Z dodatnimi sredstvi sklad lahko ponudi do tisoč stanovanj na leto

V Sloveniji že dolgo zelo primanjkuje javnih najemnih stanovanj, dosegljivih tudi ranljivim skupinam prebivalstva. Pomanjkanje se kopiči, razmere pa so se še zaostrile z zadnjimi podražitvami gradnje, energije in nepremičnin. O tem, kakšne so možnosti za nujen preobrat v stanovanjski preskrbi in kakšno vlogo naj bi pri tem imel Stanovanjski sklad RS (SSRS) kot glavni izvajalec nacionalne stanovanjske politike, smo se pogovarjali z njegovim direktorjem Črtomirjem Remcem, ki končuje svoj drugi mandat na čelu sklada.

Na skladu razpolagate z ocenami, kakšne so stanovanjske potrebe po občinah. Kakšno je stanje?

Po letošnji anketi med občinami, na katero je odgovorilo 159 občin, še vedno manjka dobrih 10.000 javnih najemnih stanovanj. Ta številka se vleče že vsaj, odkar sem na skladu. Poleg tega potrebujemo še najmanj petsto bivalnih enot, saj jih v tem času občine – razen v Ljubljani – niso gradile. Hitreje se uveljavlja zavedanje, da potrebujemo tudi prilagojena stanovanja. Na skladu v vseh lastnih projektih načrtujemo in gradimo poleg stanovanj za gibalno ovirane tudi oskrbovana stanovanja, a jih je po občinah še vedno okoli 2000 premalo.

Načrtovanje investicij v stanovanjsko gradnjo

Slovenija ima skupaj okoli 25.000 javnih najemnih stanovanj. Potrebe po novih enotah ostajajo enake kljub velikemu prirastu v zadnjih letih. Koliko ga je prispeval republiški stanovanjski sklad?

Pod okriljem našega stanovanjskega sklada je 7247 najemnih stanovanj. V zadnjih štirih letih smo zagotovili okoli 2400 novih enot, in to s tremi stebri gradnje. Prvi je sofinanciranje občinskih projektov oziroma mestnih skladov, iz česar je izšlo skoraj 800 stanovanj. Sami smo zgradili slabih 1200 stanovanj, na trgu pa smo po naših razpisnih pogojih za zelo ugodno ceno kupili več kot 400 stanovanj. Tako smo investirali skupaj 250 milijonov evrov.

Še pomembnejši je podatek, da smo v zadnjih dveh letih zagotovili po 750 novih najemnih stanovanj na leto, toliko je naša sedanja kapaciteta in na njej temeljijo naši cilji do leta 2026: 3000 novih javnih najemnih stanovanj.

Primer dobre prakse je občina Novo mesto in njegov stanovanjski sklad. Z ustrezno stanovanjsko politiko so pridobili dovolj zemljišč za gradnjo, skupaj smo pravkar začeli gradnjo 184 stanovanj. FOTO: Črt Piksi/Delo

Ali to pomeni, da vam bo uspelo uresničiti zavezo iz nacionalnega stanovanjskega programa, ki se bo iztekla leta 2025, to je 10.000 novih najemnih stanovanj?

Tako je. Poleg dosedanjih stanovanj je v gradnji in pripravi na gradnjo še več kot 2000 stanovanjskih enot v skupni investicijski vrednosti okoli 300 milijonov evrov. Dodati je treba še 800 enot, ki jih sofinanciramo občinam in njihovim skladom, za kar smo v štirih letih iz svojih virov namenili skoraj 40 milijonov evrov. In še nekaj je pohvalno: povečuje se delež prilagojenih stanovanj, saj je v vsakem projektu desetina stanovanj za gibalno ovirane osebe, v večjih projektih pa še od deset do 15 odstotkov oskrbovanih stanovanj.

Kako ste financirali stanovanjsko gradnjo?

Z lastnimi viri in krediti Razvojne banke Sveta Evrope, CEB. V celoti smo počrpali prvi kredit banke​ CEB v višini 50 milijonov evrov in prvi obrok drugega kredita v višini 70 milijonov evrov. Del sredstev je iz načrta za okrevanje in odpornost. Na javnem razpisu ministrstva za okolje in prostor v načrtu za okrevanje in odpornost smo bili namreč uspešni s kar 11 od prijavljenih 12 projektov in dobili 38,5 milijona evrov. To pomeni, da smo vse lastne projekte do zdaj financirali z evropskimi viri. Izjema je bila le dokapitalizacija z odplačnim prenosom treh zemljišč iz slabe banke v vrednosti 12,3 milijona evrov.

Minister za solidarno prihodnost Simon Maljevac, v katerega domeni je zdaj tudi stanovanjska politika, obljublja vzpostavitev dolgoročno vzdržnega sistema financiranja, ki bo po letu 2026 omogočal gradnjo 3000 javnih stanovanj na leto. A tudi za triletno obdobje pred tem vlada napoveduje 5000 javnih najemnih stanovanj. Od kod?

Minister je izhajal iz številk, ki jih je dobil od nas in iz občin, cilji so usklajeni in uresničljivi. Do leta 2026, torej do konca mandata, naj bi v Sloveniji pridobili 5000 novih javnih najemnih stanovanj. Kot rečeno, naj bi jih naš sklad prispeval 3000, že letos jih bomo končali 750. Tisoč jih je napovedal Javni stanovanjski sklad MOL in tisoč drugi občinski skladi.

