Cene nepremičnin navzgor, vzrok sta preskromna ponudba in živahno povpraševanje

Ljubljana – Institucije napovedujejo slovenskemu gospodarstvu svetlo prihodnost še nadaljnjih nekaj let. Centralnobančni analitiki obetajo rast in razcvet na vseh področjih, kot potencialnega spodbujevalca cikličnih tveganj pa vendarle prepoznavajo visoko rast cen na nepremičninskem trgu, zlasti če bodo državljani svoje nakopičene prihranke intenzivno preusmerjali v nakupe nepremičnin.

Zato so v poročilu o finančni stabilnosti spet vzeli pod drobnogled posebej nepremičninski trg. Izhajali so iz trendov leta 2017, ki jih je pred dnevi v svojem poročilu o slovenskem trgu nepremičnin objavil tudi Gurs.
 

Kje smo

Rast cen stanovanjskih nepremičnin je bila lani najvišja od gospodarske krize, tretja najvišja v območju z evrom, in to ob rekordnem številu transakcij. Ljudje so kupovali nepremičnine tako za osebno uporabo kot tudi za naložbo. Najbolj so zrasle cene novih stanovanjskih nepremičnin, zlasti v nekaterih mestnih okoljih, denimo v Ljubljani in Kopru. Sicer so rasle tudi plače, vendar počasneje, zato se je dostopnost do stanovanj zmanjševala. V Ljubljani, denimo, so se cene rabljenih stanovanj lani povišale za 14,8 odstotka, plače pa za 4,4 odstotka. Kljub temu je ostala dostopnost precej večja kot pred krizo. A nepremičninski trg – tako analitiki BS – še vedno ni bil pregret; razpoložljivi dohodek prebivalstva je bil celo za 15 odstotkov nad tistim iz leta 2008, cene nepremičnin pa za desetino pod tedanjimi.

Za hitro rast cen je krivo neravnovesje med preskromno ponudbo in živahnim povpraševanjem. Po napovedih se bodo razmere izboljšale z novim gradbenim ciklom (nanj navaja veliko zaupanje v gradbeništvu, rastoči obseg gradbenih dovoljenj in del v stanovanjskih stavbah), predvidoma v prihodnjih dveh do treh letih.

 

Tveganja
Tveganja v bančnem sektorju se, tako BS, kljub intenzivnemu ogrevanju nepremičninskega trga za zdaj niso povečala. Razmerje med posojilom in vrednostjo v zastavo dane hipoteke (kazalnik LTV) ostaja skladno z makrobonitetno politiko BS: stabilno, skoraj 60 odstotkov. Po podatkih iz ankete BS med bankami je bilo lani s hipoteko zavarovanih okoli 70 odstotkov stanovanjskih posojil. Mednarodne primerjave so nam naklonjene: delež lastniških stanovanj je v Sloveniji med prvimi v območju z evrom, samo desetino lastnikov pa ima hipoteko, kar je najmanj med evrskimi državami. Slovenska gospodinjstva so med najmanj zadolženimi, saj razmerje med njihovimi finančnimi obveznostmi nasproti BDP znaša le 31 odstotkov.

Rast obsega stanovanjskih posojil je lani ostala zmerna, manjša od rasti prometa na nepremičninskem trgu, celo rahlo se je upočasnjevala. Ročnost je ostala enaka, povečala pa sta se povprečni znesek posojil in delež posojil s fiksno obrestno mero. Če razmere na trgu primerjamo s tistimi pred krizo, vidimo pomembne razlike: banke so bile manj izpostavljene do gradbincev (stanje posojil gradbeništvu je bilo nizko, lani 500 milijonov evrov), razpoložljivi dohodek gospodinjstev je bil višji, hkrati pa so bila, kot rečeno, še vedno nizko zadolžena.

Pomisleki

BS ugotavlja, da so banke prilagodile svoje kreditne standarde (ti so na precej višji ravni, kot so bili leta 2008, in višji, kot so v povprečju v EU) njenim makrobonitetnim priporočilom, a hkrati dvomi o korektnosti bančnih poročil: domneva, da sporočajo prenizko razmerje med stroški servisiranja dolga in dohodkom stranke, zato je slika najbrž boljša od resnične. Zadevo bo BS preučila. Zakaj je to tako pomembno? Ker se lahko ob morebitnih cenovnih prebojih ciklična tveganja z nepremičninskega trga prenesejo na bančni sistem, še zlasti če bi banke popustile evforiji kupcev in znižale kreditne standarde.



