Vesela jesen za kupce stanovanj

Trgovanje z nepremičninami je v zadnjih dveh letih znova oživelo in cene kvadratnega metra so poletele v nebo. A kljub živahnemu dogajanju so nepremičninarji razočarani, češ da je slovenski trg še vedno podpovprečno razvit. Tuji bogataši, ki bi jih zanimale milijonske vile, k nam ne pridejo, previdni Slovenci pa se za tako velike naložbe ne odločajo. Preverili smo, koliko stanejo najdražje vile, kakšne hiške si želimo za svojo družino in v katero smer se bodo v bližnji prihodnosti obrnile cene stanovanj.

»Rast je bila prevelika in prehitra,« meni Stojan Đukić, direktor nepremičninske agencije Stoja. »Kar je bilo prej na dobrih lokacijah dva tisoč evrov, je zdaj štiri tisoč, na slabih je z dveh naraslo na tri tisočake. Povečale so se cene najemnin in parcel … Tudi povpraševanje je prehitro naraslo in menim, da bo že jeseni korekcijski popravek navzdol, tudi zaradi ponudbe novih nepremičnin, ki pridejo na trg.« To velja zlasti za Ljubljano, pripomni, ne pa denimo za Novo Gorico, ki je s stanovanji povsem podhranjena.

Vlado Petek, direktor kranjskega podjetja Fesst nepremičnine, hitro rast cen pripisuje tudi bankam, ki so ponudile ugodne kreditne pogoje in posojilo omogočile večjemu številu prebivalcev. Po drugi strani na trgu še vedno ni dovolj novogradenj, ki bi zadostile povpraševanju. »V Kranju oziroma na Gorenjskem ni novih stanovanj in primernih parcel, ki bi zanimale investitorje, niti hiš, ki ljudi zdaj najbolj privlačijo: sodobnih, manjših, varčnih v nasprotju z velikimi, energetsko potratnimi iz 70., 80. let prejšnjega stoletja. »Kupci zdaj želijo predvsem varčne domove, ki jim bodo olajšali bivanje in zmanjšali mesečne stroške,« opaža Petek. V Kranju in okolici se tako najbolje prodajajo enodružinske hiše, ki stanejo med 200.000 in 300.000 evri. Cene hiš se v zadnjih dveh letih niti niso bistveno povečale, medtem ko so cene stanovanj na Kranjskem poskočile vsaj za 15 odstotkov.

»Garsonjere in majhna, enosobna stanovanja, velika do 40 kvadratov, so se podražili za 30 odstotkov. Po njih je neverjetno povpraševanje, tudi zaradi dviga gospodarstva, ko si veliko podjetnikov želi vlagati v nakup nepremičnine. Z oddajo si namreč obetajo dobrega donosa, četudi vedo, da je morda cena nekoliko napihnjena,« sklepa sogovornik iz Kranja. »Tudi študije so pokazale, da je bila v zadnjih 150 letih najbolj donosna in varna ravno naložba v nepremičnino. Z oddajanjem je donos zagotovljen in varen, zaradi morebitne krize pa njena vrednost vsakih pet, deset let le nekoliko zaniha,« nas pouči.
 

Jeseni korekcije cen

Tudi Predrag Todić, ki vodi agencijo Ljubljana nepremičnine, pričakuje z jesenjo nižje cene, ki jih bo oblikoval sam trg z večjo ponudbo. To se bo zgodilo predvsem na področju rabljenih nepremičnin v Ljubljani, pa tudi novogradenj, zlasti na dobrih lokacijah, saj so se tam zaradi pomanjkanja cene najbolj povišale. »V zadnjih dveh letih so se cene rabljenih nepremičnin dvignile za tretjino, zdaj pa pričakujem, da se bodo na dobrih lokacijah spustile tudi za dvajset do trideset odstotkov,« napoveduje Todić. Če bo torej treba za kvadratni meter novogradnje odšteti približno tri tisočake, bo za kvadratni meter starejše nepremičnine zadostovalo že nekje do 2300 evrov. Vanjo je treba namreč še precej vložiti, poleg tega je večji strošek vzdrževanja, težave so zaradi pomanjkanja parkirišč in dvigal, kar skupaj s starostjo in potekom garancij vpliva na pričakovano nižanje cen.



