Ko enkrat postaneš lastnik, to ostaneš za zmeraj

Vprašanje blaginje in po drugi strani revščine v starosti je vse bolj pereča tema, s katero se ukvarjajo po vsem svetu. Pokojnina mnogim ne zagotavlja varne starosti, zato so pomembni tudi drugi viri dohodka, ki lahko v starosti olajšajo finančno stisko. Eden od virov je kapital, naložen v nepremičninah, z vprašanjem, kako bi ga bilo mogoče uporabiti, pa se ukvarja raziskava Inovativne oblike bivalnih okolij za starejše ljudi v Sloveniji, ki jo je financirala javna agencija za raziskovalno dejavnost (ARRS).

Avtorji raziskave dr. Richard Sendi in dr. Boštjan Kerbler z Urbanističnega inštituta RS ter dr. Maša Filipovič Hrast s Fakultete za družbene vede Univerze v Ljubljani so objavili več znanstvenih člankov o tej temi, med drugim članek Blaginja, ki temelji na premoženju: je sprostitev stanovanjskega kapitala izvedljiva možnost za upokojence v Sloveniji?, ki je bil objavljen v prestižni reviji Journal of European Social Policy, kasneje pa izbran v projektu Odlični v znanosti.

V pogovoru so nam med drugim razkrili, da ima Slovenija v tako imenovanem mrtvem kapitalu v nepremičninah velik potencial, vendar med starejšimi lastniki vlada precejšnje nezaupanje v opisani koncept blaginje, ki temelji na premoženju.

Kakšen je koncept blaginje, ki temelji na premoženju?

Koncept blaginje, ki temelji na premoženju (angl. asset-based welfare), izhaja iz teorije, da naj bi bilo premoženje, ki si ga ljudje ustvarijo v obliki stanovanjskih nepremičnin, finančni vir, ki bi lahko upokojencem v stiski zagotavljal dodaten prihodek. Tako kot velja za vse naložbene dobrine, se po tej teoriji domneva, da je mogoče vrednost lastniških stanovanj pretvoriti v gotovino, ki bi jo lahko starejša oseba uporabila, kadar bi se pojavila takšna potreba.

Kako in kdaj je nastal ta koncept?

Razprave o konceptu blaginje, ki temelji na premoženju, so se v zvezi s transformacijo socialne države pojavile v razvitejših zahodnoevropskih državah v zgodnjih osemdesetih letih in so aktualne še danes. Do zdaj se je večina analiz uporabnosti koncepta osredotočala na primere iz razvitejših držav, na primer Velike Britanije, Belgije, Nemčije, Finske, Irske, Danske, ZDA, Avstralije, Hongkonga in Južne Koreje, pri čemer je ključna ugotovitev, da je njegova uspešna realizacija močno odvisna od tega, kako je zagotavljanje stanovanj in pokojnin urejeno v posamezni državi. Raziskave na podlagi proučevanja različnih vrst stanovanjskih in pokojninskih sistemov ugotavljajo, da je več možnosti za uspešno uresničitev tega koncepta zlasti v liberalnih državah blaginje, kot sta na primer ZDA in Velika Britanija. Med vsemi evropskimi državami je koncept najbolj razširjen prav v Veliki Britaniji, čeprav študije kažejo, da je zaradi različnih razlag tudi tam njegova dejanska uporaba precej omejena.

V Sloveniji imamo enega najvišjih deležev lastniških stanovanj. Koliko je tega, če lahko rečemo, mrtvega kapitala v lasti starejših?

Kot velja za vse vzhodnoevropske države, je tudi za Slovenijo značilna izredno visoka stopnja stanovanjskega lastništva. Po podatkih registrskega popisa za leto 2018 imajo prebivalci, stari od 50 do 59 let, v lasti 24,18 odstotka celotnega stanovanjskega fonda, delež lastnikov, starih od 60 do 69 let, je 24,25 odstotka, delež lastnikov, starih od 70 do 79 let, znaša 14,07 odstotka, delež lastnikov, starih 80 let ali več, pa 7,36 odstotka. Skratka, prebivalci, starejši od 50 let, sestavljajo največjo skupino lastnikov stanovanj, saj je njihov skupni delež 69,87 odstotka.

