(GOSTUJOČE PERO) Stanovanjska politika in davki

Vlada pripravlja davčno reformo in do konca leta naj bi bili znani njeni obrisi, vendar zdaj o tem še ne vemo veliko. V javnost je bilo lansiranih nekaj idej o razbremenitvi plač in večji obdavčitvi premoženja, vendar so te ideje nedodelane in ni jasno, kakšni naj bi bili premoženjski davki. Ker predstavljajo nepremičnine večji del premoženja v Sloveniji, je razumljivo, da se pozornost usmerja predvsem na vprašanje, kako bodo te obdavčene v prihodnje in kaj bo z davkom na nepremičnine, ki naj bi zamenjal nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča (NUSZ).

Ko govorimo o razbremenitvi plač, pri tem ne gre le za to, da bi delojemalci plačali manj davka od svojih bruto plač, ampak tudi za to, da bi delodajalci plačevali manj davkov in prispevkov, ki so proporcionalni plačam. Podobno velja za premoženje. Gre za to, da bi plačali več davkov, ki so proporcionalni vrednosti premoženja, kar v večini primerov pomeni od dobička, ki ga premoženje ustvarja. Ustavni sistem, ki je prevladujoč v razvitem svetu in velja tudi pri nas, določa, da davek na premoženje ne sme biti večji od dohodkov, ki jih premoženje prinaša, ker bi v nasprotnem primeru pomenilo razlastitev brez odškodnine. To pa je z ustavo izrecno prepovedano.

Pri nepremičninah je zadeva še nekoliko bolj zapletena. Davek na nepremičnine, sedanji NUSZ, je namreč tudi, ali pa predvsem, plačilo lokalni skupnosti za uporabo javne infrastrukture, kot so ceste, javni servisi, napeljave, pa tudi šole, bližina kulturnih ustanov in podobno. Brez javne infrastrukture bi bila nepremičnina neuporabna in njena vrednost je večinoma odvisna od nje. Zato je hiša v mestu dražja kot na deželi. Davek na nepremičnine je tako bolj strošek kot davek, za stroške pa zgornja ustavna omejitev ne velja.

Dvig javnih dajatev na stanovanja nujno pomeni tudi povečanje stroškov bivanja uporabnikov, pa naj bodo ti lastniki ali najemniki. V sedanjih razmerah, ko so stanovanja (pre)draga tako na prodajnem kot najemnem trgu, bo treba biti pri povečevanju obremenitev skrajno previden in paziti na usklajevanje s prizadevanji za zagotavljanje znosnega dostopa do stanovanj tistim, ki jim njihove ekonomske zmogljivosti tega ne dopuščajo. In tu smo pri stanovanjski politiki.

V Sobotni prilogi Dela je kolumnist Karel Lipnik 2. novembra objavil svoje izračune o možnosti nepremičninskega sektorja za prevzem primanjkljaja, ki bi nastal v državni blagajni z razbremenitvijo plač. Iz njih sledi, da bi razbremenitev plač, do ravni, ki jo imajo Hrvati, zahtevala podvojitev sedanjih nepremičninskih dajatev s približno 300 na 600 milijonov evrov na leto. To naj bi plačali lastniki oziroma uporabniki stanovanj. Proti koncu svoje kolumne Lipnik postavi vprašanje, ali bi se vlada morala odpovedati načrtovani obdavčitvi nepremičnin, in odgovarja: »Tako, kot jo načrtuje, gotovo.« S tem mnenjem se morda kdo ne bo strinjal, vendar jasno kaže na občutljivost izbora različnih virov državnega proračuna in posledično vpliv na zagotavljanje blaginje državljanov.

V Združenju lastnikov nepremičnin v Sloveniji (ZLAN) že več let opozarjamo na neustreznost stanovanjske politike in ponujamo vladi, tej in prejšnjim, rešitve na področju regulacije in obdavčitve stanovanjskega gospodarstva, ki bi bile usmerjene v odpravo problemov, a »ne pridejo na vrsto«. Naj jih nekaj ponovim.

