Nepremičnine precenjene, kreditiranje olajšano

Banka Slovenija opaža visoko rast stanovanjskega kreditiranja in cen nepremičnin. Stanovanjske nepremičnine so po vseh kazalnikih precenjene, ugotavljajo. Ob tem spreminjajo nekatere makrobonitene ukrepe, ki veljajo za kreditiranje prebivalstva. Nekatere pogoji zaostrujejo, nekatere pa blažijo, tako da bodo posojilo lahko dobili tudi nekateri, ki ga zdaj niso mogli.

Banka Slovenije ugotavlja povečanje makroekonomskih tveganj, povečuje se tudi obrestno tveganje zaradi velikega porasta stanovanjskih kreditov s fiksnim obrestovanjem. Medletna rast stanovanjskih posojil od druge polovice lanskega leta precej presega povprečje območja z evrom. Letos se je rast še okrepila in februarja presegla deset odstotkov. Banke so o razlogih za visoko rast stanovanjskega kreditiranja navedle, da zaradi negotovosti glede gibanja obrestnih mer in splošne negotovosti kreditojemalci želijo rešiti stanovanjske težave čim prej, je dejal nekdanji viceguverner, zdaj svetovalec Banke Slovenije Primož Dolenc.

Ta je izpostavil visoko rast cen nepremičnin. »Tudi za Slovenijo lahko rečemo, da so stanovanjske nepremičnine relativno precenjene.« Precenjene so po vseh kazalnikih, ki jih spremljamo, in sicer med tremi in 13 odstotki, je dodala direktorica oddelka finančna stabilnost in makrobonitetna politika Meta Ahtik.

Kakšne ukrepe uvaja centralna banka

»V Banki Slovenije zato uvajamo ukrepe, s katerimi bomo na eni strani omejili prenos tveganj z nepremičninskega trga v bančni sistem, na drugi pa okrepili odpornost bank ob morebitni realizaciji tveganj. Ob tem obstoječe omejitve kreditiranja prebivalstva deloma tudi sproščamo prek spremenjenih pogojev za odobravanje izjem,« so sporočili s centralne banke: »Namen spremembe makrobonitetnih omejitev kreditiranja prebivalstva je izboljšanje dostopnosti posojil za fizične osebe in naslavljanje tveganj, ki izhajajo iz nepremičniniskega trga. Tveganja, ki izhajajo iz nepremičniniskega trga in sprostitve omejitev kreditiranja, bo naslovila tudi uvedba sektorskega blažilnika sistemskih tveganj.«

Poročilo o finančni stabilnosti in spremembe makrobonitetnih ukrepov, ki jih je pripravila centralna banka sta predstavila nekdanji viceguverner Primož Dolenc in direktorica oddelka finančne stabilnosti in makrobonitetne politike Meta Ahtik. FOTO: Leon Vidic/Delo

Uvajajo se izjeme

Z julijem bodo tako lahko banke kreditirale tudi tiste komitente, ki jim po plačilu mesečnega obroka ostane manj od predpisanega zneska, to je seštevek 76 odstotkov bruto minimalne plače in zneska za vzdrževane družinske člane. Spomnimo, ta ukrep je razburil bančnike in nekatere komitente. Vendar pa se bodo banke lahko za to izjemo odločile pri največ desetini poslov.

Direktorica Združenja bank Slovenije Stanislava Zadravec Caprirolo pravi, da ta ukrep na prvi pogled nekoliko rahla pogoje. Sprašuje pa se, kdo bo deležen izjeme: »Kdor prvi pride, prvi melje? Enostavnejša struktura ukrepov, ki bi omogočala enotno obravnavo komitentov, bi bila bolj primerna.«

Kreditne pogodbe za stanovanjsko nepremičnino, popolnoma zavarovane z državnim jamstvom, bodo izvzete iz omejitev kreditiranja prebivalstva. To bo denimo veljalo za zakon o stanovanjski jamstveni shemi za mlade, pa tudi za vse nadaljnje morebitne sheme z državnim jamstvom.

Stanislava Zadravec Caprirolo . FOTO: Jože Suhadolnik/Delo

Zadravec Caprirolo najprej opozarja, da je za operacionalizacijo zakona o jamstveni shemi za mlade potrebna vladna uredba, ki bo to spravila v življenje. Pravi pa, da tudi ta ukrep segmentira prebivalstvo, saj bodo imeli kreditojemalci brez jamstva stroge omejitve. To bi se lahko v praksi izkazalo za zahtevno. »Ukrepi vedno bolj segmentirajo, kar ni dobro za obvladovanje tveganj, posebej ne kreditnih,« dodaja.

Alternativni način izračuna kreditne sposobnosti pa se uvaja tudi za samostojne podjetnike z normiranimi odhodki, ki za kredit zaprošajo kot potrošniki.

Kozmetičen ukrep

Po drugi strani Banka Slovenije s 1. julijem letos uvaja znižanje priporočenega razmerja med zneskom kredita in vrednostjo stanovanjske nepremičnine, dane v zavarovanje, in sicer za deset odstotnih točk z 80 odstotkov na 70 odstotkov. Pri tem za kreditojemalce, ki prvič rešujejo stanovanjsko vprašanje, še naprej velja dosedanje priporočilo, torej razmerje pri 80 odstotkih. »S tem ukrepom smo želeli nakazati, kje so tveganja, ki jih prinaša nepremičninski trg. Želimo signalizirati trgu, javnosti, bankam, kje je treba biti pozoren. Banke že zdaj upoštevajo priporočena razmerja in so v povprečju bistveno nižje pod našimi priporočili,« je pojasnil Dolenc.

Direktorica ZBS je ta ukrep označila za kozmetičen, saj ni jasno, k čemu naj bi doprinesel k upravljanju kreditnega tveganja v povezavi s cenami nepremičnin.

Strožji pogoji za kapital, višji stroški

»Za povečanje odpornosti na naraščajoča tveganja, povezana s kreditiranjem prebivalstva, in gibanji na nepremičninskem trgu, je nujno potrebno, da imajo banke na voljo dovolj kapitala. Ta cilj zasleduje uvedba sektorskega kapitalskega blažilnika, ki stopa v veljavo s prihodnjim letom,« še sporočajo z Banke Slovenije. V tej ocenjujejo, da bodo dodatne kapitalske zahteve s tega naslova znašale okoli deset odstotkov dobička bank v letu 2021 in da banke tako ne bodo imele težav pri izgradnji blažilnika.

Stanislava Zadravec Caprirolo je kritična tudi do tega ukrepa. Slovensko prebivalstvo je malo zadolženo, nikoli ni predstavljajo sistemskega tveganja, zdaj pa bo dodaten zahtevek za kapital povečal stroške za banke in kreditojemalce.