Močan naložbeni primer v domove za starostnike v Nemčiji

dolgoročne vzdržnosti globalnih pokojninskih sistemov in pokojninskih sistemov največjih svetovnih gospodarstev.

Ključni vzrok za skrb vzbujajoče negativne dolgoročne napovedi so naraščanje pričakovane življenjske dobe, padanje natalitete in padanje donosnosti pokojninskih prihrankov in naložb. Razvita gospodarstva s pričakovanim najvišjim primanjkljajem so ZDA, Velika Britanija, Japonska, Nizozemska, Kanada in Avstralija. Poročilo WEF navaja, da bo do leta 2050 svetovna pokojninska vrzel znašala 400 trilijonov dolarjev, več kot polovico bo obsegal pričakovani primanjkljaj v razvitih gospodarstvih (ZDA, Velika Britanija, Japonska, Nizozemska, Kanada in Avstralija), preostali del zajemata Indija in Kitajska. Izračun temelji na domnevi, da je pokojnina znašala 70 odstotkov zaslužka pred upokojitvijo.

Vzrok za ta negativni trend je kombinacija več dejavnikov, ki skupaj ustvarijo zapleten problem, ki potrebuje rešitve na več ravneh. Od druge polovice 20. stoletja se povprečna življenjska doba na vsakih pet let poveča za eno leto. Poročilo navaja, da bodo z nadaljevanjem tega trenda danes desetletni otroci, rojeni leta 2007 v ZDA in Kanadi, dosegli povprečno starost 104 leta, otroci, rojeni na Japonskem leta 2007, pa bodo dosegli še daljšo starost 107 let. Poročilo predvideva, da se bodo ljudje upokojili v starosti od šestdeset do sedemdeset let. Rezultat daljše življenjske dobe je potreba po več denarja za pokojninsko varčevanje, saj bodo upokojenci živeli trideset let po upokojitvi.

Številne razvite države poleg teh gospodarskih težav nimajo ustrezne stanovanjske in zdravstvene oskrbe za starejše. Nemčija v velikem delu odstopa od tega povprečja. 

V Nemčiji, kjer zdaj živi približno 18 milijonov upokojencev, bo njihovo število do leta 2035 doseglo predvidoma 24 milijonov. Po napovedih nemškega Zveznega statističnega urada se bo število ljudi, ki potrebujejo stanovanje in zdravstveno oskrbo, povečalo z današnjih 3,3 milijona na 4,3 milijona leta 2035. Nemčija trenutno nima ustreznih nastanitev za skoraj milijon upokojencev. 

Težko si je predstavljati, da bi razvita evropska gospodarstva, pa tudi ZDA, v naslednjih letih in desetletjih lahko zadovoljila vedno večje povpraševanje po domovih za ostarele. Mogoče to obsežno pomanjkanje domov za starejše občane ponuja vsaj delno rešitev za slabe donose pokojninskih skladov in zasebnih pokojninskih naložb.

Naložbe v domove za starostnike imajo izrazito prednost pred naložbami v drugih tržnih segmentih. Prihodnje povpraševanje po domovih za starejše občane je mogoče dolgoročno natančno izračunati brez večjih odstopanj od napovedanih demografskih gibanj staranja prebivalstva. Na ta način je mogoče ponudbo prilagoditi povpraševanju, kar močno zmanjša tveganje za naložbo. Po drugi strani pa lahko gradnja in upravljanje domov za starejše občane prineseta visoke donosnosti naložb na ravneh dolgoročnega donosa kapitala s precej manjšim tveganjem. Ta način vlaganja bi lahko koristil tako pokojninskim skladom kot zasebnim vlagateljem, kar bi dolgoročno lahko prineslo dodatno pokojnino z razmeroma nizkim tveganjem in visokim donosom. Naslednje vprašanje je, katera država lahko ponudi najugodnejše pogoje za takšne naložbe?

Dejstva predstavljajo dober primer za Nemčijo kot enega najprimernejših trgov za naložbe domov za starejše občane tako za zasebne kot institucionalne vlagatelje. Kakšen donos bi lahko dosegel takšno naložbo?

Na spletni strani (REFIRE) navajajo, da je donosnost naložbenih domov za starejše občane v letu 2016 znašala kar dva odstotka več kot donosnost naložb v poslovne ali stanovanjske nepremičnine. Sklepamo lahko, da so eden od razlogov za tako večji donos predvsem v državnih subvencijah. 
 
Z več kot 11 % BDP, porabljenega za zdravstvo, je Nemčija med vodilnimi v zdravstvu v Evropi. Nemčija ima enega najbolj stabilnih sistemov financiranja za dolgotrajno oskrbo v Evropi s trenutno cca 7 milijard EUR presežka financiranja. Država zagotavlja socialno zavarovanje za dolgotrajno oskrbo (Soziale Pegeversicherung) za tiste, ki so upravičeni do socialnih plačil. Zaradi tega subvencioniranega sistema so storitve oskrbe na domu bolj dostopne nemškim državljanom in glede na hitro staranje prebivalstva povpraševanje po domovih za ostarele narašča. V resnici je nemški negovalni trg od leta 2005 zrasel skoraj 5 odstotkov na leto. S tega vidika je trg trenutno naklonjen poslovnim priložnostim.

Podatki REFIRE kažejo, da se je trg leta 2016 že odzval na edinstveno priložnost, ki jo je Nemčija ponudila pri gradnji domov za starejše, saj je leto 2016 prinesla rekordno naložbo v ta segment, ki presega tri milijarde evrov. Kljub velikemu porastu pa ima Nemčija še dolgo pot, preden bo lahko do leta 2035 zagotovila več kot milijon potrebnih nastanitev. To posledično odraža izrazito in dolgoročno priložnost za vlagatelje iz Evropske unije, ki lahko neposredno investirajo v potrebno gradnjo na tisoče domov za starejše.