Draginja dolgoročno lahko slabša konkurenčnost mest

(Ne)dostopnost stanovanj je stalna tema v Evropi vse od finančne krize leta 2008. Posebno v urbanih središčih, kjer cene rastejo hitreje kot produktivnost, kar postaja resen problem, pravi dr. Andreja Cirman z ljubljanske ekonomske fakultete, ki se raziskovalno ukvarja s področjem nepremičnin. Kako se lotiti izzivov nepremičninskega trga, kje vidi rešitve?

Leta 2021 so stanovanjski stroški predstavljali preveliko breme za 4,5 odstotka mestnega prebivalstva v Sloveniji in 3,4 odstotka prebivalstva v ruralnem okolju. Tolikšen delež ljudi je živelo v gospodinjstvih, ki so za stanovanje porabili več kot 40 odstotkov razpoložljivega dohodka, navaja evropski statistični urad Eurostat. V povprečju je slovensko gospodinjstvo za stanovanje namenilo slabih 15 odstotkov razpoložljivih sredstev, za ogrevanje, vodo in energijo še nadaljnjih pet odstotkov. Vendar če upoštevamo samo gospodinjstva, ki jih Eurostat opredeljuje kot tista s tveganjem revščine – imajo prihodke, ki so najmanj 60 odstotkov nižji od mediane (če gospodinjstva razvrstimo po razpoložljivem dohodku od največjega do najmanjšega, je mediana višina dohodka, ki ga ima gospodinjstvo, točno na sredini lestvice), so ta za stroške stanovanj namenila skoraj 31 odstotkov razpoložljivih dohodkov.

Poganjalci cen

Cene nepremičnin so se v zadnjih sedmih letih podražile za več kot polovico. Statistični urad (Surs) navaja, da so bile cene za nakup novih stanovanj lani jeseni v primerjavi z letom 2015 višje za 60 odstotkov, za družinske hiše je bilo treba odšteti 67 odstotkov več. Rabljena stanovanja v Ljubljani so bila v povprečju dražja za 85 odstotkov, v Mariboru se je cena skoraj podvojila, v preostalih delih Slovenija pa se je zvišala za 93 odstotkov, medtem ko so bile rabljene družinske hiše naprodaj po povprečno 63 odstotkov višjih cenah kot leta 2015.

Andreja Cirman je spomnila, da se cene stanovanjskih nepremičnin v Sloveniji hitro zvišujejo že od začetka leta 2021 in da je Banka Slovenije že oktobra lani v Poročilu o finančni stabilnosti zapisala, da so po kazalnikih nepremičnine precenjene, odmik od dolgoročnega ravnovesja pa se je leta 2022 še povečal. Rast cen nepremičnin spremlja tudi relativno hitra rast posojil. Razmere, ki jih vidimo v Sloveniji, torej slabšanje razmerja med cenami in dohodki ter med najemninami in cenami, so po njenih besedah podobne ali še izrazitejše kot drugje v Evropi.

»Ob zviševanju obrestnih mer gotovo lahko pričakujemo določeno umiritev povpraševanja na trgu, zavedati pa se moramo, da visoke cene niso samo posledica visokega povpraševanja, ampak da se tudi pri ponudbi cene gradbenega materiala in stroški dela v gradbeništvu zvišujejo, kar se preliva v višje cene,« je opozorila Andreja Cirman, ki kot raziskovalka sodeluje v evropski mreži za raziskovanje nepremičninskega trga ENHR.

»V združenju in tudi na splošno je na področju stanovanjskih raziskav že od finančne krize leta 2008 razprava o dostopnosti stanovanj stalna tema. Posebno v urbanih središčih, kjer se cene zvišujejo hitreje kot produktivnost in zato (ne)dostopnost stanovanj postaja resen problem. Z vojno v Ukrajini sta se temu pridružili še begunska in energetska kriza, ki ponovno najbolj prizadene najšibkejše.

Torej tiste, ki že tako večji del dohodkov namenijo za stanovanjske stroške in hrano ter si tudi z ukrepi glede energetske učinkovitosti ne morejo veliko pomagati, ker jih finančno ne zmorejo. Eden od kritičnih vidikov je, da po eni strani vse višji življenjski stroški povzročajo velik pritisk na gospodinjstva, po drugi pa je zmogljivost akterjev za izvedbo prenove in izboljšave domov spodkopana zaradi nestalne in hitre rasti cen gradbenih materialov,« je poudarila ključne teme na področju stanovanjskih nepremičnin.

Draginja ustavlja gradnje

Povsod po Evropi je dostopnost najslabša v velikih mestih, kar je problematično, pravi sogovornica, saj je tam zaradi aglomeracijskih ekonomij produktivnost navadno višja kot v manjših mestih ali na podeželju. Kajti če cene nepremičnin rastejo hitreje od produktivnosti, to onemogoča ustrezno mobilnost prebivalstva med območji z različno produktivnostjo.

»V mesta mladi, dobro izobraženi, ne morejo, če tam njihovi starši že nimajo nepremičnine, saj so najemi predragi, nakupi pa dosegljivi le tistim, ki že imajo nepremičnine na tem trgu. To dolgoročno lahko ogroža konkurenčni položaj mest. Čudežne paličice tu ni, gotovo pa pomaga, če ima mesto večji obseg najemnih nepremičnin, s katerim se poskuša prilagajati razmeram na trgu,« pojasnjuje. Vendar po podatkih združenja akterjev preskrbe z zadružnimi in socialnimi stanovanji Housing Europe veliko stanovanjskih organizacij, ki v evropskih državah zagotavljajo cenovno dostopna stanovanja, zaradi visokih cen gradnje ustavlja projekte, saj bi z njimi presegle cenovne limite, po katerih še lahko zagotavljajo ugodna stanovanja.

Regulacija uporabe kot rešitev?

Razmere so trenutno res slabe, ocenjuje Andreja Cirman. V razmerah, ko je težko in drago priti do nove nepremičnine, je ključno, da je v uporabi čim več obstoječih stanovanj. Torej tistih, ki so v nestanovanjski uporabi ali so prazna. »Tu ima lahko pomembno vlogo poleg regulacije nestanovanjske rabe, ki jo je pred kratkim napovedala tudi Portugalska (razen na podeželju), tudi javna najemna služba. Ta aktivira lastnike zasebnih stanovanj, ki imajo zaradi nezaupanja raje stanovanja prazna, kot da bi postali najemodajalci.

Žal smo z nespretnim prenosom uspešne tuje prakse v slovensko okolje, to je z reguliranjem najemnine in še večjo davčno obremenitvijo dohodkov od najema, javno najemno službo v kali zatrli. Predpisali smo najvišjo najemnino, ki jo pri nas javni najemodajalec lahko ponudi lastniku, in ta je na trgih, kjer tovrstna stanovanja najbolj potrebujemo, smešno nizka v primerjavi s tržno,« razmere v Sloveniji ocenjuje Andreja Cirman. V tujini ta instrument dodatno spodbujajo z davčnimi olajšavami na najemnine, pri nas pa smo davščino celo zvišali s 15 na 25 odstotkov ter s tem »zabili še zadnji žebelj v krsto razvoja tega instrumenta«.