Etažni lastniki so prepuščeni samovolji upravnika

V Prejeli smo v Sobotni prilogi sem 11. maja lani objavil pismo bralca z naslovom Etažni lastniki v primežu »zaupanja vrednega upravnika«, 12. oktobra pa nadaljevanje z naslovom Etažni lastniki brez zaščite pred brezobzirnimi upravniki. Jedro obeh zapisov je bila problematika sanacije strehe na naši večstanovanjski stavbi in naše težave z upravnikom.

Znova se oglašam, ker problemi s sanacijo strehe na naši stavbi na Opekarski cesti 13 še vedno niso rešeni: v inšpekcijski odločbi, izdani 17. januarja 2020, je navedeno, kaj je treba sanirati; odločba zavezuje upravnika, da v »okviru svojih pooblastil stori vse, kar je potrebno za njeno izvršitev«.

Naš nekdanji upravnik Vzdrževanje Standom Otrin v skoraj treh letih strehe ni saniral in nam je tako junija 2023 »prislužil« izrek kazni inšpektorata (100 evrov na etažnega lastnika). Nato smo 1. julija 2023 za novega upravnika izbrali Habit d. o. o. na podlagi certifikata Gospodarske zbornice Slovenije, da je »zaupanja vreden upravnik«. Certifikat naj bi bil garancija, da upravnik posluje v skladu z zakonskimi predpisi.

Toda upravnika sanacija strehe v skladu z inšpekcijsko odločbo (sanacija v znesku 20.000 evrov) ne zanima, bolj je atraktivna celovita obnova strehe z dodatnimi frčadami, za katere je že izdano gradbeno dovoljenje (180.000 evrov in več). Da bi dosegel svoj cilj, Habit d. o. o. grobo krši predpise stanovanjskega in kazenskega zakonika. In ker tudi Habit d. o. o. ni ravnal v skladu z zahtevo stanovanjske inšpekcije, je ta aprila 2024 izrekla novo povišano kazen 400 evrov na etažnega lastnika, z novim datumom izvedbe inšpekcijske odločbe 30. junij 2024 in z grožnjo, da bodo sledile kazni do 10.000 evrov na etažnega lastnika – vse do izvršitve odločbe.

Prav nič ni pomagalo, da nam je inšpektorica Jasmina Tajnšek 14. maja 2024 zapisala, da inšpektorat zahteva samo izvršitev del, ki so zapisana v odločbi. Habit d. o. o vztraja pri nepotrebni celostni prenovi strehe.

Za obnovo strehe po inšpekcijski odločbi je potrebnih samo 20.000 evrov, za celovito prenovo strehe skoraj 200.000 evrov. FOTO: Marko Feist

Odvetnica Lucija Uršič je 30. septembra 2024 poročala o pogovoru s stanovanjskim inšpektorjem Boštjanom Rusom, ki ji je potrdil, da nas čakajo kazni vse do 10.000 evrov na lastnika etažne lastnine, vse dokler sanacija ne bo opravljena.

Etažni lastnik Vid Doria nam je v pismu razložil, da nas čaka do srede letošnjega leta že 5500 evrov kazni, in naj za božjo voljo namesto kazni raje plačamo upravniku 180.000 evrov za celostno preureditev strehe.

Upravnik ima pooblastilo za izvedbo sanacije po inšpekcijski odločbi z manjšimi dopolnili (znesek 34.400 evrov), a že osem mesecev zaračunava štiridesetkratno povišanje vplačil v rezervni sklad.

