Trend so moderne pisarne in logistični centri

Strategija nepremičninskega sklada Alfi Re je kupovanje poslovnih nepremičnin s polno zasedenostjo, odličnimi najemniki ter na atraktivnih lokacijah v Sloveniji in na Hrvaškem, je v intervjuju povedala direktorica nepremičninskega sklada Alfi Re Maja Ostanek Selak. V portfelju imajo za več kot 70 milijonov evrov nepremičnin, do konca leta pa naj bi se približali sto milijonom evrov.

Ga. Ostanek Selak, ste direktorica Alfi Re, nepremičninskih skladov. Kaj so glavni cilji in naloge vašega alternativnega investicijskega sklada?

Alfi Re nepremičninski sklad vlaga v nakup poslovnih nepremičnin v Sloveniji in na Hrvaškem, kot so moderne pisarne in logistični centri, saj opažamo, da najemniki največ povprašujejo po tem segmentu. Vlagamo tudi v nakup živilskih trgovin in retail parkov [maloprodajnih parkov], kjer je glavni najemnik iz živilskega segmenta, saj so se te nepremičnine izkazale za zelo odporen naložbeni razred v krizi zaradi covida-19 ne le v Sloveniji, ampak tudi drugod po Evropi.

Bistvo našega sklada so torej poslovne nepremičnine, ki so v celoti oddane najemnikom z dolgoročnimi najemnimi pogodbami brez možnosti predčasne odpovedi. Nepremičninski sklad tako generira denarni tok, prek katerega svojim investitorjem izplačuje dividende in predvideni donos.

Naj dodam, da se je razvoj alternativnih investicijskih skladov kot naložbenega razreda in pomembnega igralca na kapitalskem trgu v Sloveniji okrepil v zadnjih petih letih. Povečalo se je tako število skladov ter njihovih upravljavcev kot število in vrednost naložb, ki jih ti skladi izvajajo.

In kako velik je vaš sklad?

V portfelju sklada imamo nepremičnine v skupni vrednosti več kot 70 milijonov evrov. S transakcijami, ki jih bomo izvedli še letos, pa se bomo do konca leta približali sto milijonom evrov.

Naš portfelj sestavljajo moderne pisarne, živilske trgovine in retail parki v Sloveniji in na Hrvaškem. Vse nepremičnine so v celoti dolgoročno oddane bonitetno odličnim najemnikom, s preostalo dobo najema še devet let.

Prizadevamo si, da bomo v prihodnjih dveh letih v naš portfelj vključili tudi nepremičnino iz logističnega segmenta.

Nepremičninski sklad Alfi Re je ustanovljen za nedoločen čas in naša strategija je kupovanje poslovnih nepremičnin s polno zasedenostjo, odličnimi najemniki in na atraktivnih lokacijah. Prepričani smo, da bomo v prihodnjih dveh do treh letih podvojili sredstva v upravljanju. Naš fokus investiranja bosta še naprej Slovenija in Hrvaška.

Kako razvita je po vaši oceni v Sloveniji panoga nepremičninskih skladov?

V Sloveniji so skladi, ki se tržijo, v bistvu klasični vzajemni skladi, ki zbrana sredstva nalagajo v delnice svetovnih nepremičninskih podjetij in nepremičninskih skladov. Večinoma gre za tako imenovane sklade REIT, ki so nekakšna podjetja, ki vlagajo v nepremičninske projekte, vendar so podvržena posebni zakonodaji in ugodnejši davčni obravnavi. Ker so vse te naložbe usmerjene v tujino, predvsem v ZDA, s slovenskim nepremičninskim trgom nimajo nič skupnega. Ker se z delnicami teh podjetij trguje na borzah popolnoma enako kot z delnicami drugih podjetij, je jasno, da so cene odvisne predvsem od splošnih borznih gibanj in šele nato od stanja v panogi.

Alfi Re nepremičninski sklad pa je eden izmed edinih še odprtih nepremičninskih skladov v Sloveniji, ki vlaga neposredno v nakup poslovnih nepremičnin tako pri nas kot tudi na Hrvaškem.

Kaj pa vse sodi med alternativne sklade?

Če imamo na eni strani naložbe v delnice, obveznice in instrumente denarnega trga, imamo na drugi strani vse »alternative«. Med alternativne sklade sodi vse, od nepremičnin in zlata do kriptovalut, umetnin, dragih avtomobilov in drugih eksotičnih naložb. Vmes je celoten spekter naložbenih razredov, ki se med seboj razlikujejo glede na profil tveganosti oziroma pričakovanih donosov, ter različne niše v teh razredih.

Najpogostejši alternativni naložbeni razredi pa so nepremičnine (ang. real estate), deleži v podjetjih oziroma zasebni kapital (ang. private equity), posojila podjetjem (ang. private debt oziroma mezzanine), infrastrukturne naložbe in obnovljivi viri energije (ang. infrastructure, renewable energy), slabe terjatve (ang. distressed debt oziroma NPL) in tvegani kapital (ang. venture capital).

Kakšne so prednosti in tveganja pri vlaganjih v alternativne sklade?

Prednosti alternativnih naložb so, da pripomorejo k stabilnosti portfelja, ko cene delnic in obveznic padejo, zaradi njihove nizke korelacije z delniškimi trgi. Poleg tega so potencialno višji donosi – odvisno od tipa naložba, v primeru nepremičninskega sklada je okvirno od šest do sedem odstotkov –, realne in otipljive naložbe, profesionalno upravljanje in večja razpršenost, saj sklad vlaga v deset ali več naložb.

