Etažni lastniki v primežu »zaupanja vrednega upravnika«

Iz odgovora Gospodarske zbornice Slovenije: »Ob zamenjavi oziroma izbiri upravnika je torej takoj jasno, ali je podjetje zaupanja vredno – če je imetnik certifikata zaupanja vreden upravnik, kar pomeni, da podjetje posluje in deluje v skladu z zakonskimi predpisi.«

V času, ko je bil naš upravnik podjetje Vzdrževanje Standom Otrin, smo lastniki stanovanj 17. januarja 2020 prejeli odločbo stanovanjske inšpekcije za sanacijo strehe na Opekarski cesti 13. Zoper delovanje upravnika smo se pritožili na Gospodarsko zbornico Slovenije in od nje dobili odgovor, da zbornica ne more ukrepati, ker upravnik ni član zbornice. Odločili smo se za novega upravnika Habit d. o. o., imetnika certifikata »zaupanje vreden upravnik«, kar je bil pogoj za izbor.

Ob zaključku upravljanja Vzdrževanje Standom Otrin smo junija 2023 od stanovanjske inšpekcije prejeli izrek kazni 100 evrov na etažnega lastnika z zagroženo kaznijo 400 evrov, če streha ne bo sanirana do vključno 30. septembra 2023. Ko je 1. julija 2023 naš upravnik postal Habit d. o. o., je »podedoval« odločbo inšpektorata.

Izvršitev inšpekcijske odločbe: upravnik bi moral sklep o izvršitvi omenjene inšpekcijske odločbe izvršiti nemudoma, ne glede na ideje in želje nekaterih etažnih lastnikov o celoviti obnovi strehe. A to ni v interesu upravnika, saj so predvideni stroški sanacije v skladu z inšpekcijsko odločbo 20.000 evrov, za celovito prenovo strehe pa 200.000 evrov (185.453,08 evra in aneksi, ki jih omogoča nepopolna dokumentacija – osnova izbora izvajalca). Tu gre za odgovornost upravnika, ker se z izvršitvijo inšpekcijske odločbe nezakonito odlaga.

V izreku inšpekcijske kazni je grožnja z nadaljnjimi sankcijami, če sanacija strehe ne bo izvršena do 30. junija letos, in sicer naslednjič 1000 evrov, nato vse do 10.000 evrov na etažnega lastnika, kar je povzročilo preplah med etažnimi lastniki FOTO: Jure Eržen/Delo

Zbor etažnih lastnikov: upravnik je 11. septembra 2023 poslal vabilo na zbor etažnih lastnikov 28. septembra, dva dneva pred iztekom roka sanacije, kot ga je določil inšpektorat. V vabilu je predlagal vrsto sklepov, med njimi, »da se v načrt vzdrževanja za obdobje 2023–2027 vključi izvedba sanacije strehe po inšpekcijski odločbi, višina del ocenjena na 200.000 evrov« (lažna navedba). Vplačila v rezervni sklad pa se povečajo osemkrat. Zapisnik tega zbora etažnih lastnikov navaja, da smo vsi prisotni 100-odstotno potrdili vse predloge sklepov. To je bila laž, saj glasovanja sploh ni bilo. Pritožil sem se in 15. novembra 2023 dobil odgovor skrbnice. Zapisala je, »da so predlogi potrjeni, ker nihče ni bil proti«. To stališče je pravno zmotno, ker sklepi niso sprejeti s tem, če nihče ne glasuje proti, temveč so sprejeti, če se glasuje za. Glasovanje se mora dejansko izvesti v skladu s stanovanjskim zakonom SZ-1. Odklonil sem povišanje vplačil v rezervni sklad na podlagi nelegitimnega zapisnika zbora etažnih lastnikov z dne 28. septembra 2023: Habit d. o. o. je zagrozil s sankcijo.

Samovoljni izbor izvajalca krovno-kleparskih del: na upravnikovi oglasni deski se je 9. oktobra 2023 pojavilo obvestilo za pričetek glasovanja za izbor izvajalca krovno-kleparskih del Romana Pavčiča s. p. skladno s ponudbo z dne 23. oktobra 2023 v znesku 185.453,08 evra?! Podjetje Romana Pavčiča s. p. je bilo izbrano izmed dveh ponudnikov, nato še enkrat 17. novembra 2023 s »komisijskim odpiranjem ponudb« v prisotnosti dveh oseb upravnika Habit d. o. o. brez predstavnika etažnih lastnikov Opekarske 13. Izbor izvajalca ni bil v skladu s stanovanjskim zakonom SZ-1.

Na zahtevo za prošnjo odloga napovedane inšpekcijske kazni na sestanku 24. januarja 2024 so nam predstavniki Habita d. o. o. dejali, da bodo prošnjo na inšpektorat poslali, potem ko odobrimo podjetje Romana Pavčiča s. p. za izvajalca celovite prenove strehe. To je nezakonito izsiljevanje.

Menim, da naš upravnik ni zaupanja vreden upravnik in ne bi smel biti imetnik certifikata gospodarske zbornice. FOTO. Leon Vidic/Delo

Ponovna kazen stanovanjske inšpekcije: stanovanjska inšpekcija je 10. aprila letos izdala odločbo o kazni 400 evrov na etažnega lastnika z obrazložitvijo, »da je bil inšpekcijski organ 29. septembra 2023 obveščen, da so bila dela v zvezi s sanacijo strehe po inšpekcijski odločbi sprejeta v načrt vzdrževanja in se bodo predvidoma izvedla v roku 6 mesecev«. O obvestilu inšpektoratu etažni lastniki nismo bili obveščeni.

V obrazložitvi inšpekcijske kazni je nadalje zapisana prijava anonimnega etažnega lastnika, »da streha ni sanirana, čeprav se Habit d. o. o. trudi, da bi opravil potrebno sanacijo«. To je lažna navedba, saj Habit d. o. o. ni ničesar ukrenil za izvedbo sanacije strehe v skladu z inšpekcijsko odločbo, čeprav je to prioritetna naloga upravnika, etažni lastniki pa brez sodelovanja upravnika ne moremo ničesar ukreniti. Za načrtno pasivnost bi mu morala biti izrečena kazen v skladu s 178. členom SZ-1, ki predpisuje kazen od 5000 do 120.000 evrov.

V izreku kazni je grožnja z nadaljnjimi sankcijami, če sanacija strehe v skladu z odločbo s 17. januarja 2020 ne bo izvršena do 30. junija letos, in sicer naslednjič 1000 evrov, nato vse do 10.000 evrov na etažnega lastnika, kar je povzročilo preplah med etažnimi lastniki Opekarske 13. Ker Habit d. o. o. vztraja pri celoviti prenove strehe v soglasju z nekaterimi etažnimi lastniki in ga sanacija strehe v skladu z inšpekcijsko odločbo sploh ne zanima, mu nezakonito ravnanje lahko prinese finančni uspeh.

Podjetje Habit d. o. o. ne deluje v skladu z zakonskimi predpisi. Zaradi zgoraj opisanega menim, da Habit d. o. o. ni zaupanja vreden upravnik in ne bi smel biti imetnik certifikata gospodarske zbornice.

Pričakujem odgovor Gospodarske zbornice Slovenije.