Podobno razmišlja Branko Potočnik, direktor mariborskega podjetja Insa nepremičnine. »A čeprav vsi govorijo o veliki gradnji stanovanj v Mariboru, se bo ta končala šele nekje do leta 2021.« Zdaj je opaziti komaj dve ali tri manjša gradbišča, kar še ne dohaja povpraševanja. Da bi zajezili rast cen, bi bilo treba po njegovem mnenju občutno povečati ponudbo. Zdaj se namreč zgodi, da se cena rabljene nepremičnine, ki pride na trg z realno ceno, celo zviša, saj kupci hitro ponudijo več. »Marsikdo, ki je zelo dolgo proučeval in izbiral, je že ostal brez izbrane hiške, saj se je v tem času prodala.«

Ker je povpraševanje izjemno, se je treba kar hitro odločiti, svetuje sogovornik. Vse od leta 2008 se namreč v Mariboru ni gradilo, pomanjkanje novogradenj je hudo, pa tudi rabljenih nepremičnin ni dovolj, zato so cene naraščale. »Podražitev je bila seveda odvisna tudi od stanja nepremičnine, lokacije, razporeditve prostorov, lege in ne nazadnje od cene zemljišča – če je ta previsoka, je nemogoče zgraditi stanovanja, vredna 1500 evrov za kvadratni meter,« pravi Potočnik, ki meni, da so cene parcel še vedno močno navite. »Res pa je, da je bilo mogoče zadnja leta kar ugodno kupiti zemljišča od različnih stečajnih upraviteljev, DUTB, bank, marsikdo jih je kupil, tako da se bo v Mariboru nekaj let kar gradilo,« napoveduje sogovornik s Štajerskega.

Hkrati opaža, da je na trgu preveč predragih nepremičnin, glede na njihovo stanje. »Po mojem je realna cena kvadratnega metra povsem obnovljenega dvosobnega stanovanja nekje od 1200 do 1400 evrov, če je neobnovljeno in je vanj treba vložiti še 15.000 evrov, pa o taki ceni ne moremo govoriti,« je kritičen Potočnik. Takšna stanovanja se še kar prodajajo, a jih nihče noče kupiti. Kupci so namreč dovolj dobro seznanjeni, da vedo, za koliko je mogoče dobiti primerno bivališče. Največje povpraševanje je v štajerski prestolnici po eno-, dvo- in trisobnih stanovanjih, večjih na trgu niti ni. Njihove cene so še vedno bistveno, tudi za polovico nižje kot v osrednji Sloveniji ali na Gorenjskem. »V Mariboru dobiš enosobno stanovanje že za 50.000 evrov, v Ljubljani je, slišim od kolegov, to že sto, sto deset tisoč evrov,« razlaga Potočnik. Zaradi nižjih cen se tudi Ljubljančani včasih odločijo za nakup stanovanja v Mariboru kot naložbe, saj ga potem največkrat oddajajo, še izvemo od Potočnika, ki v Mariboru dodatnega dviga cen vendarle ne pričakuje, saj kupna moč tega ne bi prenesla.

Na Štajerskem gredo za med starejše hiše, t. i. kocke iz 60., 70. let prejšnjega stoletja, velike med 100 in 150 kvadratnimi metri, saj imajo najnižjo ceno – dobiti jih je mogoče že za 70 tisoč evrov in tja do 110.000 evrov, kolikor stane v Ljubljani enosobno stanovanje. »S prenovo, ki znese včasih še enkrat toliko, je iz njih mogoče ustvariti marsikaj lepega, ponavadi pa so te hiške tudi na dobrih lokacijah,« opaža Potočnik, ki v kratkem napoveduje ponudbo novejših hišk, »na elitni lokaciji pod Pohorjem, le cene bodo kar visoke, približno 450.000 evrov«. Res pa je, dodaja Potočnik, da bodo vanje vgrajeni vrhunski materiali in oprema. »Prepričani smo, da jih bomo prodali brez težav,« se nadeja, saj da ne manjka ljudi, ki si lahko zagotovijo nepremičnino takšne vrednosti. »Gre za povpraševanje posameznikov, ki si to lahko privoščijo in tudi hočejo imeti. Na trgu pa je tega zelo malo.«
 

Cena razkošja

Hiše, ki stanejo med 400.000 in pol milijona evrov, dokaj hitro najdejo kupca, pove tudi Zoran Đukić. Razkošne vile, ki jih na trgu ponujajo za več milijonov evrov – najdražja, ki je trenutno na prodaj prek agencij, stoji v središču Ljubljane, zanjo pa želi prodajalec 6,5 milijona evrov –, bistveno težje dobijo novega lastnika. V agenciji Stoja, katere stranke so večinoma tujci, diplomati in večja podjetja, se ukvarjajo »predvsem z nepremičninami višjega cenovnega razreda. Med drugim smo prodali veleposlaništvo Egipta in še nekaj večjih objektov, nekaterih dražjih nepremičnin pa niti ne ponujamo na spletu, ker lastniki želijo ohraniti intimo. Mi jim pripeljemo samo prave, preverjene kupce.« Najdražja hiša, ki je bila nazadnje naprodaj, je menda stala 8,5 milijona evrov.



