Nepremičninski skladi so lahko naložba za dodatno razpršitev portfelja

Nepremičnine so lahko tudi naložba. Ob pri nas najbolj razširjeni obliki, ki je nakup za oddajanje v najem, je investiranje možno tudi s kupovanjem podcenjenih nepremičnin, ki jih po obnovi spet ponudimo trgu, rast pa doživljajo nepremičninski investicijski skladi.

Ti so lahko klasični vzajemni skladi, ki zbrana sredstva vlagajo v delnice podjetij v nepremičninski dejavnosti. Lahko so alternativni skladi, katerih namen je zbrati denar vlagateljev in ga ponuditi investitorjem v nepremičnine, ki iščejo bančnim posojilom alternativne vire financiranja. Nepremičninski skladi lahko z zbranim denarjem tudi kupijo in upravljajo nepremičnine, vlagatelje pa poplačujejo, na primer iz prejetih najemnin.

»Odvisno od regulatornega okvira poznamo mnogo oblik nepremičninskih skladov, kot na primer javni, zasebni, alternativni, odprti, zaprti, lahko kotirajo na borzi ali pa ne. Glede na naložbeno strategijo imamo sklade rasti, tekočih donosov in hibridne. Razlike so tudi v načinih oblikovanja osnovne strategije dodane vrednosti in oportunistične strategije sklada. Skladi vlagajo v poslovne stavbe, stanovanjske komplekse, industrijske objekte, trgovske centre in druge oblike komercialnih nepremičnin,« pojasnjuje prof. dr. Timotej Jagrič, predstojnik Inštituta za finance in umetno inteligenco na Univerzi v Mariboru.

V skladih že tisoč milijard evrov

V evrskem območju so zadnje desetletje še posebej v porastu nepremičninski skladi, ki vlagajo neposredno v fizične nepremičnine ali pa posredno, s financiranjem podjetij, ki investirajo v nepremičnine. Med letoma 2012 in 2022 se je njihova skupna vrednost potrojila in presegla tisoč milijard evrov. Leta 2022 so po podatkih ECB predstavljali že 40 odstotkov trga komercialnih nepremičnin v evrskem območju, pri stanovanjskih nepremičninah je njihov delež manjši.

Po Jagričevih besedah se je do leta 2023 zanimanje za nepremičninske sklade povečevalo zaradi nizkih obrestnih mer, iskanja alternativnih naložbenih priložnosti in zagotavljanja zadostnega donosa. Po občutni ohladitvi leta 2023 se je trg ponovno stabiliziral in globalni indeks teh skladov v zadnjem desetletju dosega povprečno 8,5-odstotno donosnost, v Evropi pa je povprečna letna donosnost približno sedemodstotna, povzema.

Ti skladi so po navedbah ECB značilni predvsem za Nemčijo, Luksemburg, Francijo, Nizozemsko in Italijo, a kot ugotavljajo v družbi za upravljanje Generali Investments, se zanimanje zanje v zadnjih letih povečuje tudi v Sloveniji ter se krepi njihova vloga. To potrjuje tudi ustanavljanje novih alternativnih investicijskih skladov, je pa pri nas ta naložbeni razred še v nastajanju, pojasnjujejo v Generaliju Investments.

Jagrič se strinja in dodaja, da bi sproščanje regulative, razvoj najemnega trga ter spodbujanje institucionalnih vlagateljev lahko prispevali k izboljšanju, kar potrjujejo številne študije. Vendar pa ti skladi ne rešujejo težav slovenskega nepremičninskega trga, poudarja.

Regija še z veliko potenciala za rast

Družba Generali Investments je leta 2018 ustanovila prvi nepremičninski sklad s statusom specialnega investicijskega sklada v Sloveniji, Generali Adriatic Value Fund. Njegova naložbena strategija zasleduje iskanje poslovnih nepremičnin na območju Slovenije, Hrvaške in Srbije z ustrezno notranjo vrednostjo ter s potencialom rasti in stabilnimi prihodki.

V sedmih letih delovanja sklada je bil nepremičninski trg izpostavljen številnim izzivom, največji med njimi je bila pandemija. Kljub temu je bil z vidika vlagateljev uspešen. Izkušeni in profesionalni ekipi upravitelja sklada je uspelo ohraniti prihodke na enaki ravni kot v letu pred covidom-19, povedo v Generaliju Investments.

Pri komercialnih nepremičninah je pomembno, da so na privlačni lokaciji, da imajo urejeno vso dostopno infrastrukturo, ki mora biti učinkovita, pridobljena vsa dovoljenja za učinkovito uporabo in da se ohranja polna zasedenost prostorov, namenjenih oddaji, v nepremičnine pa se mora vlagati tako, da se povečuje njihova vrednost.

»Največ pomislekov investicijske srenje doma in v tujini je bilo povezanih z nelikvidnostjo trga. Z uspešno končanimi prodajnimi postopki smo tudi to premostili in pokazali, da so kakovostne in dobro upravljane nepremičnine v Sloveniji več kot zadovoljivo likvidne,« pravijo v Generaliju Investments in verjamejo, da je v naši regiji še veliko neizkoriščenega potenciala za rast.

To kaže primerjava povprečnih donosov najemnin, ki so tu bistveno višji kot v sosednjih regijah, »zaradi česar nameravamo trgu že letos ponuditi nepremičninski sklad Adriatic Value Fund II, s katerim bomo nadaljevali uspešno zgodbo našega prvega nepremičninskega sklada, ki se letos končuje«, napovedujejo.

Za institucionalne vlagatelje in premožnejše

Alternativni nepremičninski skladi so običajno namenjeni institucionalnim vlagateljem, družinskim pisarnam (family offices) in premožnejšim posameznikom, ki želijo dodatno razpršiti svoje premoženje, še pojasnjujejo v Generaliju Investments.

Raziskave evropskega združenja Inrev kažejo, da nepremičninski skladi vlagateljem omogočajo stabilne donose kot tudi zaščito pred inflacijo na eni strani zato, ker imajo običajno potencial rasti vrednosti skozi čas in po drugi strani zaradi prilagajanja najemnin v skladu z inflacijo.

Na ta način pomembno dopolnjujejo klasične delniške in obvezniške naložbe in tudi pomagajo pri zmanjševanju skupnega tveganja portfelja, saj vrednost nepremičnin ni neposredno povezana z gibanji na delniških ali obvezniških trgih. Je pa potencial za takšne sklade odvisen od več dejavnikov, vključno z razpoložljivostjo kakovostnih nepremičnin, makroekonomskih razmer in zakonodajnega okvira.

Kot pravi Timotej Jagrič, se je ob prednostih, ki jih investitorjem ponujajo nepremičninski skladi, treba zavedati tudi tveganj, vključno s tržno nestanovitnostjo, občutljivostjo za obrestne mere, poslovnim ciklusom in neučinkovitostjo upravljanja. »Pri tem velja biti pozoren na povezanost tveganj s tveganji drugih naložb, na kar so profesionalni upravljavci posebej pozorni. Tveganja so odvisna tudi od tega, v kakšne tipe projektov skladi vlagajo, zato je pomembno, da investitor dobro pozna nepremičninski sektor.«