Davek na nepremičnine ali evtanazija srednjega razreda?

Za praznike je od vlade prišlo prijazno novoletno voščilo: prihaja davek na nepremičnine. Prvine davka izgledajo (kot je mogoče zvedeti o izhodiščih za obdavčitev) v glavnem takole: prva nepremičnina ni obdavčena, druge pa bi bile obdavčene po stopnji 1,45 odstotka vrednosti po Gursu. Namen vlade je povečati dostopnost stanovanj za mlade družine in pokritje finančne vrzeli, ki bi nastala z zmanjšanjem obdavčitve dela, ker je menda to pri nas preveč obremenjeno, zato bi vlada obdavčitev dela rada zmanjšala ter tako Slovenijo naredila bolj konkurenčno.

Pa začnimo z obremenitvijo dela. Pri nas je delo z davčnega vidika obremenjeno zgolj z dohodnino. Večji del prebivalstva plačuje iz tega naslova relativno malo davka, tako da se večini razbremenitev skoraj ne bi poznala. Tisto, kar naše plače resnično obremenjuje, so prispevki, torej za pokojnine in zdravstvo, in to (očitno) stane toliko, da ljudje ne upajo ne zboleti ne ostareti. To s stanovanjsko politiko nima nobene povezave. Kako se z obdavčitvijo neke dobrine (v tem primeru stanovanja) poveča njena dostopnost, pa ni znano ne v splošni ekonomski teoriji ne v tejle posebni situaciji. Noben davek (najmanj pa drakonski) ne povečuje dostopnosti dobrine. Predvidena višina obdavčitve bi povzročila zgolj kaos na trgu in naložbeno priložnost za razne špekulante in investicijske sklade zasebnega kapitala (Blackstone, Vanguard, Blackrock ...), ki so trenutno najbolj odgovorni za stanovanjske krize širom sveta – pokupijo nepremičnine, povečajo najemnine (monopol) in ne plačujejo davkov. Verjemite mi, da ga tudi pri nas ne bi (takoj po inavguraciji Janševe, Toninove ali Logarjeve vlade).

In vendar ostaja dejstvo, da bi vlada s pametno davčno politiko res lahko dosegla nekatere cilje.

Pohvalno je, da vlada za prvo nepremičnino ne predvideva davka. Če pa je cilj, da prazne in »prazne« (oddane na črno) nepremičnine pridejo med najemnike, bi bila zelo zanimiva možnost obdavčitev dodatnih nepremičnin s približno takim davkom, kot se plačuje, če ga oddajaš, torej z nekakšno obdavčitvijo fiktivnega dohodka. Zares plačani davek na oddajanje nepremičnine bi se lahko s tem davkom pobotal, torej v celoti odštel oziroma tudi »ukinil«. Tako bi verjetno najučinkoviteje dosegli cilj vlade, da se prazna stanovanja oddajo ter fond najemnih stanovanj poveča in da bi davek na oddajanje, kot ga sedaj plačujejo le nekateri, po novem plačali vsi.

Ni prav, da bi bile ob obdavčitvah dodatnih stanovanj neobdavčene razne milijonske vile, v katerih lastniki sicer živijo, zato je zanimiv predlog, da bi bilo obdavčeno skupno premoženje nad neko vrednostjo.  FOTO: Dejan Javornik

Nujno je treba poudariti, da je davek, kot se na oddajanje nepremičnin plačuje zdaj, odločno previsok. Znaša 25 odstotkov dosežene letne najemnine, znižane za zgolj 10 odstotkov normiranih stroškov, kar je še vedno 22,5-odstotna neto obdavčitev (ali praktično vsaka tretja najemnina). Ravno normirani stroški pa so predmet preigravanja med raznimi vladami in se neprestano spreminjajo, kot da gre za nekakšen bonus, ki ga vsakokratna vlada dobrohotno podari najemodajalcem. Pa temu niti slučajno ni tako. Normirani stroški imajo zelo realno osnovo v neštetih stroških, amortizaciji in nevšečnostih, povezanih z oddajanjem stanovanja.

