Etažni lastniki brez zaščite pred brezobzirnimi upravniki

V Prejeli smo v Sobotni prilogi sem 11. maja letos objavil pismo bralca z naslovom Etažni lastniki v primežu »zaupanja vrednega upravnika«. Gospodarska zbornica Slovenije (GZS) izdaja certifikate »zaupanja vreden upravnik«, kar pomeni, da podjetje posluje v skladu z zakonskimi predpisi. Toda če imetnik certifikata posluje nezakonito, GZS nima pooblastil za sankcije. Imetnik certifikata lahko le sam zaprosi za njegovo ukinitev, so pojasnili v GZS.

Naj obnovim primer naše stanovanjske stavbe v Ljubljani. Stanovanjska inšpekcija je 17. januarja 2020 izdala odločbo o sanaciji strehe na Opekarski cesti 13 s seznamom, kaj je treba sanirati (ocenjena vrednost 20.000 evrov), in z navodilom, da mora upravnik nemudoma pristopiti k sanaciji. Toda upravnika Habit d. o. o. sanacija strehe v skladu z inšpektorsko odločbo ne zanima, saj mu le celostna obnova strehe (200.000 evrov) prinese dobiček. Za dosego tega cilja posluje nezakonito, kot sem to opisal v članku 11. maja. Nezakoniti postopki se kopičijo. Zapisnik zbora lastnikov je nezakonit, sklepi so nični, ker glasovanja sploh ni bilo. Lažno je overovljenje zapisnika, ki ga je na zboru etažnih lastnikov potrdil prisotni etažni lastnik Vid Doria. Na opozorilo odvetnikov Kotlušek & Pavčič s. p. o nezakonitem poslovanju v Habit d. o. o. ne odgovarjajo. Nezakonit je izbor izvajalca krovnokleparskih del, ki ga je izbral Habit d. o. o. brez prisotnosti etažnih lastnikov. Izsiljevanje, da bo Habit odpravil grožnjo sklepov denarne kazni inšpektorata, ko etažni lastniki potrdimo njegovega izbranega izvajalca Romana Pavčiča s. p., je kriminalno dejanje. Habit d. o. o. s prevaro izrablja odločbo inšpektorata, ki je že izdal sklepa o denarni kazni (100 evrov in nato še 400 evrov na etažnega lastnika), in grozi kazen do 10.000 evrov na etažnega lastnika, če se ne izvede sanacija po inšpekcijski odločbi. Inšpektorat utemeljuje izreke kazni na lažnih izjavah upravnika, ki je sporočil inšpektoratu, da sanacija ni opravljena, ker še ni potrjenega gradbenega dovoljenja za izgradnjo frčad (kar ni predmet inšpekcijske odločbe), z lažnimi izjavami, da polovica etažnih lastnikov ni pripravljena plačati za sanacijo niti evra (čeprav je za sanacijo bilo dovolj sredstev na računu rezervnega sklada), da se upravnik Habit d. o. o. trudi, da bi izvedel sanacijo po inšpekcijski odločbi, da nekateri etažni lastniki nasprotujejo celostni prenovi strehe, da ne morejo pridobiti potrebnega 75-odstotnega soglasja, kar zahteva zakon. Inšpektorat ni preveril dejanskega stanja, piše sklepe o denarni kazni in grozi.

Inšpektorat smo opozorili, da za izvedbo sanacije po inšpekcijski odločbi upravnik Habit d. o. o. ni zainteresiran. Brez upravnika, ki mu inšpektorat nalaga izvedbo, pa etažni lastniki ne moremo nič. Že maja smo zaprosili, naj nam inšpektorat odredi začasnega upravnika in tako omogoči sanacijo, za katero je dovolj denarja v rezervnem skladu. Z dokazili smo obvestili inšpektorat, da so kazni in grožnje inšpektorata za nadaljnje kazni vse do 10.000 evrov na etažnega lastnika osnova za načrtno nezakonito delovanje upravnika Habit d. o. o. In to se nadaljuje. Upravnik je sklical nov zbor etažnih lastnikov. Z vednostjo, da kljub grožnjam inšpektorata ne more pridobiti 75-odstotnega soglasja za izvedbo celostne prenove strehe, vključno z zamenjavo strešnih oken, novo kritino in izvedbo frčad, je predlagal le izvedbo sanacije po inšpekcijski odločbi, ki pa naj bi bila ocenjena na 180.000 evrov, za kar je seveda potrebno le 50-odstotno soglasje. Za predstavnike etažnih lastnikov je predlagal etažne lastnike, ki so že leta 2022 pridobili gradbena dovoljenja za izvedbo frčad in lahko spremenijo namen porabe vplačanega denarja. Prestrašeni etažni lastniki z zagroženo kaznijo samo v letu 2025 v višini 5000 evrov na etažnega lastnika so raje sprejeli sklep o 40-kratnem (štiridesetkratno) povečanju mesečnih vplačil v rezervni sklad kot plačilo kazni v državno blagajno. Vplačani zneski za plačilo v skupno blagajno se bodo uporabili za dela v interesu posameznikov.

Stanovanjska inšpekcija ne odgovarja na opozorila odvetnika o dejanskem stanju, zanima jo zgolj to, da njihova odločba z dne 17. januarja 2020 še ni realizirana, razlogi za tako stanje, tudi nezakonito početje upravnika Habit d. o. o., pa inšpekcije ne zanimajo.

Vprašujem se, zakaj inšpektorat kljub vednosti o kriminalnem početju upravnika in njegovih somišljenikov med etažnimi lastniki, ki imajo za celovito sanacijo strehe, vključno s frčadami, osebni interes, ničesar ne ukrene. Zakaj kazni etažnim lastnikom, če je krivec upravnik, ki si s tem ustvarja nezakonito dobrobit?

Varuh človekovih pravic v pismu z dne 27. septembra 2024 sporoča, »da varuh že več let opozarja na problematiko delovanja upravnikov oziroma preprečevanja anomalij pri njihovem delu ter njihov učinkovit nadzor (priporočilo št. 84, 2018, in priporočilo št. 157, 2019), naj ministrstvo za okolje in prostor (MOP) pristopi k celoviti prenovi zakonodaje, kar naj bi bilo izvršeno z reorganizacijo Vlade RS s prevzemom pristojnosti MOP na ministrstvu za solidarno prihodnost (MSP) na stanovanjskem področju. To pa celovite prenove stanovanjske zakonodaje še ni realiziralo, začelo pa je z analizo in pridobivanjem podatkov, ki bodo podlaga za uvajanje ustreznih sprememb. Tudi v letu 2023 varuh vztraja, da MSP v celoti izvede zahtevano reformo.

Upravljanje in nadzor upravnikov je v pristojnosti Inšpektorata Republike Slovenije za stanovanja (IRSS). Prijave na IRSS niso zahteve za uvedbo inšpekcijskega postopka, ampak podlaga za morebitno odločitev organa, da začne s tem postopkom, ki se uvede izključno po uradni dolžnosti (24. člen ZIN). »V skladu z 10. členom zakona o inšpekcijskem nadzoru (ZIN) inšpektorat vodi in predstavlja glavni inšpektor, ki tudi organizira in koordinira delo inšpektorjev ter v okviru svojih pooblastil odgovarja za zakonitost, kakovost in učinkovitost dela inšpekcije,« nam je pojasnil varuh.

Gre za varstvo zakonitosti.