(GOSTUJOČE PERO) Kam nas vodi pot stanovanjske politike

Izhodišča za davek na stanovanjske nepremičnine, ki jih je vlada sprejela pred božičem, naj bi olajšala dostop do najemnih stanovanj z znosnejšo najemnino. Za ta namen bi aktivirala prazna stanovanja. Poleg tega bi državi zagotovila možnost za razbremenitev plač v zasebnem in javnem sektorju.

Ni dvoma, da so našteti nameni aktualni in dobri. Povedli naj bi nas v svetlo in solidarno prihodnost. Znano je, da je z dobrimi nameni tlakovana tudi pot, ki vodi v pekel, a je konec poti stanovanjske politike za zdaj še težko napovedati. Njeni načrtovalci naj mi dovolijo nekaj opozoril, o katerih velja razmisliti. Ljudstvu, ki ima v Sloveniji oblast in jo po ustavi izvršuje neposredno ter z volitvami, naj bodo v oporo pri izvajanju pravic in dolžnosti, ki jih ima kot suveren.

Davek na stanovanjske nepremičnine, kakršen se nam obeta po sprejetih izhodiščih, je lahko ustavno sporen. Davek, ki presega dobiček in najeda substanco, to je premoženje, je protiustaven. Pri predlagani stopnji 1,45 odstotka od posplošene tržne vrednosti nevarnost posega v premoženje obstaja.

Sporno je tudi to, da gre že za tretji davek, ki bi mu bile podvržene iste nepremičnine. Obdavčene so z davkom na premoženje, ki velja še iz jugoslovanskih časov, in z nadomestilom za uporabo stavbnega zemljišča (NUSZ). Prvi obremenjuje večje nepremičnine, drugi pa vse, in to po stopnji od 0,1 do 0,2 odstotka od njihove vrednosti. Prvi je prihodek države, drugi pripada občini. NUSZ je sporen zaradi samovolje občin, ki ga pobirajo. Ustavno sodišče je razveljavilo že več občinskih odlokov, ki ga urejajo.

Država je leta 2014 poskušala nepravilnosti te dajatve odpraviti z zakonom o davku na nepremičnine. Ustavno sodišče ga je kmalu po sprejetju razveljavilo, NUSZ pa je ostal. Vlada od takrat ni storila nič, da bi ga izboljšala.

Davek na stanovanjske nepremičnine kot tretji davek naj bi obremenitev nekaterih nepremičnin nenadno zvišal na kar desetkratno vsoto, kar je v razmerah sodobnega gospodarskega sistema unikum. Kaže, da je za vlado stanovanjsko gospodarstvo z narodnogospodarskega stališča povsem nepomembno, saj takih sprememb davčnega režima nobena vlada resnim gospodarskim vejam ne more naprtiti. Davek bo škodil tudi ugledu Slovenije. V državo, v kateri si oblast lahko privošči eksperimentiranje s takšnimi davčnimi skoki, ni varno vlagati. Ali si naša politika tega res želi ter kako bodo to sprejeli domači in tuji investitorji?

Stanovanjskega davka naj bi bili oproščeni lastniki za stanovanja, v katerih dejansko prebivajo in so tam prijavljeni. To se gotovo lepo sliši, vendar je izvajaje zapleteno. Postavlja se več vprašanj. Kaj je z imetniki služnosti? Vzemimo primer staršev, ki so svoje stanovanje prepustili v last dedičem, na primer več otrokom. Ti so s tem postali solastniki, sami starši pa so zadržali pravico dosmrtnega bivanja kot služnost, ki je vpisana v zemljiško knjigo.

Kdo bo v tem primeru plačeval in kdo bo oproščen? Starši so s služnostjo prevzeli obveznost plačevanja javnih dajatev, davek pa bo odmerjen otrokom, ker ne bivajo v stanovanju. Tudi od davka na najemnino ga me bodo mogli odbiti, ker je starši ne plačujejo. In kaj bo, če starši prenehajo z uporabo stanovanja in se v stanovanje naseli eden izmed lastnikov? Ali bodo morali ostali plačevati davek, ali bodo morali stanovalcu zaračunavati najemnino? Kako naj se znebijo davka?

Pričakujemo, da bodo lastniki, ki imajo več stanovanj, presežna stanovanja prepisali na svoje družinske člane, ki bi se nato navidezno ali dejansko preselili vanje ter zapustili »domačo hišo«. Minister Klemen Boštjančič je na televiziji oznanil, da je smiselno, da starši podarijo presežna stanovanja svojim otrokom ter jim tako zagotovijo lastno streho nad glavo.

Lepo. Toda kaj v primeru, če so otroci še najstniki? Naj jih starši spodijo iz hiše in prijavijo v drugih stanovanjih ter tako rešijo problem davka? Mar ne bi bilo za družbo koristneje, če bi starši stanovanje, za čas, dokler ga otroci ne potrebujejo, oddali solidnim najemnikom in dobivali primerno najemnino? Če bo stanovanjski davek tak, kot izhaja iz izhodišč, se jim to ne bo izplačalo.

Poglejmo še, kakšne zadrege čakajo pravne osebe, ki bodo tudi zavezane. Javni stanovanjski skladi, republiški in občinski, ki gradijo javna najemna stanovanja, bodo morali davek plačevati tako kot zasebni lastniki. Ker ti skladi načelno delujejo kot neprofitna podjetja, bodo morali zaradi novega davka dvigniti svoje prihodke, to je najemnine. Si vlada to res želi? Najbrž ne. Gotovo je mislila na to, da bi jih davka oprostila.

