Upravniki bodo vsakih pet let na preizkušnji

Portorož – Prenova stanovanjskega zakona, s katero bi novelirali tudi upravljanje večstanovanjskih hiš, se odlaga in odlaša že leta, optimizem pa vedno obudi prihod novih ljudi na vodilne položaje. Od novega ministra za okolje in prostor se zdaj pričakuje, da bo vendarle izpeljal, česar ni njegova predhodnica.

Predlog je nared, resorno ministrstvo ga je predstavilo na letnem srečanju nepremičninske stroke v Portorožu, konec leta gre v javno obravnavo. Večina rešitev ostaja enakih, kot jih je administracija s pomočjo stroke in deležnikov pripravila že po javni obravnavi pred leti, nekaj pa je novih, dokaj pragmatičnih.

Poslovne stavbe so spet zunaj

Zakonska ureditev bo, če bo predlog sprejet, veljala samo za stanovanjske stavbe (skupaj z varovanimi stanovanji), ne pa tudi za poslovne oziroma poslovno-stanovanjske. Iz tega izhajajo številni pomisleki, saj je v Sloveniji po podatkih Gursa približno dvesto takih stavb, med njimi tudi zelo velike (npr. Plava laguna v Ljubljani, večji del Zupančičeve jame), ki bodo ostale zunaj regulative.

Pogodba o medsebojnih razmerjih po predlogu ministrstva ne bo več obvezna, etažni lastniki jo bodo lahko sklenili prostovoljno, če bodo želeli katero od siceršnjih zakonskih določil oblikovati po svoje. Na primer delitev obratovalnih stroškov. Načeloma se bodo ti delili po lastniških deležih (število oseb kot kriterij so izločili preprosto zato, ker upravniki ne znajo prešteti uporabnikov stanovanj), v pogodbi pa lahko etažni lastniki ob 75-odstotnem soglasju določijo drugačna merila. Novo je tudi, da take pogodbe v novi stavbi ni mogoče skleniti, dokler ni vseljena polovica lastnikov (po vrednosti lastniških deležev).

Ekscesni primeri upravljanja so na površje naplavili vprašanje vodenja rezervnih skladov večstanovanjskih hiš in zamisel o ločenih računih. Predlog zakona zdaj zapoveduje ločene fiduciarne račune za vsako stavbo. Upravniki zagotavljajo, da je to pravzaprav že zdaj mogoče, da mnogi tako že delajo. Da pa morda ni najbolj smiselno k temu zavezati vseh po vrsti, saj bi bili za manjše stavbe ločeni fiduciarni računi prevelik strošek. Več bi storili za varnost skupnega denarja, če bi vztrajali pri skrbnem nadzoru (po načelu štirih oči), kar sicer tudi predvideva zakon, in strožjih sankcijah za kršitelje. Zlorab pa ne more popolnoma izključiti noben zakon, so se strinjali.

Pomembna novost je mandat

Spomnimo, upravniki, ki bi radi reševali ugled ceha in omejili vstop nesposobnih in zlonamernih »padalcev« v dejavnost, že dolga leta zahtevajo regulacijo poklica oziroma dejavnosti, a vlada to odklanja. Pričakovanja so znižali: zakon naj postavi vsaj neke osnovne pogoje, saj samoregulacija v javnosti še ne vzbuja zadostnega zaupanja. A v predlogu stanovanjskega zakona niti tega ni, predviden pa je register upravnikov, ki bi med drugim olajšal zamenjavo upravnika.

Najpomembnejša novost, ki zadeva položaj upravnika v hiši, pa je mandat. Po novem naj pogodbe o upravljanju ne bi bile več za nedoločen čas, ampak naj bi imel upravnik petletni mandat. Če so etažniki z njegovim delom zadovoljni, se lahko mandat po tem času samodejno podaljša. Pri novih stavbah, kjer upravnika postavi investitor, je to obdobje krajše in traja tri leta. Rešitev predlagatelj predstavlja kot kompromis, ki z avtomatizmom podaljšanja preprečuje, da bi po koncu mandata stavba zaradi neaktivnosti etažnih lastnikov ostala brez upravnika, cehovsko združenje pa kljub vsemu opozarja na pasti take ureditve. Ne nazadnje je teže odpovedati pogodbo z upravnikom, če ima ta mandat, kot jo prekiniti, če je sklenjena za nedoločen čas.

Novi sistem upravljanja predlaga tudi spremembe pri postopkih odločanja v hiši in pri za to potrebnih kvorumih. Ukinja ponovljeni zbor lastnikov, določa dvomesečni rok za podpisovanje listin, za nekatere posege so znižali potrebno soglasje s 75 na 50 odstotkov, druge prage so ohranili. To bo očitno še tema za razpravo, saj, kot se strinjajo vsi deležniki, je popoln konsenz zlasti v večjih večstanovanjskih hišah skoraj nemogoče doseči. V tujini na primer z nižjo stopnjo potrebnega soglasja spodbujajo ukrepe, ki so v javnem interesu (statične izboljšave, energetska sanacija, vgradnja dvigal itn.).