Je naložba v nepremičnine še smiselna in donosna?

Zakaj Slovenci tako radi vlagamo v nepremičnine v fizični obliki?  

Javno mnenje v Sloveniji je izrazito naklonjeno vlaganju v nepremičnine, in sicer v fizični obliki, saj je trg naložb v razne nepremičninske sklade (npr. REIT) v Sloveniji nerazvit. Razlog je predvsem psihološki, saj z lastništvom radi izkazujemo svoj status, krepimo svoje premoženje in posledično pri kreditnih institucijah povečujemo kreditno sposobnost. Tradicionalno je zaželeno lastništvo nepremičnin, saj več kot 90 odstotkov prebivalcev živi v lastniških nepremičninah. To je izredno velik delež v primerjavi z razvitimi evropskimi državami, kjer je okrog 50-odstoten, poleg tega je v teh državah nepremičninska politika naklonjena najemu nepremičnin in ga celo spodbuja.

In tu pridemo do druge dileme: ali nepremičnino kupiti ali vzeti v najem? Enotnega odgovora prav gotovo ni, pri obeh so lahko posledice odločitve pozitivne in negativne. Sicer prevladuje mnenje, da je bolj ekonomičen nakup, saj s tem pridobimo že omenjeno lastništvo nepremičnine, vendar z njim pridejo dodatni stroški vzdrževanja, ki pri najemu odpadejo. Slabost najema pa je strošek najemnine in občutek, da nimamo »lastne strehe nad glavo«, ter dodatno še nekatere pomanjkljivosti v nepremičninskem zakonu.

Če se osredotočimo na vlaganja v nepremičnine za oddajanje, kakšne so tu možnosti in razmere na trgu nepremičnin?  

Če se najprej osredotočimo na vrsto najemnikov, se je v preteklem obdobju veliko najemodajalcev odločalo za kratkoročne najemnine prek raznih platform (Airbnb in Booking), medtem ko so dolgoročne najemnine (študenti in družine) zaradi tega stagnirale. S koronakrizo je turizem upadel, kar je spet nagnilo tehtnico na stran dolgoročnih najemnin, vendar so se cene zaradi večje ponudbe znižale. Hkrati je na nepremičninskem trgu več nepremičnin za prodajo. Ponudba je večja predvsem pri poslovnih nepremičninah, saj so podjetja zaradi dela od doma svojih zaposlenih prekinjala najemne pogodbe oz. prodajala odvečne prostore. Na udaru so tudi manjši lokali v nakupovalnih središčih, ki v krizi nikakor niso rentabilni.

Kolikšne so trenutne cene stanovanj in najemnin?  

Po podatkih Geodetske uprave Slovenije so v prvi polovici leta 2020 cene rabljenih stanovanj v Sloveniji dosegale v povprečju vrednost 1920 EUR na kvadratni meter, pri čemer je treba poudariti, da gre za stanovanja povprečne starosti 43 let in velikosti uporabne površine 55 kvadratnih metrov. V Ljubljani so na podlagi enakih parametrov stanovanja dosegla ceno 2910 EUR na kvadratni meter, ki se še zvišuje, tako da v tem trenutku dosegajo skoraj 3000 EUR na kvadratni meter. Po podatkih portala nepremičnine.net dosegajo mesečne najemnine v Ljubljani v povprečju naslednje vrednosti: garsonjere 490 EUR, enosobna stanovanja 560 EUR in dvosobna 750 EUR.

Kaj pa donosnost nepremičnin v smislu naložbenih priložnosti?  

Osredotočimo se na naložbo v nepremičnino v obliki nakupa in poznejšega oddajanja v najem, kar je danes v očeh investitorjev najprimernejša oblika. Recimo, da moramo v Ljubljani za rabljeno stanovanje velikosti 60 kvadratnih metrov odšteti 175.000 EUR in da moramo vanj vložiti še dodatnih 10.000 EUR (pleskanje sten, ureditev podov, nakup dela pohištva), da je pripravljeno za oddajo. Potem predpostavimo, da najdemo najemnika in mu zaračunamo 750 EUR mesečne najemnine, kar je letno 9000 EUR.

V skladu z Zakonom o dohodnini moramo od tega zneska seveda plačati dohodnino, si pa lahko davčno osnovo znižamo za 15 % zaradi normiranih stroškov vzdrževanja premoženja, ki ga oddajamo v najem. V našem primeru to pomeni 1350 EUR, osnova za obračun davka tako znaša 7650 EUR in posledično je obračunan davek (27,5 %) v višini 2103,75 EUR.

Poleg davka od najemnin imamo še druge stroške, letno zavarovanje nepremičnine v višini 200 EUR, stroške vzdrževanja v višini 600 EUR letno, strošek odmere NUSZ v višini 100 EUR letno, kar skupaj znese 900 EUR stroškov letno (za vse stroške smo upoštevali pavšalne vrednosti). Ob upoštevanju prihodkov od najemnin in vseh stroškov ter davkov znaša letni zaslužek v našem primeru 5996,25 EUR. In če ta znesek primerjamo z investiranim, to pomeni 3,24-odstotni letni donos oziroma se nam investicija povrne v 31 letih.

Ob tem velja poudariti, da naš primer temelji na polni letni zasedenosti nepremičnine in da investitor v celoti investira lastna sredstva, torej brez tujega financiranja. Po drugi strani pa nismo upoštevali apreciacije nepremičnine kot posledice rasti tržne vrednosti nepremičnine, ki je v zadnjih 13 letih po podatkih Eurostata v Sloveniji znašala 1,5 % letno, pri čemer ne upoštevamo učinkov inflacije.

Na koncu lahko sklenemo, da tovrstne investicije kljub vsemu ne dosegajo donosa, ki ga mnogi pričakujejo, torej vse tja do 10 % na letni ravni?  

V povprečju dosegajo stanovanja za oddajo letni donos med 3 in 5 %, drugih vrst nepremičnin niti nismo preučili. Vedno prihaja do razlik med pričakovanim in realnim donosom; za koga je tudi letni donos v višini 3 % zadovoljiv, še posebej v primerjavi s tem, da gre za razmeroma varno naložbo. Vendar bi na koncu rad izpostavil še eno slabost, ki se nanaša tako na naložbo v nakup in prodajo kot tudi na nakup in oddajo, in sicer vprašanje likvidnosti. Ta je poleg varnosti ključen dejavnik v primerjavi z donosnostjo in naložbe v nepremičnine so na kratek rok slabo likvidne.

V odvisnosti od razmer na nepremičninskem trgu in finančnega stanja investitorja se kaj kmalu lahko zgodi prodaja z izgubo, pojavijo se lahko težave z najemniki in nekajmesečno neoddajanje nepremičnine, prav tako ni razpršitve naložbe in je odvisnost od naložbe precejšnja. Upoštevajoč tudi ta dejstva, pa lahko naložba doseže tudi negativni donos. Ob vedno bolj razvitem trgu alternativnih naložb je treba ob dodatnem zavedanju, da bo pandemija covida-19 še nekaj časa, zelo resno razmisliti o smotrnosti vlaganj v individualne nepremičnine. 

Na trgu je kar nekaj alternativnih naložb, ki nudijo razpršitev tveganja in z vidika njihovega konservativnega značaja tudi višje donose od vlaganj v nepremičnine. Kot drugo omogočajo hitro možnost prodaje v času trajanja naložbe, s čimer lahko vlagatelji zelo realno ocenijo svoje predvidene prihodke. Zakaj ne bi v času množične potrošnje in lahko dostopnega kreditiranja vlagali v portfelje potrošniškega financiranja?