Kaj pa druga podjetja, zasebna ali mešana, ki bi gradila stanovanja? Morala ga bodo plačevati. Njihove najemnine bodo višje. Takoj bi se postavilo vprašanje varstva konkurence in državne podpore javnim podjetjem, nad katerim bedi Evropska unija. Ali ima vlada oceno posledic davka na stanovanja pri gospodarskih družbah področja? Kot vem iz nekaj primerov, te poslujejo z minimalnim dobičkom. Zanje bo stanovanjski davek nov dodatni strošek, ki ga bodo morale prenesti na najemnike.

Pa javna najemna služba. Ideja je, da bi javna ali zasebna neprofitna organizacija vzela v zakup stanovanje zasebnega lastnika ter ga nato oddala po ugodni najemnini najemniku, ki izpolnjuje določena merila, potrebna za pridobitev stanovanjske pomoči. Prejšnja vlada je idejo uzakonila ter jo poverila stanovanjskemu skladu. Sedanja vlada je ureditev ohranila, določila pa je maksimalno višino najemnine, ki jo sklad sme plačati lastniku, in to v višini 30 odstotkov nad »neprofitno najemnino«, določeno po veljavnih predpisih. Na razpis se je iz vse Slovenije javilo le približno deset ponudnikov.

Strokovnjaki so vladi svetovali, naj zviša zakupnino in zniža dohodnino. Zdaj pa vlada predlaga stanovanjski davek, ki bi ga moral plačati lastnik in iz javne najemne službe ne bo nič, razen če bi vlada lastniku poleg višje zakupnine oziroma najemnine odobrila še refundacijo stanovanjskega davka. Dvomim, da se bo to zgodilo. Metoda stanovanjske pomoči, ki drugod funkcionira, pri nas ne bo mogoča.

Splošno velja ekonomsko pravilo o ponudbi in povpraševanju. Če neke dobrine primanjkuje in je predraga, je treba poskrbeti za povečanje ponudbe. Na stanovanjskem področju se ta dobrina imenuje »najemna stanovanja«. Vlada v času svojega mandata za večjo ponudbo najemnih stanovanj do zdaj ni storila še nič. Javna stanovanja, ki jih gradijo skladi, tržnih razmer ne morejo izboljšati, ker niso na trgu, temveč se dodeljujejo kvalificiranim prosilcem. Tudi povpraševanja teh presega možnosti javnih skladov. Namesto da bi spodbudila rast števila najemnih stanovanj, ga vlada ovira.

Minister Maljevac govori, da so stanovanja namenjena bivanju, ne pa naložba. Nasprotuje zasebnemu investiranju v stanovanjsko gradnjo prek bivalnih potreb investitorja, podobno kot je bilo v socialistični Jugoslaviji, ko je bilo to celo zakonsko onemogočeno. Če bi politična načela, ki jih vlada uveljavlja v odnosu do stanovanjske oskrbe, prevedli v prehransko preskrbo, bi morali kmetom reči, naj skrbijo le za lastno prehrano in naj ne investirajo. Tudi ta sistem smo že imeli; poznali smo tudi zemljiški maksimum.

Sedanja vlada očitno ne želi, da bi zasebni sektor, pa naj gre za fizične osebe ali podjetja, s stanovanji kaj zaslužil. To ideološko stališče, ki izhaja iz pojmovanja, da so najemodajalci izkoriščevalci, ki se okoriščajo z bedo ljudi, vodi v prepričanje, da je odgovor na stanovanjsko stisko le v krepitvi javnega sektorja. Ker javni sektor povpraševanja ne zmore izpolniti, so posledica dolge čakalne vrste. Podobno kot čakajo pacienti na zdravstveno oskrbo, čakajo prosilci na stanovanjskem področju na stanovanjsko.

Vladni pristop do najemnega sektorja kaže znake shizoidnosti. Pripravlja se nov zakon o gostinstvu, ki drastično omejuje kratkoročno oddajanje stanovanj turistom, z deklariranim namenom, da bi z občutnim krčenjem turistične dejavnosti povečali ponudbo zasebnih stanovanj za dolgoročni najem. Poznavalci vedo, da to na ponudbo najemnih stanovanj ne bo bistveno vplivalo. Možna je tudi razlaga, da želi vlada preusmeriti zasebni sektor stanovanjskega gospodarstva iz donosnejše dejavnosti v manj donosno.

Ministrstvo za solidarno prihodnost se hvali, da je za gradnjo javnih najemnih stanovanj pripeljalo v stanovanjski sektor sto milijonov proračunskega denarja na leto, zdaj pa želi uvesti 600-milijonski davek in ga usmeriti iz stanovanjskega sektorja v razbremenitev plač, to je v zasebno potrošnjo. In pri tem pravi, da to dela za stimulacijo najema.

Ali ob stanovanjski stiski zasebni sektor res ne more pomagati drugače kot z davki? Šeststo milijonov za dobiček, ki ga ni! Ali je to kazen za neželene naložbe te in prejšnjih generacij? Plačalo naj bi jo 260.300 Slovencev, ki si drznejo imeti v lasti več kot eno stanovanje. Kam nas vodi ta pot?

Lahko le upamo, da bo vlada izvedbo predvidenega posega pustila za naslednji mandat. Če ji ga bo suveren za tako ravnanje podelil.

***

Dr. Edo Pirkmajer, predsednik Združenja lastnikov nepremičnin. Prispevek je mnenje avtorja in ne izraža nujno stališča uredništva.