Za izpolnitev načrta pa bo treba še dopolniti finančno konstrukcijo. SSRS za več kot tisoč stanovanj še nima zagotovljenih finančnih virov. Lahko se zadolžimo za še sto milijonov evrov, vendar potrebujemo enako vsoto lastne udeležbe iz proračuna. Na posojila SSRS računajo tudi občinski skladi, ki bodo gradili. Zato je pogoj za doseganje cilja postopno povečevanje sredstev iz proračuna: za letos bi morala vlada zagotoviti 25 milijonov, prihodnje leto 50, nato 75 in leta 2026 bi prišla na sto milijonov evrov. Potem bi to morala biti stalnica.

Stanovanjska politika ali gospodarstvo?

Ki bo zagotavljala 3000 novih stanovanj na leto?

Da. SSRS bi z dodatnim kadrom in dodatnim denarjem lahko povečal svoje kapacitete na tisoč enot na leto. Enako število bi prispevali drugi stanovanjski skladi, seveda, če bo urejeno financiranje. Nadaljnjih tisoč pa si vlada obeta od SDH, ki je dobil v upravljanje več kot sto milijonov premoženja.

Vemo, da niso vse občine in njihovi skladi enako zagnani in usposobljeni za pridobivanje stanovanj. Cilj tisoč stanovanj na leto je visok.

Realnost je zelo pestra. Imamo nekaj obetavnih igralcev na stanovanjskem trgu. Tak primer dobre prakse je občina Novo mesto in njegov stanovanjski sklad. Z ustrezno stanovanjsko politiko so pridobili dovolj zemljišč za gradnjo, skupaj smo pravkar začeli graditi 184 stanovanj. To je dokaz, da je rešitev za stanovanjsko preskrbo stanovanjsko usmerjena zemljiška politika, ki jo izvajajo občine, država pa jih mora podpreti s spodbudno davčno politiko. Še nekaj občin je na dobri poti. To so tiste, ki imajo uravnotežen gospodarski razvoj in prilagojeno zemljiško politiko. Obstajajo župani, ki razumejo, da občani potrebujejo stanovanja, ne le krožišč in pločnikov.

Dokler ne bo usklajene stanovanjsko usmerjene zemljiške politike in stimulativne davčne politike, ne bomo dosegli zastavljenih ciljev, poudarja Črtomir Remec. FOTO: Črt Piksi/Delo

Kakšna so sodobna javna najemna stanovanja? Kot primer dobre prakse ste označili pred kratkim končani projekt Pod Pekrsko gorco.

Soseska Pod Pekrsko gorco v Mariboru je vrhunec investicijskega cikla SSRS v sedanjem nacionalnem stanovanjskem programu. Ponaša se z izvirno, do uporabnikov prijazno zasnovo, kakovostno gradnjo s tehnologijo BIM, ki dolgoročno omogoča stroškovno učinkovito upravljanje. To je 400 udobnih, energijsko varčnih in cenovno dostopnih stanovanj, primernih za vse ranljive skupine.

Čeprav je pritličje nadgrajeno z zgolj dvema etažama, nam je uspelo s sistemskimi poenostavitvami, tipizacijo in prefabrikacijo doseči zavidljive cene: povprečna investicijska vrednost stanovanja je 125.000 evrov, investicijski strošek kvadratnega metra korigirane stanovanjske površine z davkom je 1870. Skladova povprečna cena kvadrata stanovanja je sicer 2250 evrov. V soseski Pod Pekrsko gorco so združene vse naše dobre izkušnje in dobre prakse, to bi moral biti model za prihodnje soseske.

Kje še gradite?

Ključna projekta sta Koper, Nova Dolinska, kjer bomo skupaj s koprskim mestnim skladom do konca leta zgradili 163 stanovanj, in Novo mesto, Podbreznik, kjer poteka gradnja 184 stanovanj. V fazi projektiranja je 80 enot v Lukovici, 46 enot na Jesenicah, 74 v Lendavi, 270 v Kranju in 60 v Podutiku. Soseska Glince v Podutiku je naša prva lesena gradnja – nov trend, ki se uveljavlja v skrbi za okolje, po drugi strani pa tudi skrajša gradnjo ter ob prezasedenosti gradbene operative angažira nove izvajalce in domače surovine.

Središče Ljubljane s 391 neprofitnimi stanovanji

Problematika pomanjkanja najemnih stanovanj je največja v Ljubljani, kjer je veliko stanovanj v najemu prek Airbnb, kar 11.000 pa praznih. Sklad naj bi jih poskušal pridobiti in jih oddajati v neprofitni najem s svojo javno najemno službo. Zakaj najemna služba še ni zaživela?

Na skladu smo po tujih zgledih pripravili primerne podlage. Imeli smo okoli 50 kandidatov, ki bi oddali stanovanje v najem prek naše službe. Na koncu jih je ostalo šest ali sedem. Ko je država zvišala davek na najemnino z 12,5 na 25 odstotkov, je še tem padla motivacija. In čeprav imamo nekaj sto prosilcev, ki bi želeli najeti takšno stanovanje, jim nimamo česa ponuditi.

Država je omejila najemnino, ki jo lahko plačamo lastnikom stanovanj, in obdavčila prihodke iz najema, namesto da bi obdavčila nepremičnino. S tem je dosegla nasprotni učinek od želenega. Zato še enkrat poudarjam: Dokler ne bo usklajene stanovanjsko usmerjene zemljiške politike in stimulativne davčne politike, ne bomo dosegli postavljenih ciljev.