Dr. Edo Pirkmajer. FOTO: Ljubo Vukelič

Kot največji problem stanovanjskega področja se kaže visoka cena nakupa oziroma najema stanovanj. Od tod sledi, da bi bilo treba poskrbeti za večjo ponudbo na trgu. Vlada zato načrtuje gradnjo novih javnih najemnih stanovanj, kar je gotovo korak v pravo smer, vendar nezadosten, neučinkovit in, če se gospodarske razmere ne bodo bistveno izboljšale, v konkurenci z drugimi socialnimi in obrambnimi izdatki države, tudi nevzdržen. Ker javna stanovanja ne pridejo na trg, ampak se dodeljujejo posebej kvalificiranim prosilcem, se razmere na trgu še vedno slabšajo. Za 300 ljubljanskih javnih stanovanj se je na razpis prijavilo več kot 3000 prosilcev. Devetdeset odstotkov jih od tega ni imelo nič.

Predlagali smo ukrepe za aktivacijo zasebnih stanovanj, ki predstavljajo slabo izkoriščen kapital, izvirajo pa iz dela in varčevanja te in prejšnjih generacij. Mnoga se oddajajo na črno ali s prikrito najemnino, v njih brez pogodb bivajo »sorodniki in prijatelji«. Očitno se lastnikom stanovanj teh ne izplača oddajati. Vlada se ne potrudi, da bi raziskala, zakaj je tako, in ne ukrepa, da bi se stanje izboljšalo. Po našem mnenju je za lastnike tveganje, da bi naleteli na samovoljnega najemnika, prevelik. To velja zlasti za tiste lastnike, ki bi za nekaj let oddali eno ali kvečjemu dve stanovanji. Medtem bi z najemnino odplačevali kredite ali pa počakali, da bo kdo od njihovih bližnjih potreboval svoje stanovanje. Če je najemnik takšen, da ne plača najemnine, dela v stanovanju škodo in lastnik ne more doseči njegove izselitve prej kot v dveh letih, to občuti precej bolj, kot če je najemodajalec gospodarska družba ali podjetnik, ki oddaja več stanovanj. Prav teh malih najemodajalcev pa je pri nas velika večina.

Drugi razlog, zaradi česar se lastniku ne izplača, je, da imamo davčni sistem, ki mu vzame 25 odstotkov zaslužka in ne priznava njegovih investicij v obnovo ali posodobitev. Na področju davkov vlada ni storila ničesar, le takoj po nastopu je povečala dohodninsko stopnjo, ki jo je prejšnja vlada znižala. In kaj imamo? Država dobi kot dohodnino od zasebnih stanovanj okoli 80 milijonov na leto, kar pomeni, da je obdavčljivi dohodek od zasebnih stanovanj okoli 320 milijonov. Vrednost zasebnih stanovanj je več kot sto milijard evrov, kar je blizu polovice vsega zasebnega kapitala v Sloveniji. Ali je res obdavčljivi donos tega kapitala tako majhen (320: 100.000)? Ali res ni mogoče omejiti sive ekonomije ter lastnikom privoščiti legalni in zmerno obdavčen dohodek, če s svojim stanovanjem pomagajo ljudem, ki ga nimajo?

Mi predlagamo: stimulirajte dolgoročno oddajanje, tudi novogradenj in znižajte davčne stopnje najmanj za dolgoročni najem. Če bi uvedli že tolikokrat obljubljen register stanovanj in vprašali lastnike, kaj počnejo s svojimi stanovanji, sem prepričan, da bi bil tudi priliv dohodnine kljub znižani stopnji večji. Najemnino bi bilo mogoče s primernimi ukrepi usmeriti v kritje stroškov obnove ali preureditve stanovanj. In še. Najemodajalci – fizične osebe so večinoma upokojenci in prav ti bi imeli od najema največ.

