Veliko povpraševanje investitorjev po novih poslovnih prostorih

Trend pri poslovnih nepremičninah kaže veliko povpraševanje investitorjev po novih poslovnih prostorih in relativno malo ponudbe. In tudi v Sloveniji primanjkuje novih sodobnih večjih pisarniških objektov.

Kot pojasnjuje Zoran Đukić, direktor nepremičninske agencije Stoja Trade, opažajo predvsem veliko povpraševanje po novih pisarniških in prodajnih prostorih ter nakupovalnih centrih. »Velika je potreba tudi po logističnih in skladiščno-industrijskih centrih. Čeprav je kar nekaj poslovnih projektov v pripravi in tudi v gradnji, pa letos še ne bodo dokončani, tako da povpraševanje po novih projektih ostaja.«

In kako se je v zadnjih letih spremenil kupec oziroma najemnik poslovnih nepremičnin? »Želje novih kupcev in najemnikov so predvsem novejši prostori s sodobno informacijsko-komunikacijsko tehnologijo in prostori za strežnike, pa seveda tudi ustrezno osvetlitvijo in trajnostno razporeditvijo. Želje so po večji fleksibilnosti in prehodu delavcev med različnimi delovnimi mesti ter večja pretočnost v samem prostoru,« odgovarja Zoran Đukić.

Poleg tega želijo kupci oziroma najemniki še dodatne možnosti za čim bolj kakovosten delovni prostor in boljše pogoje za delo, kot so skupne sobe, sobe za odmor, govorilnice, kolesarnice, čajne kuhinje in podobno. »Vse to namreč zaposlenim omogoča boljše počutje na delovnem mestu in omogoča povečanje delovne učinkovitosti. Pomembne so seveda tudi dobre prometne povezave, sodobnejša hišna tehnika in parkirna mesta.«

Gurs: Največ prodajnih poslov v Ljubljani

Med letoma 2020 in 2022 so se poslovne nepremičnine v povprečju podražile, najbolj med njimi, skoraj za četrtino, pa storitveni in trgovski prostori, je med drugim razvidno v nedavno objavljenem poročilu Geodetske uprave RS (Gurs) o slovenskem trgu poslovnih nepremičnin za obdobje 2020–2022. V poročilu obravnavajo tri glavne vrste poslovnih nepremičnin, in sicer pisarniške, trgovske in storitvene ter industrijske prostore. Ob tem ugotavljajo, da se večinoma sklepajo posli z manjšimi nepremičninami.

V Sloveniji je površina fonda vseh pisarniških prostorov devet milijonov kvadratnih metrov ali 4,3 kvadratnega metra pisarniških prostorov na prebivalca. Največji del pisarniških prostorov je v Ljubljani, kar 32 odstotkov ali skoraj 2,9 milijona kvadratnega metra oziroma več kot deset kvadratnih metrov na prebivalca. Za primerjavo, v Mariboru je na voljo sedem kvadratnih metrov pisarniških prostorov na prebivalca.

Na letni ravni se v Sloveniji sklene med 400 in 500 prodajnih pogodb s pisarniškimi prostori, v skupni vrednosti med 50 in 80 milijonov evrov in s skupno površino med 60.000 in 90.000 kvadratnimi metri. »Lastnika zamenja okoli odstotek fonda pisarniških prostorov na leto. Pri tem gre pretežno za prodaje manjših površin do sto kvadratnih metrov (67 odstotkov vseh transakcij), zelo malo je prodaj prostorov, večjih od tisoč kvadratnih metrov (tri odstotke vseh transakcij). V skladu s strukturo fonda se največ prodajnih poslov s pisarniškimi prostori realizira v Ljubljani,« še ugotavlja Gurs.

Bistveno več pa se sklene na letni ravni najemnih poslov s pisarniškimi prostori, in sicer med 1100 in 1700. Največje število prodajnih in najemnih poslov s pisarniškimi prostori se sklene v Ljubljani, transakcije so sicer pretežno omejene na večja upravna središča.

