Ljubljančani kupujejo stanovanja v Mariboru

Ljubljana – Kaj imajo skupnega stanovanjski trgi po slovenskih regijah? Predvsem to, da je dogajanje povsod živahno, in tudi, da povpraševanje, ponekod bolj, drugod manj, prehiteva ponudbo, zato cene povsod rastejo. Ravni pa so različne, prav tako napovedi, kdaj bodo na trg prišle nove stanovanjske nepremičnine.

Letno poročilo geodetske uprave (Gurs), ki analizira tržna gibanja po vrstah nepremičnin in regijah, bo letos pripravljeno šele čez dober mesec, iz pogovorov z nepremičninskimi posredniki pa je razvidno, da je najbolj razgret osrednjeslovenski stanovanjski trg z Ljubljano.
 

V Ljubljani prodajalci močno pretiravajo

Pričakovanja prodajalcev so podžgale hitro dvigajoče se cene, vsi želijo izkoristiti svoje priložnosti. Vesna Levstek iz Nepremičnin Plus je povedala, da je ponudba stanovanjskih nepremičnin kar pestra, a so apetiti prodajalcev včasih vseeno preveliki. »V oglasih lahko zasledimo močno pretirane cene – tri, štiri, tudi pet tisoč evrov za kvadratni meter rabljenega stanovanja, kar je veliko več, kot je kupec pripravljen plačati. Čeprav je na trgu kar veliko stanovanj, povpraševanje v nekaterih segmentih še presega ponudbo. Zanimive so manjše enote in stanovanja, primerna za družine ali naložbo.«

Kaj iščejo kupci, kaj se jim zdi pomembno? Dostopnost nepremičnine (lokacija), udobje (dvigalo, urejeno parkiranje, osončenost, priključki) in urejenost nepremičnine (opravljena in predvidena vlaganja tako v stanovanje kot v stanovanjsko stavbo). Pri nepremičninah višjega cenovnega razreda so pričakovanja kupcev večja, vendar enaka – elitnost soseske (lokacija), sodobni priključki (prezračevalni in ogrevalni sistemi, pametne instalacije, ekološki materiali …) in način vzdrževanja (upravnik, zunanji servisi …). »Možnosti za prodajo so še zelo dobre, a prodajalcem svetujemo, naj ne pretiravajo z izhodiščno ceno, saj opažam, da se trg in povpraševanje kljub vsemu umirjata.«

Neverjetne razlike v cenah

Tudi na štajerskem koncu nepremičninski agenti ne poznajo počitka, pravi Branko Potočnik iz Insa nepremičnin. Povpraševanje je veliko, ponudba pa majhna, zato so cenovni trendi odločno obrnjeni navzgor. Bolj urejene, novejše ali obnovljene nepremičnine zelo hitro najdejo kupca. Seveda gre za rabljena stanovanja, novih ni. Gradijo se predvsem hiše – dvojčki ali vrstne hiše. Gradbinci pripravljajo nekaj novih projektov, a te naj bi zastavili šele v drugi polovici leta in prihodnje leto, kar pomeni, da bodo novosti na trgu od leta 2019. Čeprav je na Štajerskem kupna moč nižja kot v centru države, Potočnik opaža, da vse številnejši kupci kupujejo stanovanja ne za lastno uporabo, ampak kot naložbo. Vlagatelji pa prihajajo – iz osrednje Slovenije, iz Ljubljane.

»Stanovanja kupujejo, da jih potem oddajajo. Cene stanovanj so na našem koncu precej nižje kot v Ljubljani, najemnine pa ne zaostajajo toliko za povprečnimi, zato je donosnost take naložbe na Štajerskem boljša,« pojasnjuje Potočnik. O razlikah veliko pove podatek, ki ga je navedel: izklicna cena za 2,5-sobno rabljeno stanovanje je okoli 75.000 evrov (stanovanje potrebuje obnovo, če bi to bilo urejeno, bi zanj iztržili okoli deset tisočakov več). Že v prvih dneh se je oglasilo 14 potencialnih kupcev, zato bo prodajalec ceno najbrž lahko zvišal. Primerljivo stanovanje bi po besedah sogovornika v Ljubljani stalo vsaj 170 tisočakov.

Drugačne izkušnje so sicer redke, a vendar so: pred kratkim je Potočnikova agencija prodala (zadnja) tri novejša stanovanja (iz nasedle naložbe), katerih izklicna cena je bila 139.000, prodajna pa se je zvišala celo na 152.000 evrov. Licitiranje se je zaradi majhne ponudbe torej začelo dogajati tudi na Štajerskem.
 

Ni ga junaka, ki bi gradil

V Kranju ne dobiš več manjše stanovanjske enote, čeprav bi bil zanjo pripravljen plačati več, pravi Thomas Krelj iz kranjske nepremičninske agencije Fesst. Povpraševanje presega ponudbo, nimamo niti ene novogradnje, razen ene na Brdu, pa tudi v načrtu ni nobene za trg. Ni zemljišč, na katerih bi gradili manjše objekte do 20 stanovanj. Dve, na katerih bi se gradilo po okoli 300 stanovanj, še čakata. Potrebovali bi manjše projekte. Skokovito so se zato zvišale tudi cene rabljenih stanovanj – dosegajo 2000 evrov za kvadratni meter ali še več. Premalo je predvsem manjših stanovanj, v prodaji ni niti ene garsonjere, enosobna stanovanja se prodajajo že po 80.000 evrov. Kar je za Kranj, kjer so bile cene vedno okoli 30 odstotkov pod tistimi v Ljubljani, veliko.

»Vse pa ima svoje meje. V zadnjem letu se plače niso zvišale za več kot kak odstotek, obrestne mere stanovanjskih kreditov ostajajo približno enake, in tako so najvišje cene ostale na isti ravni. Zato je povpraševanje po manjših stanovanjih, ki so se tudi najbolj podražila. Za garsonjero, 28 kvadratnih metrov, neobnovljeno, letnik 82, je bila prodajna cena več kot 60.000 evrov. Po drugi strani je težko dobiti štirisobno stanovanje. V Kranju je tudi težko opraviti posel za 200.000 evrov, v Ljubljani pa gredo v promet tudi stanovanja za 300 do 500 tisočakov,« dodaja Krelj.