Ugotavljamo, da bivalne razmere starejših niso prilagojene njihovim potrebam, prilagoditve pa se izvajajo v skromnem obsegu, na kar opozarja na primer strategija dolgožive družbe (Umar, 2017). Lastništvo tako lahko v starosti predstavlja tudi breme, na primer zaradi vzdrževanja, kar lahko povzroči pomanjkanje sredstev za zadovoljevanje drugih potreb.

V času splošnega pritiska, krčenja držav blaginje in razmeroma nizkih pokojnin je ena od možnih rešitev, da se ta mrtvi kapital, ki ga imajo starejši v obliki lastniških stanovanj, pretvori v vir prihodka za izboljšanje njihovega življenjskega standarda.

Katere pa so možne oblike črpanja sredstev iz nepremičninskega premoženja za izboljšanje ekonomskega položaja lastnikov?

Govorimo o tako imenovanih produktih za sproščanje lastniškega kapitala (angl. equity release products), v raziskavo pa smo vključili tiste, ki so v stroki najpogosteje obravnavani in naj bi bili po naši presoji za slovenski prostor najbolj relevantni. Pod drobnogled smo vzeli šest možnih oblik črpanja sredstev: oddajanje stanovanja ali hiše in zaračunavanje najemnine, ki zagotavlja najemodajalcu dodaten mesečni dohodek; prodaja večjega stanovanja oziroma hiše in nakup manjšega stanovanja; prodaja stanovanja ali hiše in najem neprofitnega stanovanja; obratno hipotekarno posojilo, to je najem bančnega posojila, zavarovanega s hipoteko na stanovanje, ki je prosto bremen in omogoča, da banka lastniku izplača posojilo v enkratnem znesku ali pa mu ga izplačuje v obliki mesečne rente; prodaja stanovanja ali hiše v zameno za dosmrtno rento, pri čemer se lastnik s kupcem dogovori, da lahko v stanovanju oziroma hiši ostane do smrti; prodaja stanovanja ali hiše z odloženim prenosom lastninske pravice, pri čemer kupec plača prodajalcu enkratni gotovinski znesek za nepremičnino, prodajalec pa v njej še naprej živi, ne da bi mu bilo treba za to plačevati. Kupec postane lastnik nepremičnine šele, ko prodajalec umre.

Kako povprečen (starejši) Slovenec sprejema možnost, da bi si starost olajšal na katerega od opisanih načinov?

Raziskava je pokazala, da so starejši ljudje v Sloveniji zelo nenaklonjeni različnim mehanizmom črpanja stanovanjskega premoženja. Razen oddaje dela stanovanja ali hiše v najem imajo vse ponujene možnosti veliko pomanjkljivost, ki je slovenski lastniki stanovanj preprosto ne morejo sprejeti, in sicer zahtevo, da se morajo odpovedati lastništvu svoje nepremičnine.

Stanovanjsko premoženje je v Sloveniji skoraj nedotakljivo, in ko enkrat postaneš lastnik, to ostaneš za zmeraj. Treba je tudi upoštevati, da so večino današnjih družinskih hiš lastniki zgradili sami, to je lastniški kapital, pridobljen »z znojem«. Zato so te hiše za lastnike nekaj posebnega, njihovo vrednost pa (lahko) ocenjujejo veliko višje, kot je dejanska vrednost na nepremičninskem trgu. Poleg tega veliki večini starejših dom pomeni neodvisnost in samostojnost, marsikdo ga dojema kot življenjski dosežek, nekaterim dom vzbuja spomine na različne dogodke v njihovem življenju, zelo pomembna ovira pa je, da večina starejših lastniško stanovanje vidi kot dediščino, ki jo bodo predali svojim otrokom ali sorodnikom. Drugače povedano, kapitalska vrednost ni najpomembnejša značilnost, ki jo starejši lastniki pripisujejo svoji nepremičnini.

