujimi strokovnjaki. Trenutno smo skoraj na koncu prve faze in so nas ocenili kot »zelo dobro«. Ko bomo stavbo končali, bodo ocenjevalci na lokaciji temeljito pregledali, ali smo upoštevali vse obljube glede trajnostne gradnje.

BREEAM ne nagrajuje nekoga, ki dela samo skladno z zakonodajo, ampak je treba pokazati dodatni napor. V Sloveniji tega certifikata nima še noben stanovanjski kompleks. Pridobilo ga je le nekaj podjetij za svoje poslovne stavbe, na primer Toyota in Ikea.

Vaš drugi projekt v prestolnici je Park Residence. V kateri fazi je in kaj že lahko poveste o njem?

Projekt Park Residence s 600 stanovanji bo na trgu nekoliko pozneje, saj moramo najprej pripraviti OPPN in je tudi sicer precej kompleksnejša zgodba. Mesto je že pred leti pripravilo projekt Partnerstvo za Šmartinko s študijo regeneracije dela mesta ob Šmartinski cesti, ki je dolgo imel zelo industrialen pridih. Tja je kot dodana vrednost umeščen tudi centralni park od Kavčičeve ulice do Ikee in stanovanjskega projekta, ki ga na drugi strani parka načrtuje BTC. Z njimi smo tudi že opravili prve pogovore o skupni viziji parka. S tem projektom skupaj z drugimi uresničujemo vizijo mesta, zato upam, da bo ta del mesta čez nekaj let videti precej drugače in bo za nove stanovalce postal privlačna lokacija, ki je tudi blizu centra mesta.

Naša prihodnost so projekti z jasno vizijo in zelenim pospeškom

Kako torej ocenjujete urbanistični razvoj Ljubljane in upravne postopke glede na druge primerljive trge?

Razvoj nepremičninskih projektov je kompleksen proces, zato je težko narediti primerjave. Prepričan sem, da so projekti, kjer je verjetno mogoče dobiti dovoljenja hitreje, kot jih bomo za Regentov kvart, po drugi strani pa so tudi projekti, ki so šli po še težji poti. Enako je tudi v tujini; na vseh trgih, kjer sem delal, so se nekateri postopki končali hitro, pri nekaterih projektih pa se je zavleklo.

Glede urbanističnega razvoja pa bi omenil postopke OPN in OPPN, za katere je prav, da pri njihovem sprejetju sodeluje tudi javnost. Kot investitor si želimo, da bi bila ob koncu teh postopkov pot do gradbenega dovoljenja lažja.

Če bi bili postopki hitrejši in bolj predvidljivi, sem prepričan, da bi lahko našli več investitorjev in bi se mesto hitreje razvijalo; in od tega bi na koncu vsi imeli več.