Dodatni pomislek izhaja iz podatkov o potrošniških posojilih, katerih delež je še vedno precej manjši od stanovanjskih: ta so lani v nasprotju s stanovanjskimi rasla z neverjetnim pospeškom (medletno za 12 odstotkov, v nekaterih bankah pa še precej bolj), posojilne vsote so se povečale, odplačilni roki pa podaljševali čez deset let. Veliko novoodobrenih potrošniških posojil je brez zavarovanja in brez jasno opredeljenega namena, a z višjimi obrestnimi merami. V BS dopuščajo možnost, da se tudi potrošniška posojila uporabljajo za financiranje nakupa nepremičnin. To bi ob cenovnih sunkih navzgor lahko poslabšalo finančni položaj kreditojemalca in povečalo kreditno tveganje za banko.


 

Izkušnje posrednikov ...

Kako pa operativci vidijo sedanje razmere in nevarnosti na nepremičninskem trgu? Nepremičninska posrednica Vesna Levstek, Nepremičnine Plus, opaža, da se rast cen na primer v Ljubljani, kjer je tržna aktivnost najbolj silovita, že počasi umirja. Ponudniki še vedno postavljajo visoke cene, a se to izkaže za nerealno, posli se sklenejo na nižjih ravneh. Pozna se, da na trg prihaja čedalje bolj pestra ponudba novih stanovanj. Za zdaj so vnaprej razprodana, a se napovedujejo številni novi projekti. Investitorji, ki so v fazi pridobivanja gradbenega dovoljenja, bi bili zadovoljni s cenami, kakršne bi iztržili danes, a so nekateri že rahlo na trnih, ker ne vedo, ali bodo čez tri, štiri leta, ko bo na trg prišla njihova ponudba (in ponudba konkurence, ki se pripravlja na gradnjo), cene še tako visoke.

Podobno opiše razmere na trgu tudi Roman Prskalo z agencije Metropola IN. Po njegovih izkušnjah se okoli 70 odstotkov nepremičninskih transakcij (kamor šteje nakup, gradnjo, dokončanje, obnovo in opremljanje nepremičnin) financira s hipotekarnimi stanovanjskimi krediti. Večinoma gre za kupnine v višini 120.000 evrov ali več. Približno petino transakcij (nižjih vrednosti, do sto tisočakov) opravijo kupci z lastnim, privarčevanim denarjem, približno desetina pa jih plačilo kombinira s potrošniškimi krediti (za kaj jih uporabljajo, je razvidno iz grafike). Roman Prskalo meni, da nepremičninski trg torej ne posrka veliko potrošniških kreditov, niti izrazit cenovni obrat (bodisi skok bodisi padec cen) se glede na sedanje okoliščine in ob normalni gospodarski aktivnosti po njegovem ne more zgoditi; sedanja razlika med ponudbo in povpraševanjem lahko prinese le kratkoročna cenovna nihanja.



Na Obali so po besedah Marka Balabana (Urbanistika Koper) zaradi velikega povpraševanja po novih, predvsem pa po rabljenih stanovanjih prodajne cene že presegle pričakovanja, kvadratni meter stanovanja doseže tudi 2900 evrov (dvosobno, v starejšem bloku, a na odlični lokaciji). Povečalo se je tudi povpraševanje po stavbnih zemljiščih za gradnjo hiš, prav tako po dokončanih individualnih in vrstnih hišah. Balaban pojasnjuje, da stranke financirajo nakupe večinoma z bančnimi krediti z 20 do 30 odstotki lastne udeležbe. Pri sestavi finančne konstrukcije jim agencija odsvetuje najem potrošniškega posojila, ker »je to že prvo znamenje šibke finančne sposobnosti kupca«.
 

... in banke

V NLB nimajo občutka, da bi se kreditne navade Slovencev spreminjale. Še vedno so previdni, zadolžijo se le, če imajo tehten razlog. Recimo, za dobrino, ki je brez posojila ne bi mogli kupiti. Po podatkih za prvi kvartal 2018 je imela NLB 23,5-odstotni tržni delež v kreditih prebivalstvu. Povpraševanje po potrošniških kreditih je bilo povečano, v tem času jih je odobrila 83 milijonov evrov ali za kar 19,3 odstotka več kot v istem obdobju lani. V ponudbi potrošniških kreditov ima tako imenovane osebne kredite, ki so lahko namenski ali nenamenski, tudi na primer za poplačilo manj ugodnega kredita ali financiranje nepremičnin. Odplačilni rok je največ deset let, največji znesek pa 30.000 evrov. Širi tudi ponudbo kreditov, ki jih je mogoče najeti zelo hitro in brez dodatne dokumentacije.