Kako na odločitve o črpanju sredstev iz nepremičnin vplivajo otroci oziroma občutek starejših, da so dolžni premoženje ohraniti in zapustiti potomcem, pa čeprav za ceno lastne ekonomske varnosti?

Razprave o blaginji, ki temelji na premoženju, so pokazale, da je vprašanje dediščine pri sprejemanju odločitev globalno skoraj enako pomemben dejavnik. Ena pomembnejših raziskav na to temo v tujini ugotavlja, da je v primerih slabo razvitega javnega sistema socialne podpore lastniško stanovanje pogosto edini glavni vir družinskega premoženja, ki ga člani dojemajo kot lastnino vseh, tudi otrok. Njegova pretvorba v denarna sredstva pomeni izničevanje družinskega stanovanjskega premoženja, kar družini onemogoči njegovo izkoriščanje v prihodnje. Avtorji raziskave v Južni Koreji so ugotovili, da korejski otroci močno nasprotujejo temu, da bi starši zaprosili za možnost sklenitve pogodbe za obratno hipotekarno posojilo, saj bi to preprečilo njihovo dedovanje. V Veliki Britaniji ugotavljajo, da nakup manjšega stanovanja ali prodaja in selitev v podnajem nista bili privlačni možnosti, saj je večina ljudi želela svoje stanovanjsko premoženje zapustiti naslednji generaciji, podobno ugotavljajo v Belgiji, kjer je dedovanje tako rekoč »del medgeneracijske pogodbe«. Na podlagi povedanega lahko zaključimo, da je vprašanje dedovanja na splošno glavna ovira za kakršnokoli večje uresničevanje koncepta blaginje, ki temelji na premoženju.

Najbrž je v Sloveniji podobno?

Seveda, le da k vsemu navedenemu lahko dodamo »običaj«, da pri nas starejši ljudje stanovanje ali hišo delijo z otroki, tudi ko si ti že ustvarijo svojo družino.

Omenimo še medgeneracijsko solidarnost, ki je pri nas izredno razvita, analiza omrežij opore pa je pokazala, da so starejšim ključna opora partner in takoj za njim otroci. Pri tem gre za družinsko solidarnost, ki pogosto temelji na dobrih odnosih, ustvarjenih v preteklosti, ter stalni izmenjavi in pomoči, ki se dogaja v okviru družine, kot so pomoč staršev pri osamosvajanju otrok, pomoč pri varstvu vnukov in podobno. Sama nepremičnina tu sicer ni ključna motivacija za pomoč, je pa v te družinske solidarnostne odnose pogosto vpletena s sobivanjem odraslih otrok in staršev.

Ste opazili razlike pri navezanosti na premoženje glede na vrsto nepremičnine in kraj?

Starejši so zelo navezani na svojo stanovanjsko nepremičnino, zlasti tisti, ki živijo na podeželju in v hiši. Kot že rečeno, lastniki hiš so bili večinoma samograditelji, ki so hišo gradili »z velikim odrekanjem in trdim lastnim delom«, kot so se v raziskavi pogosto izrazili. Lastnikom hiš v primerjavi z lastniki stanovanj zato njihov dom tudi pogosteje predstavlja dosežek v življenju. Podobno kot med lastniki hiš in stanovanj so se razlike v navezanosti pokazale med tistimi, ki živijo na podeželju oziroma v mestu. Večja navezanost na podeželju, še posebej na širše bivalno okolje, kaže, da so starejši tam z lokalno skupnostjo povezani bolj kot v mestu.

Kar je sicer pozitivno, kajne?