Na vprašanje, kaj je tisto, kar določi tako visoko ceno »luksuznih nepremičnin«, Đukić odgovarja: »Poleg lokacije, denimo ob morju ali jezeru, sta pomembna velikost parcele in razgled. Luksuzna hiša ne more biti majhna, biti mora udobna, funkcionalna, pomembni so tudi materiali, ki lahko povišajo ceno tudi za trikrat. Namesto ploščic je lahko oniks v kosih, namesto navadnih kavčev so kavči Ralph Lauren, morda lestenec znanega izdelovalca, že sam gradbeni projekt je lahko desetkrat dražji od navadnega. Kupci cenijo tudi arhitektovo ime, radi imajo še kakšno zgodbo v ozadju … Vse to jih pritegne,« meni Đukić. Če je vila na vrhunski lokaciji in če je cena realna, jo prodajo v letu dni, za nekatere druge morajo pri evrih kar pošteno popustiti.
Glavni razlog, zaradi katerega se razkošne hiše pri nas vendarle ne prodajajo tako kot drugod, je po Đukićevem mnenju pomanjkanje vsebine v okolici.

»Za kupce, ki si lahko privoščijo nepremičnino, dražjo od treh milijonov, kakor se dogaja na španski Majorki, denimo, pri nas ni pravega okolja, saj manjkata kulturna in gostinska vsebina – denimo restavracije z Michelinovimi zvezdicami –, nimamo niti enega predstavništva tuje blagovne znamke, tudi vsi večji koncerti so bodisi na Dunaju ali v Milanu.« V Portorožu je premajhno letališče, na Bledu takšen človek nima kaj kupiti, tako ne preseneča, pravi, da je tam najdražja hiša za 2,7 milijona evrov, pa še ta je na trgu že dolgo. Tujci, ki imajo veliko pod palcem, resda cenijo kakovostno življenje brez kriminala, veliko zelenja, dostop do pitne vode, čist zrak, mir in hitro dostopnost iz središča Ljubljane, a to ne zadostuje, ugotavlja trgovec z nepremičninami.

Tako ga ne preseneča, da se v Slovenijo ni za stalno priselil še noben bogataš. Se pa sem rade umaknejo ruske družine, ki zelo hitro osvojijo naš jezik, tudi Ukrajinci radi pridejo, drugi pa hiš visokega cenovnega razreda ne kupujejo. »Pri nas ni razvit luksuzni večmilijonski trg, zato je treba take stranke iskati z lupo,« še pravi Đukić. Lani, pove za primerjavo, je bilo samo v Frankfurtu prodanih za osem milijard evrov nepremičnin, v Londonu za 31 milijard, v Sloveniji pa je bilo leta 2016 vsega prometa z nepremičninami za dobri dve milijardi.

Predrag Todić ugotavlja, da se ljudje, ki živijo v Sloveniji in imajo denar, za zelo visoke naložbe ne odločajo. Nekako se še odločijo za nakup hiše, ki stane do 1,5 milijona evrov, za kaj dražjega skoraj ne. Tudi tujcev, ki bi se tukaj ustalili, ustanovili podjetje in potem vlagali, je komaj za vzorec, saj bi morali biti za kaj takega gospodarsko bolj zanimiva država.
Direktor kranjske agencije je prepričan, da je lokacija skoraj ključni razlog, zaradi katerega bi se kdo odločil za nakup več milijonov vredne hiše. »Danes bi se za dva milijona ali 2,5 milijona po mojem prodala luksuzna hiša na vrhunski lokaciji na Bledu, s pogledom na jezero, z zagotovljeno intimnostjo, ali morda na Obali,« meni Petek. A včasih, pravi, ljudje oglašujejo povsem nerealne cene in težko je verjeti, da bo kdo pretirano zasoljeno hišo tudi kupil. »Vsega, kar se sveti, se vendarle ne da prodati za čisto zlato. Tudi tujcev, ki bi povpraševali po nepremičninah, ni toliko kot pred leti, pa še ti, ki so, mislijo, da je v Sloveniji vse zastonj,« opaža Petek.