Davek na nepremičnine kot Pandorina skrinjica

Vladnemu predlogu »davka na nepremičnine« je sledil val odzivov v javnih medijih, presenetljivo široka razprava pa je izbezala na dan cel kup razvojnih vprašanj, o katerih je politika zadnjih trideset let raje previdno molčala. Ko je vlada pogumno in inovativno načela to vprašanje, je javna razprava razkrila, da se odpira Pandorina skrinjica in kaj vse je skrito v njej.

Pokazala je tudi, kako različno (in seveda interesno zakrivljeno) je mogoče sklepanje o učinku, na primer davka na nerezidenčno stanovanje, ko je segla od tega, da bi bil učinek ničen (to je s prepisom lastništva na sorodnike), do tega, da bi sobodajalstvo propadlo, država nasploh pa bi doživela beg naložb v tujino in posledično poslabšanje ocene na finančnih trgih. Vmes je bil upravičeno obelodanjen tudi primer dolenjske zidanice, v katero je človek vse življenje vlagal prihranke in prosti čas, zdaj pa naj bi njena krepka obdavčitev domnevno pripomogla k boljši ponudbi najemnih stanovanj v mestih.

Razprava je prinesla več zanimivih točk, v katerih se nakazuje strinjanje ali vsaj prevladujoče mnenje. Prva je ta, naj ne bodo obdavčena le nekatera, ampak vsa stanovanja. Drugo prevladujoče mnenje je, naj bo obdavčeno ne le nepremično, ampak vse premoženje. Tretja skupna točka je razumevanje stanovanja predvsem kot premoženja (»šparovček«), manj kot pogoja za človekove osnovne potrebe in – z izjemo redkih strokovnjakov – še manj kot predmeta, ki zaseda in uporablja prostor, in to na družbeno (ne)koristen način.

Da je na davku temelječe urejanje uporabe prostora nujno in mogoče, nam pokaže že Stara Ljubljana, kjer je srednjeveški davek, odmerjen na širino hišnega pročelja, dosegel, da se je v omejen prostor umestilo čim več hišnih posestnikov in tudi v mestno blagajno prineslo več denarja za urejanje skupnih mestnih zadev.

Izpostavimo še eno skupno točko javne razprave in ta je bistvena za naprej. Iz mnogih kritik je bilo namreč razbrati mnenje, da gre za en davek in da bi ta lahko rešil veliko problemov, če le ne bi bil tako nedodelan. Veliko zgrešenih pričakovanj.

Najprej, glede narave predloga. Predlagatelj je sicer ponavljal, da ponuja le izhodišča za javno razpravo, ne predloga zakona, toda temu namenu bi bolj ustrezala tako imenovana zelena knjiga – v javnih politikah uveljavljen dokument, specifično namenjen začetnemu spodbujanju javne razprave o nekem spornem vprašanju. Izkristalizirane ideje lahko pozneje bolj usmerjeno obravnava bela knjiga in potem morda sledi predlog konkretnega zakona. To je demokratičen in dolgotrajnejši proces vključevanja javnosti v odločanje, ki ga pri nas še zelo pogrešamo, toda ta hvalevredna novost žal ni bila najbolje pripravljena in predstavljena, niti ni bila sprejeta v javni razpravi.

Ob boljši pripravi bi bilo tudi manj zgrešenih pričakovanj javnosti o enem, pravšnjem »davku na nepremičnine«, ampak več zavedanja o tem, da države uporabljajo različne kombinacije posebnih, različno poimenovanih in definiranih dajatev, ki so namenjeni različnim ciljem.

Pregled obdavčitev stanovanja v državah OECD (Housing Taxation in OECD Countries, OECD, 2022) pokaže, kako posamezna država uporablja in kombinira načine davčne obravnave, ki se razlikuje po tem, ali je vsakoletna ali enkratna, po pristojnosti (državna, regionalna, lokalna) in po fazi življenjskega cikla stanovanja (v fazi pridobitve davki ob transakciji in DDV ob prodaji novogradnje; v fazi uporabe periodični davki na nepremično premoženje, davki na dohodek iz nepremičnine, davčna razbremenitev za obresti na posojilo, davki na vrednost nepremičnine, davki na neto premoženje; v fazi odsvojitve davki na povečanje vrednosti ter davki na dediščino in darila).

Nekatere rešitve se pojavljajo pogosteje. V fazi pridobitve več držav iz davka na prodajo izvzema stanovanjsko novogradnjo do določene cene ali/in kupce prvega stanovanja. V fazi uporabe vse države uporabljajo periodične davke na nepremično premoženje, najpogosteje v breme lastnika in to tako za stavbo kot stavbno zemljišče, čeprav je ponekod to dvoje različno ovrednoteno.

Odmerno osnovo navadno predstavlja ocena vrednosti nepremičnine, ponekod po progresivni stopnji obdavčitve. Davek na dohodke od stanovanja je različen za lastniško zasedena in oddana stanovanja, ponekod je najemnina obdavčena kot osebni dohodek. Nekatere države vključujejo lastniško zasedeno stanovanje v celotno neto premoženje za obdavčitev, ponekod po progresivni stopnji. V fazi odsvojitve je davek na povečanje vrednosti nepremičnine ob prodaji rezidenčnega stanovanja v številnih državah nižji kot za drugo stanovanje.

Skratka, države so uvedle različne načine davčne obravnave nepremičnin, z mnogimi finesami, kot so prag, kapica, potrebe ranljivejših skupin in lokalnih skupnosti ter seveda zahteve aktualnih ciljev stanovanjske in drugih politik.

Kot smo videli, sodi pretežni del davkov v zvezi z nepremičninami prav v skupino davkov na premoženje. Med te sodi velik del instrumentov, s katerimi država lahko usmerja stanovanjsko preskrbo nasploh in rešuje specifične probleme. Kot opozarja OECD, so davki na premoženje pri nas zelo nizki in so zato bolj obremenjeni osebni dohodki ter prispevki za socialno varnost. Konkretno, davki na premoženje predstavljajo v državah OECD v povprečju 5,6 odstotka vseh davčnih prilivov, v Sloveniji le 1,6 odstotka (OECD, Revenue Statistics, 2020).

Kakšen je torej zaključek? Dobro odmerjena in smotrno naravnana skupina davkov v zvezi s stanovanjem je pri nas ostala velik neizkoriščen vir ne le za usmerjanje stanovanjske preskrbe, ampak tudi za pravičnejše razmerje med davčno obremenitvijo kapitala in drugih virov. Zato je nakazana možnost davka na nerezidenčno stanovanje absolutno dobrodošla, seveda ne brez definiranih robnih pogojev, ki bi upoštevali red velikosti premoženja, lokacijo in namembnost.

Ob novem davku, čigar uvedba je posebno zahtevna, so tu še obstoječi, a zastareli in nefunkcionalni davki, ki zahtevajo modernizacijo. Na primer, k boljši ponudbi stanovanj zmerne kakovosti za dolgotrajni najem bi lahko veliko pripomoglo primerno definiranje davčne olajšave že v fazi pridobivanja (nakup in DDV), da ne omenjamo vrste neizkoriščenih davčnih olajšav za zadružna stanovanja. In seveda, nič od tega ne preprečuje, da ne bi začeli modernizirati tudi drugih davkov na premoženje, ki s stanovanji niso povezani.

***

Dr. Srna Mandič, znanstvena svetnica.

Prispevek  je mnenje avtorja in ne izraža nujno tudi stališč uredništva.