Res je, poudariti moramo, da ima navezanost na stanovanjsko nepremičnino za starejše ljudi pozitivne in negativne učinke. Po eni strani lahko velika navezanost pripomore k večjemu zadovoljstvu in s tem tudi k dobremu psihičnemu in fizičnemu zdravstvenemu stanju starejših. Po drugi strani pa je ta navezanost pogosto navedena kot eden glavnih razlogov, da se starejši ljudje ne želijo preseliti, celo v primeru poslabšanega zdravstvenega stanja in drugih okoliščin, zaradi katerih njihovo bivalno okolje zanje ni več ustrezno in bi preselitev v primernejše bivališče izboljšala kakovost njihovega življenja. To je potrdila tudi naša raziskava, saj so prav starejši, ki bivajo na podeželju, in lastniki hiš doslej redkeje razmišljali o selitvi.

Še bolj kakor kraj bivanja in vrsta stanovanjske nepremičnine pa se je izkazalo, da na navezanost vpliva starost ljudi. Z višanjem starosti, s tem pa tudi z daljšim trajanjem bivanja v nepremičnini, se namreč povečuje navezanost nanjo. Med najbolj navezanimi na svojo nepremičnino so tako starejši starostniki, ki bivajo v hiši na podeželju, kar je skrb vzbujajoče.

Pravite, da je Slovencu stanovanjska nepremičnina sveta. Prodati je noče, oddati v najem pa tudi ne. Zakaj?

Kot že rečeno, starejši lastniki niso pripravljeni svojega stanovanja deliti z neznanci, četudi bi si z oddajanjem dela nepremičnine zagotovili dodaten dohodek. Eden glavnih razlogov za to je močno izražena želja po neodvisnosti in samostojnosti v svojem domu. Sicer pa je treba pri tem omeniti še en ključni dejavnik. Slovenski zasebni najemni sektor je še vedno neustrezno urejen, zlasti z vidika odnosov med najemodajalci in najemojemalci. Posledica tega je, da nekateri potencialni najemodajalci raje pustijo stanovanja, ki bi jih lahko oddali v najem, prazna in se tako izognejo pogosto zelo težavnemu trgu zasebnega najemništva. Zakon o spremembah in dopolnitvah stanovanjskega zakona (SZ-1E) iz leta 2022 sicer vsebuje člene, ki se posebej nanašajo na neplačevanje najemnin, roke in načine odpovedi najemnega razmerja in podobno. A žal določene težave še vedno ostajajo. Na primer, če najemnik noče izprazniti stanovanja po odpovedi najemnega razmerja, lahko najemodajalec doseže njegovo prisilno izselitev le po sprožitvi pravdnega postopka. Sodna praksa pa je že pokazala, da lahko ti postopki v Sloveniji trajajo tudi več let.

Bi lahko oddajanje stanovanj prek javnega stanovanjskega sklada prispevalo k zaupanju najemodajalcev, da bodo v podobnih primerih dobili pomoč države?

Gre za novost, uvedeno z nedavno sprejetim zakonom o spremembah in dopolnitvah stanovanjskega zakona, od katere se veliko pričakuje. Koliko bo možnost oddajanja stanovanj prek javnega stanovanjskega sklada dejansko prispevala k povečanju ponudbe neprofitnih najemnih stanovanj, vključno s tistimi, ki bi jih lahko prispevali starejši lastniki, je trenutno težko napovedati. Prva neznanka je, koliko zasebnih lastnikov – potencialnih najemodajalcev – je pripravljenih oddajati svoje stanovanje v najem za najemnino, nižjo od tržne. Za lastnike stanovanj je lahko problematična tudi zahteva, da pogodbo za javni najem sklenejo za najmanj tri leta, zato menimo, da bi bilo smiselno določiti krajše obdobje. Kakorkoli že, čas bo pokazal, ali bo ta instrument za starejše privlačnejši v primerjavi z alternativnimi možnostmi, ki smo jih proučevali v naši raziskavi.