In ravno na amortizacijo so pri sedanjih nizkih normiranih stroških povsem pozabili. Nekoč (pred in nekaj časa po osamosvojitvi) so normirani stroški znašali 40 do 60 odstotkov prejete najemnine (40 za prazno in 60 za opremljeno stanovanje). Ker so tolikšni normirani stroški na prvi pogled videti velikodušni, so jih sčasoma arbitrarno znižali na samo 10 odstotkov. To arbitrarno nižanje pa pomeni le, da na ministrstvu za finance očitno že trideset let ni nikogar, ki bi vedel, o čem se pri obdavčitvi oddaje nepremičnin sploh pogovarjamo. Iz normiranih stroškov je namreč izpadla amortizacija, ki po računovodskih standardih (SRS 2016) letno znaša 3 odstotke vrednosti stanovanja. Ker znaša celoletna letna najemnina za stanovanje nekje med 3 in 5 odstotki vrednosti, iz tega jasno izhaja, da je od tega amortizacija (3 odstotki) vsaj polovica prejete najemnine. Iz tega izhaja tudi, da so bili normirani stroški nekoč odmerjeni čisto realno (40–60 odstotkov najemnine), potem pa je očitno zadnja finančno pismena oseba na ministrstvu za finance odšla v pokoj. Ravno ta sprememba je močno spodbudila oddajanje na črno in »friziranje« najemnin.

Ker res ni prav, da bi bile ob takšnih obdavčitvah dodatnih stanovanj neobdavčene razne milijonske vile, v katerih lastniki sicer živijo, se mi zdi zelo zanimiv tudi predlog mag. Ivana Simiča, da bi bilo obdavčeno šele skupno premoženje nad neko vrednostjo, na primer nad 300.000 evri (vendar gotovo ne z 1,45 odstotka). Stvar posameznika bi bila, kaj to premoženje obsega. Po drugi varianti bi lahko bilo premoženje – na primer nad 200.000 ali 300.000 evrov – obdavčeno tudi progresivno, recimo 0,1 ali 0,2 odstotka na vsakih dodatnih 100.000 evrov, seveda z razumno kapico. Res ni isto, če imaš eno, deset ali sto stanovanj. V vsakem primeru bi se moral tudi pri tej obdavčitvi od davka odšteti plačani davek na najemnino ali pa vsaj za polovico zmanjšati davčna osnova. Prazna stanovanja so luksuz, oddana pa gospodarska dejavnost? To so jabolka in hruške!

Nujno je treba poudariti, da je davek, kot se na oddajanje nepremičnin plačuje zdaj, odločno previsok. FOTO: Matej Družnik

Kakorkoli – davek bi moral biti kar najmanj nepošten (pravijo, da je davek na nepremičnine najbolj nepošten davek, poštenega torej ni) in čim bolj razumen. Stopnja 1,45 odstotka je popolnoma nerazumna, ekonomsko nevzdržna, nekajkrat višja kot v naši okolici in v bistvu pomeni nacionalizacijo premoženja.

Čisto posebna zgodba je predvideno obdavčenje nepozidanih parcel, kar bi povzročilo pravi okoljski kaos, pozidavo zelenic in otroških igrišč med bloki, pozidavo vrtov in vprašanje, kje bomo zidali čez deset let, če bo ob sprejemu zakona naenkrat vse stihijsko pozidano.

Možnosti za pametno obdavčitev je veliko, treba bi bilo pogledati tudi čez mejo, ni pa zadeva niti približno enostavna in nikoli pravična. Težko je moralno upravičiti premoženjski davek na obliko prihrankov (in to samo eno!), pridobljeno ob vseh enkrat že plačanih davkih. Nepremičninski davek je bržkone najboljši primer, kako je pot v pekel tlakovana z dobrimi nameni. (V kapitalizmu so ga uvedli kot instrument obdavčenja bogatih, tekom stoletij pa ga plačujejo zgolj revni oziroma propadajoči srednji razred.)

Navsezadnje pa je oddajanje stanovanja čisto navadna gospodarska dejavnost – takšnih obremenitev pa ne prenese nobena gospodarska dejavnost. Ne morem razumeti, kako je lahko naložba družinskega premoženja v nepremičnino za oddajanje tako rekoč kriminalizirana, naložba v neko drugo obliko gospodarske dejavnosti pa obravnavana kot zmaga podjetniškega duha. Tako pravzaprav ni jasno, ali vlada gospodarstvo podpira ali zatira. Stanovanje predstavlja pri oddajanju osnovno sredstvo – in pri kateri gospodarski dejavnosti so osnovna sredstva obdavčena kot taka?

Bojim se tudi, da bo zakon v takšni obliki, o kakršni se govori zdaj, predvsem voda na mlin nadaljnjim premikom na desno, ker bomo na volitvah morda prisiljeni izbirati med demokracijo in stanovanjem.