Pomembnost trajnostne gradnje

V Sloveniji se po oceni Gursa vsako leto v povprečju zgradi okoli 100.000 kvadratnih metrov novih pisarniških površin ali dober odstotek celotnega fonda. »Večina večjih upravnih stavb je bila zgrajenih v času pred osamosvojitvijo Slovenije leta 1991 za potrebe takratnih velikih družbenih podjetij. Velik del teh družb danes posluje v manjšem obsegu ali ne obstajajo več, pisarniški prostori pa so se praviloma po delih prodali novim podjetjem. Lastništvo večine večjih starejših upravnih stavb je zato razdrobljeno, kar povzroča težave pri upravljanju teh stavb. Tudi novejši pisarniški objekti, zgrajeni po letu 1990, so bili pogosto prodani po delih, delno za lastno uporabo ali kot naložbo za oddajanje v najem manjšim družbam,« v poročilu še pojasnjuje Gurs.

V naši državi se nadpovprečno trguje s pisarniškimi prostori iz obdobja 1980–1999, ki so relativno sodobni, vendar potrebni energetske prenove, še navaja Gurs. In ker trajnost stopa v ospredje na vseh področjih, se povečuje tudi zavedanje po uporabi standardov ESG na področju nepremičnin in s tem tudi glede energetske učinkovitost stavb tako pri kupcih kot tudi najemnikih.

Po svetu se povečuje zavedanje glede pomembnosti certifikatov ESG za trajnostno delovanje. Prihajajoča evropska zakonodaja in evropski standardi za trajnostno poročanje pa bodo pomembno vplivali na vse večje korporacije ter tudi manjša podjetja, pravi Zoran Đukić in dodaja, da bomo v prihodnosti morali vsi odgovarjati in poročati o tem, kako naše poslovanje trajnostno vpliva na posel ter kakšen vpliv ima na ljudi in okolje.

Vselitev v kompleks PC Brdo jeseni 2025

»Podjetja so bolj odgovorna, kar smo opazili tudi pri projektu PC Brdo, kjer so stranke izrazile željo po certifikatu ESG. Vse več podjetij se tudi želi seznaniti s tem certifikatom. Naša nepremičninska agencija Stoja Trade ekskluzivno skrbi namreč tudi za prodajo in oddajo poslovnih prostorov v Poslovnem centru Brdo, kjer bosta obe zgradbi skupaj ponujali kar 18.100 kvadratnih metrov pisarniških površin. Vsaka stavba bo obsegala štiri etaže nad zemljo in dve podzemni etaži s približno 410 parkirnimi mesti. Na vselitev bo kompleks predvidoma pripravljen jeseni leta 2025,« pojasnjuje sogovornik.

Trenutno se pogajamo z več kupci in najemniki, še pravi Zoran Đukić. »Usklajujemo ponudbe in tlorise, ki se jih v tej fazi še da prilagoditi željam strank glede razporeditve prostorov in glede parkirišč. Pogovarjamo se tudi z institucionalnimi vlagatelji. Veliko povpraševanje je predvsem zaradi odlične lokacije in že prej omenjenega dejstva, da se lahko prostori prilagodijo vsakemu kupcu posebej,« dodaja direktor agencije Stoja Trade.

Predvidoma septembra dokončan objekt Quadro

Vlagatelji v poslovne nepremičnine so po njihovih izkušnjah predvsem večja podjetja, ki zaradi povečanega obsega dela potrebujejo večje prostore, da lahko lažje in hitreje sledijo novim trendom in standardom. Kupci pa so tudi investicijski skladi, ki prostore nato oddajo naprej znanim najemnikom.

In pri tem sogovornik omeni, da je njihova agencija Stoja Trade skrbela tudi za ekskluzivno prodajo poslovnega objekta Quadro v Ljubljani, ki so ga prodali investitorju, družbi Rezidenca Senior, ki pa ga je oddala enemu najemniku. »Dela na objektu potekajo lepo in po načrtih. Objekt, velik 18.978 kvadratnih metrov bruto površine, s 388 parkirnimi mesti, je v polni gradnji, predvidoma pa bo dokončan letošnjega septembra in dan v uporabo s pridobitvijo uporabnega dovoljenja,« zaključuje Zoran Đukić.