Pošten davek in politika

Prepričan sem, da je treba spodbujati gradnjo stanovanj – tako javnih kot zasebnih. Na ministrstvu za solidarno prihodnost v nasprotju s tem govorijo, da je zasebno investiranje v stanovanjsko gradnjo, mimo potreb družine investitorja, škodljivo, ker gre za nedopustne špekulacije. Ne želijo priznati, da vsako novo stanovanje, ki ga prevzame »bogataš«, pusti za sabo staro stanovanje, ki najbrž ni podrtija in bi lahko povečalo ponudbo na najemnem trgu. Stanovanje je namenjeno bivanju in ne sme biti vrsta naložbe, pravijo, pri tem pa zanikajo, da so bila in so stanovanja pri nas ter povsod v razvitem svetu rezultat dela in varčevanja več generacij prebivalstva. Implicitno s tem tudi priznavajo, da nova stanovanja, ki ostajajo prazna, kažejo na naše neurejene razmere, v katerih se lastniku bolj izplača, ohraniti stanovanje prazno, kot ga oddati v najem, in da je država pri tem nemočna.

Ob prigovarjanju in predlaganju nepremičninskih strokovnjakov je bila uvedena javna najemna služba kot sistem, po katerem bi javna ali zasebna nepridobitna organizacija vzela v zakup prazna zasebna stanovanja ter jih nato z diskontom oddajala kvalificiranim prosilcem. Ker je vlada zakupnino določila le nekaj nad »neprofitno« najemnino, med zasebnimi lastniki za tako oddajanje ni interesa. Efekt metode, ki je drugod po svetu uspešna, je v Sloveniji pripeljala v shemo javne najemne služba le nekaj več kot deset stanovanj, in to v krajih, kjer krize ni.

Pa davek na nepremičnine. Pri nas imamo NUSZ in občine so ga v zadnji 12 mesecih zbrale za 282 milijonov evrov. Zavezanci zanj so uporabniki. Lastniki ga plačajo le, če nepremičnino uporabljajo sami. Z davkom na nepremičnine bi se ta ureditev spremenila in zavezanci bi bili lastniki. Če bi bili lastniki za stanovanja, v katerih bivajo, oproščeni davka, kot obljublja premier, bi občine dobile precej manj. Ne zdi se mi verjetno, da bi vlada predlagala tak zakon. Predlagal bi drugače. Davek na nepremičnine naj bi plačevali vsi lastniki brez izjeme, uvedli pa bi določen popust na tiste, ki so v stanovanju stalno prijavljeni, in če so del lastnikove ali najemnikove družine. Tako bi znižali stroške za najemna stanovanja in povečali interes lastnikov za dolgoročno oddajanje. V vladnih krogih pa v nasprotju s tem razmišljajo o progresivnem obdavčevanju presežka nepremičnin, kar naj bi preprečevalo špekulativno bogatenje, v resnici pa bi to zmanjševalo ponudbo na najemnem trgu in preusmerjalo prihranke prebivalstva v nestanovanjske naložbe. Večje stanovanjske naložbe naj bi bile dovoljene le javnim skladom, pri tem pa tudi zasebnim nepremičninskim družbam, domačim in tujim. Ali je to res prava politika?

Davčna reforma in stanovanja

Naštel bi lahko še več predlogov za izboljšanje razmer. Žal jih vlada ne utegne proučiti, za nekatere niti slišati noče in odklanja dialog. V ponazoritev. V mandatih prejšnjih vlad smo imeli po pet do deset sestankov na ministrstvu, pristojnem za stanovanja, v tem mandatu samo enega, in to na ravni zastopnika državnega sekretarja. V stanovanjskem svetu kot posvetovalnem telesu pristojnega ministra nimamo sedeža, kar je prvič, odkar so vlade pred približno 20 leti uvedle ta organ.

Ali je prav, da se spet uveljavlja stereotip izpred sto in več let o izkoriščevalcih, ki bogatijo na račun proletariata in brezdomcev, sami pa živijo v razkošnih rezidencah? Realna slika je drugačna. Prevladujejo slabo vzdrževana in neracionalno zasedena stanovanja v lasti srednjega razreda, pretežno upokojencev in drugih z nizkimi dohodki, ki jih ne morejo obnavljati in jih ni priporočljivo legalno oddajati. Bogati si pomagajo drugače.

***

Dr. Edo Pirkmajer, predsednik Združenja lastnikov nepremičnin.

Prispevek je mnenje avtorja in ne izraža nujno tudi stališč uredništva.