Cene stanovanj se približujejo vrelišču

Ljubljana – Četrtletna rast cen stanovanj v Sloveniji najvišja med državami EU. Število transakcij je rekordno in se še povečuje. Na dražbah se tre kupcev, zato se izklicna cena lahko zviša za celo 80 odstotkov. Za rabljeno stanovanje na periferiji Ljubljane prodajalec pričakuje celo do 3000 evrov za kvadratni meter. Je vse to sploh še normalno?

V četrtem kvartalu lani so se v primerjavi s tretjim stanovanjske nepremičnine v Sloveniji podražile za 3,7 odstotka, kar je tri odstotne točke več od povprečja EU, in največ med članicami, na letni ravni pa za desetino (višja je bila rast le na Irskem in Portugalskem).

Slovenija ni nič posebnega
Kakšni so razlogi in kaj je v ozadju tega nezavidljivega primata? Analitiki Banke Slovenije (BS) pojasnjujejo, da so cenovni trendi v posameznih državah odvisni od gibanja in ravni cen pred krizo, a so ugodne gospodarske razmere in obrestne mere prispevale k rasti cen stanovanj v večini držav EU. Razlike med državami so velike; v Nemčiji, na primer, so cene glede na leto 2008 zdaj višje za 35 odstotkov, v Španiji pa so za skoraj četrtino nižje. V Sloveniji so med krizo razmeroma močno upadle, rasti so začele z zamikom in zaradi tega kljub sedanji dinamiki ostajajo precej pod predkriznim vrhom.



Maja Ostanek, vodja oddelka nepremičnin v KF Finance, Slovenijo primerja z zmagovalko po rasti cen, to je Islandijo (od leta 2015 so se stanovanja tam podražila celo za 37 odstotkov), ki se je z nepremičninsko krizo spopadala zelo podobno kot Slovenija: »Glavne vzroke za zvišanje cen na Islandiji pripisujejo splošni rasti BDP, rasti hipotekarnega financiranja in gradbeništvu. Vse troje opažamo tudi v Sloveniji. Med krizo so v Sloveniji propadla vsa večja gradbena podjetja, ta, ki so preživela, pa so zdaj zasuta z delom in ne sledijo povečanemu povpraševanju. Stroški gradnje s širitvijo dejavnosti rastejo, z njimi silijo navzgor tudi cene. Tak, pozen odziv gradbeništva je značilen tudi za Islandijo. Posledično se dražijo stanovanja, ki so na voljo takoj (rabljena), olja na ogenj pa priliva ugodnejše kreditiranje.«

Kje so napovedani projekti?
Povpraševanje po stanovanjskih nepremičninah se povečuje zaradi vse večjega zaupanja potrošnikov in ugodnih gospodarskih razmer. Ljudje se odločajo za nakup nepremičnine ne le zato, ker potrebujejo stanovanje zase, ampak vse pogosteje tudi kot naložbo, poudarjajo naši sogovorniki. Mudi pa se jim seveda predvsem zato, da bi prehiteli naraščajoče cene stanovanj.

Banke jih pri tem še vedno dobro servisirajo. Obseg stanovanjskih kreditov v vseh vprašanih bankah stabilno raste (lani se je po podatkih BS povečal za pet odstotkov, v NLB, denimo, ki ima skoraj četrtinski tržni delež v tem segmentu, pa za celo 21 odstotkov), spomladi bo dobil še dodaten sezonski zagon zaradi začetih adaptacij in gradenj. Kreditni pogoji se bistveno ne spreminjajo, obresti so še vedno nizke. A ker je v prihodnje mogoče pričakovati kvečjemu njihovo rast, se komitenti radi zatečejo k fiksnim obrestnim meram, ki so na začetku sicer višje, a so dolgoročno manj tvegane. Maja Treven, direktorica marketinga v SKB, pravi, da je delež stanovanjskih kreditov s fiksno obrestno mero že presegel tiste s spremenljivo, najbrž tudi zato, ker ima banka kot ena redkih fiksne obrestne mere za vse ročnosti, tudi za najdaljše.

Po drugi strani se povečuje tudi zaupanje v gradbeništvo, v statistiki je zaznati razmah gradbenih del, a je ta trend počasnejši, postopnejši, gradbeni cikel pravzaprav še ni v polnosti zagnan, zato se škarje med ponudbo in povpraševanjem odpirajo. Več novih stanovanj analitiki BS pričakujejo šele čez dve, tri leta. Ker cene stanovanj rastejo precej (tudi do štirikrat) hitreje od plač, se njihova dostopnost zmanjšuje.

Napihuje se, a še ni balon
Je to že lahko vzrok za preplah? Zaradi visoke rasti cen nepremičnin je evropski odbor za sistemska tveganja osem držav evroobmočja uvrstil na seznam držav s povečanimi tveganji na nepremičninskem trgu, vendar Slovenije med njimi ni. Maja Ostanek pravi: »O nepremičninskem balonu ne moremo govoriti vsakič, ko se cene zvišajo, ampak ko gredo navzgor prehitro.

Znaki pregrevanja nepremičninskega trga so, ko je rast cen hitrejša od rasti plač, ko banke kreditirajo brez pologa oziroma zahtevajo minimalni polog in ko obrestne mere rastejo. Evropska centralna banka je s svojo aktivno monetarno politiko želela spodbuditi gospodarstvo, kar ji je seveda uspelo. Po marčni seji pa v ECB ugotavljajo, da je evropsko gospodarstvo tako močno, da ne bo potrebovalo dodatnih spodbud, kar pomeni, da bo, počasi sicer, ECB spet zaostrila denarno politiko. Najprej naj bi opustila prav program državnih obveznic, kar naj bi že sredi prihodnjega leta zvišalo obrestne mere. Menim, da vseeno nismo na tej točki, ko bi lahko govorili o pregretosti trga, ampak je stanje na trgu izraz zapoznelega odziva gradbeništva.«

Na inštitutu za nepremičnine ocenjujejo, da smo dosegli vrh nepremičninskega cikla. »Ponudniki so morda že zamudili najboljšo 'plimo', saj se vendarle pozna, da večina bank, razen nekaj izjem, ne odobrava več kreditov s fiksno obrestno mero. Opažamo, da so prodajalci sicer zvišali cene, kupci po drugi strani pa pričakujejo nižje cene, kot so bile konec leta 2017. Škarje so se zato med pričakovano prodajno ceno in pričakovano povpraševano ceno začele odpirati, v prvem četrtletju letos za okoli 200 evrov za kvadratni meter. To je pomembno,« komentira direktor inštituta Anton Kožar.