Gospodarski zbornici sem aprila lani predlagal, da upravniku Habitu d. o. o. ne podaljša certifikata »zaupanja vreden upravnik«, ker krši zakonodajo. Direktor združenja upravnikov Boštjan Udovič je sporočil, da lahko certifikat zavrne imetnik certifikata. Nobenih sankcij pa ni, če imetnik certifikata krši zakonske predpise. Na predlog varuha človekovih pravic sem častnemu razsodišču Gospodarske zbornice Slovenije poslal prijavo za odvzem certifikata podjetju Habit d. o. o. z dokazili kršitve zakonskih predpisov. Častno razsodišče je pritožbo posredovalo Boštjanu Udoviču, ki mi je 5. decembra lani sporočil, da ni pravnomočnega dokazila, da je »podjetje Habit d. o. o. kršilo zakon«, in opozoril, da je »na podlagi 27. člena Ustave RS Habit d. o. o. nedolžen kot vsak, dokler ni njegova krivda ugotovljena s pravnomočno sodbo«. Nerazumljiv mi je način ravnanja direktorja sekcije upravnikov na GZS zoper družbo Habit d. o. o., ki ima letni dobiček milijon evrov (v letu 2023 700.000 evrov), kot je zabeleženo v javno dostopnih listinah. Na opozorilo vodstvu GZS odgovora ni bilo.

Habit d. o. o. je 28. septembra 2023 sklical zbor etažnih lastnikov. Takratni upravljavec Amir Ajkunić je v poročilu zapisal, da smo vsi prisotni z glasovanjem 100-odstotno potrdili vse predloge. Neresnično poročilo sta overovila Vid Doria in Uroš Brečko. Pritožili smo se (Kovač, Češarek, Vraber), saj glasovanja sploh ni bilo. Upravljavka Saša Ramšak je razložila, »da nihče ni bil proti, torej smo bili vsi za«, kar ni v skladu z 38. členom stanovanjskega zakona ((SZ-1), na kar je Habit d. o. o. opozorila odvetniška pisarna Kotlušek & Pavčič. Zgodilo se ni nič, le upravljavec Ajkunić in njegova naslednica Ramšak nista več v službi pri Habitu d. o. o.

Sprašujem se, zakaj stanovanjski inšpektorat kaznuje nas, etažne lastnike, ki ne moremo sami izvršiti sanacije strehe po inšpekcijski odločbi in smo popolnoma odvisni od upravnika, temu pa se ne zgodi nič. FOTO: Janez Petkovšek

Sledil je nezakonit izbor izvajalca brez prisotnosti etažnih lastnikov Opekarske 13, nato pa izsiljevanje, da bomo imeli na vratu stanovanjsko inšpekcijo vse dotlej, dokler ne odobrimo izvajalca, ki ga je samovoljno izbral Habit.

Habit je 8. maja 2024 še enkrat sklical zbor etažnih lastnikov z enako tematiko kot septembra 2023. Tokrat je bilo glasovanje o celostni obnovi strehe (v vrednosti 180.000 evrov) izvršeno. A glasovanje ni obrodilo pričakovanega števila glasov, in ker potrebnih glasov za celostno obnovo strehe ni bilo, so v poročilu zapisali, da gre za obnovo strehe po inšpekcijski odločbi za ceno 180.000 evrov (kar je seveda nesmisel, saj je za obnovo strehe po inšpekcijski odločbi potrebnih samo 20.000 evrov).

Po glasovanju 8. maja 2024 bi bilo mogoče končati sanacijo v skladu z inšpekcijsko odločbo do predpisanega datuma 30. junija 2024. Toda zgodilo se ni nič.

Upravnik nima nobenega namena izvesti sanacije v skladu z inšpekcijsko odločbo. Brez upravnika ne moremo narediti ničesar, saj ne moremo razpolagati z rezervnim skladom, ki že pokriva vse stroške za izvedbo sanacije v skladu z inšpekcijsko odločbo. Zato smo aprila 2024 zaprosili inšpektorat za imenovanje začasnega upravnika. Predlog je bil sprejet, na začasnega upravnika še vedno čakamo.

Seveda pa je vprašanje, zakaj stanovanjski inšpektorat kaznuje nas, etažne lastnike, ki ne moremo sami izvršiti sanacije strehe po inšpekcijski odločbi in smo popolnoma odvisni od upravnika, temu pa se ne zgodi nič, čeprav eklatantno brez vsakih posledic krši stanovanjsko in kazensko zakonodajo.