Stanovanjski izzivi: zaščita kupcev in najemnikov, prazna stanovanja (VIDEO)

Kakšne izzive prinaša lastništvo nepremičnin ter kakšne so prve ocene sedanjega paketa nove stanovanjske zakonodaje. Ali bomo lahko na ta način v desetih letih omogočili gradnjo 20.000 javnih najemnih stanovanj, za kar bo iz proračuna na voljo sto milijonov evrov na leto?

V podkastu so mnenja soočili strokovnjak za pravna vprašanja v zvezi z nepremičninami prof. dr. Miha Juhart s Pravne fakultete Univerze v Ljubljani, Boštjan Udovič, direktor Zbornice za poslovanje z nepremičninami pri GZS, ter Anže Urevc, predsednik Združenja upravnikov nepremičnin.

Paket nove stanovanjske zakonodaje v desetih letih predvideva gradnjo 20.000 javnih najemnih stanovanj – o tem vprašanju je Miha Juhart, kot je dejal, zelo rezerviran in gotovo ni tak optimist, kot je politika. »Se pa strinjam, da bi ključno seveda bilo, da je to dolgoročni projekt, glede katerega je konsenz. Če enkrat zapeljemo v eno smer, potem se je treba te smeri držati. In mi ne moremo vsakih par let popolnoma obrniti kursa in iti v nekaj povsem drugega.«

Boštjan Udovič pa dodaja, da je osnovni problem, ker ni dovolj stanovanj. »Mi se zdaj pogovarjamo o tem, kako ljudem prilagoditi pogoje, pa da bi čim večji skupini ljudi omogočili dostop do stanovanj, hkrati pa se zavedamo, da takih stanovanj končno malo, ne končno mnogo. In je čisto vseeno, če vsem dovolimo na papirju, da pridejo do stanovanja, če takih stanovanj ni – mi nismo naredili nič.«

Z leti spremembe na bolje

Na področju nepremičnin so po Juhartovih besedah v zadnjih 30. letih nastale velike spremembe na bolje. Z elektronsko zemljiško knjigo smo zmanjšali dejavnike tveganja, saj je za varen promet z nepremičninami najpomembnejša dobra evidenca.

»Drugi pomembni dejavnik je bil po mojem sprejetju zakona o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb leta 2004, ki je sledil aferi Zbiljski gaj. In zatem se nam Zbiljski gaj ni več ponovil. Pri nakupu in prodaji novih nepremičnin je zakon o varstvu kupcev tako strog, da onemogoča zlorabe.

Tretji dejavnik, ki je po mojem mnenju zelo dober, je na trgu sekundarnih nepremičnin. Večina prodaje gre s posredovanjem nepremičninskih posrednikov, spet imamo zelo specifično ureditev nepremičninskega posredovanja, ki določa zelo stroge pogoje za delovanje nepremičninskih posrednikov. In s tem, ko nepremičninski posrednik prevzema del odgovornosti za transakcijo, smo se znašli v položaju, ko lahko rečem, da je po mojem občutku teh pravnih tveganj, povezanih z nepremičninami, zelo malo, oziroma so zelo obvladljiva,« je pojasnil Juhart.

Dodal je, da vse to ne vpliva na ceno nepremičnin, ki je pač takšna, kakršna je, saj na to vplivajo drugi dejavniki. Zatem je predstavil še postopke, ki jih je mogoče uporabiti neposredno pri reševanju različnih vrst sporov pri pravnih razmerjih na nepremičninah.

Zakaj se prazna stanovanja ne oddajajo?

Kateri pa so vzroki za to, da se prazna stanovanja ne oddajajo? Sogovorniki so se strinjali, da je to šibek položaj najemodajalca oziroma njegova nizka pravna varnost ter visoke davčne stopnje pri oddaji nepremičnin. Po besedah Urevca so v strokovnih krogih prišli do zaključka, da je najemodajalec predvsem v okovih najemnika, sploh če govorimo o najemih za nedoločen čas, česar med fizičnimi osebami skoraj ni. S tem se je strinjal tudi Juhart in poudaril, da je pri tem največji problem naše zakonodaje.

»Zakonodaja stanovanjskega najema še zmeraj izhaja iz ureditve starega zakona o stanovanjskih razmerjih in stanovanjske pravice še iz socializma. In to, da mora najemodajalec najemniku priskrbeti drugo primerno stanovanje, je popolnoma skregano z logiko zasebne lastnine in najemnega stanovanjskega trga. In zakaj ta določba ne gre iz zakona, resnično ne razumem.«

Urevc je še dodal, da sama praksa ali ti zakonodajni okovi delajo najemodajalce nepoštene, z oddajo na črno in percepcijo v javnosti, da ’vdirajo v stanovanja, pregledujejo in tako dalje’. »Če bi bila ta pravila na sprejemljivi življenjski ravni, potem ne bi bilo nobenega problema.« Dolgoročna najemna razmerja bo treba rešiti v obliki večjih zgodb, ali državnih skladov ali zasebnih.

Po Udovičevi oceni pa imamo situacije, ko bi z izboljšanjem pravnega položaja najemodajalca imeli več stanovanj na trgu in posredno s tem izboljšali tudi dejanski položaj najemnika – ker bi imel izbiro lahko v vsakem trenutku, če ne bi bil zadovoljen z najemom prejšnjega najemodajalca, ki ga preveč stiska ali pa mu stanovanja ne uredi primerno. »Trenutno pa te možnosti nima in to je največji problem najemnika, ne pravna ureditev. Pravna ureditev je po mojem mnenju škodljiva za najemodajalca. Tudi večina sprememb v preteklosti je bila vedno v veliko korist najemnika, kar pa je bilo to bolj 'medvedja' usluga najemnikom.«

Srednji sloj prepuščen trgu

Kot pravi Anže Urevc, je pri iskalcih na nepremičninskem trgu glede nakupa in najema problem srednji sloj. »Tisti posamezniki, ki so izobraženi in imajo tudi nadpovprečne plače – ne govorimo o menedžerskih in podobnih plačah –, ti so pa res praktično prepuščeni čisto trgu, kakršen je. Do neprofitnega najema nikoli ne bodo prišli, saj so za nakup mogoče malo 'prekratki'. In tega najbolj produktivnega sloja, za katerega si tudi občine želijo, da bi se priseljeval v njihovo sredino, ker so to izobraženi ljudje, kadri v zdravstvu in tako naprej, pa ni.

V Avstriji in Nemčiji je 70 odstotkov najemnega trga, to pomeni, da v teh najemnih stanovanjih ne živijo samo socialno šibkejši, ampak tudi zdravniki, odvetniki, inženirji in podobno.« Udovič pa je dodal, da bi morala biti javna stanovanja namenjena ne samo socialno šibkim, ampak celotnemu srednjemu sloju.

In katere rešitve bi bile nujne na področju upravljanja nepremičnin? Miha Juhart je spomnil, da imamo regulirane številne dejavnosti, od nepremičninskega posredovanja, projektiranja in tudi pravna dejavnost. Urevc pa je dodal, da ima vsakdo od začetka nastanka zgradbe – od osnovnega prostorskega planiranja, projektant, izvajalec, nadzornik, posrednik, pravnik, ki pripravlja dokumente – licence, medtem ko upravnik, ki je prisoten v najdaljši fazi obstoja stavbe, pa licenc ne potrebuje. »To pomeni, da nima nobenih pogojev za upravljanje dejavnosti, in kar je še bolj pomembno, nobenega zavarovanja odgovornosti. Če bi še ta korak naredili, bi naredili velik korak naprej.«