Slabost alternativnih skladov je predvsem nizka likvidnost, saj je tovrstne naložbe treba držati dlje časa kot vzajemne sklade ali delnice, zato za kratkoročne špekulante ali trgovalce niso zanimive.

Profil tveganosti in pričakovanih donosov je delno vezan na naložbeni razred delno pa tudi na samo investicijsko politiko. Tako imajo, na primer, nepremičninski skladi lahko različen profil tveganosti: če gre za nakupe novih naložbenih poslovnih nepremičnin, ki so polno zasedene, na odlični lokaciji in z odličnimi najemniki z dolgoročnimi najemnimi pogodbami, v primerjavi z nepremičninskim skladom, ki se ukvarja s špekulativnimi nakupi zemljišč in njihovim razvojem za gradnjo.

Tudi za druge naložbene razrede velja enako. Pri zasebnem kapitalu je večje tveganje – in posledično višji pričakovani, ne pa nujno tudi realizirani donos –, če kupuješ hitro rastoča podjetja, ki se šele uveljavljajo v primerjavi s stabilnimi podjetji z dobrim denarnim tokom, a nizko rastjo. Na področju obnovljivih virov energije je večje tveganje, če vstopaš v zgodnji fazi razvoja, ko šele potekajo meritve in pridobivanje dovoljenj, kot če vstopaš v že delujočo vetrno ali sončno elektrarno z vnaprej sklenjenimi pogodbami o prodaji elektrike in urejeno finančno konstrukcijo.

Kateri dejavniki vplivajo na pričakovane donose?

Splošno gledano lahko rečemo, da na tveganje in pričakovane donose vplivajo dejavniki, kot so tip naložb (nepremičnine, poslujoča podjetja, startupi, infrastrukturni projekti); zavarovanje (oziroma »downside protection«, če gre z naložbo kaj narobe); sprotni denarni tokovi, ki jih naložba ustvarja, ter likvidnost naložbe – to je, kako hitro jo lahko prodaš in koliko je potencialnih kupcev za takšno naložbo.

Med dejavnike glede donosov štejemo še konkurenco na trgu, saj večja konkurenca pomeni višje cene in ob enakem tveganju nižje pričakovane donose, a po drugi strani tudi višjo likvidnost; ter tako imenovani market timing, to je, ali vstopaš v segment trga, ki ga drugi še niso prepoznali in si med prvimi oziroma se usmerjaš v nišo, s katero se drugi ne ukvarjajo. Ne smemo pa pozabiti še na uporabo finančnega vzvoda, ki delno poveča donose, a v primeru pretirane uporabe lahko preveč poveča tveganje.

V Sloveniji je rast stanovanjskih posojil lani precej presegla povprečje območja z evrom, kar kaže na naše želje po lastništvu nepremičnin. Ker pa je investiranje v nepremičnine tek na dolge proge, mora biti izbira o vrsti naložbe preudarna. Kakšne možnosti so na voljo in kakšne so razlike med njimi?

Seveda je možnosti več, in sicer neposredna naložba v nepremičnine ali posredno prek investiranja v nepremičninski sklad. V primeru neposredne naložbe v nepremičnino – na primer nakup stanovanja za oddajanje – smo z relativno visokim zneskom izpostavljeni izključni eni nepremičnini, medtem ko z enakim vložkom v skladu razpršimo tveganje na celotni portfelj nepremičninskega sklada.

Zavedati se moramo, da je investiranje v nepremičnine tek na dolge proge, zato mora biti izbira o naložbi skrbna, saj pri tem lahko velikokrat naletimo na pravne zaplete. V nepremičninskem skladu imamo zato angažirane številne strokovnjake iz pravnega, finančnega in davčnega področja. Pred vsakim nakupom opravimo skrbni pregled nepremičnine, s čimer omejimo morebitna tveganja pri nakupu.

Po nakupu pa je ključno upravljanje nepremičnine s tehničnega vidika kot tudi z vidika upravljanja najemnikov. Najemniki so bistvo našega nepremičninskega sklada, zato veliko časa in truda vložimo v odlične in profesionalne odnose z njimi, saj so naši dolgoročni partnerji. Upravljanje nepremične je za naš sklad profesionalni pristop in služba, ki se nikoli ne konča. V primeru vlaganja v nepremičnino kot direktno investicijo pa se kupci z njenim upravljanjem zaradi prezaposlenosti prepogosto ne ukvarjajo.

Kako sedanje razmere, kot so inflacija, rastoče obrestne mere in podobno, vplivajo na vaš nepremičninski portfelj?

Investiranje v nepremičnine je gotovo odlična varovalka v primeru naraščajoče inflacije. Vse naše najemne pogodbe imajo indeksacijsko klavzulo, kar nam omogoča, da višino najemnine usklajujemo z rastjo cen življenjskih potrebščin.

Struktura našega sklada je, da naložbe izvedemo z bančnim vzvodom, pri čemer smo konservativni v smislu odstotka izpostavljenosti do banke kot tudi pri strukturi financiranja. Za vse naše naložbe imamo dogovorjeno fiksno obrestno mero.

Pa tudi trend dela od doma na naš portfelj ni vplival. Po naših ocenah delo od doma ni imelo tako velikega učinka na slovenski trg pisarniških prostorov, kot ga je bilo mogoče opaziti na tujih trgih, kjer pa se je predvsem zaradi dolgotrajnih voženj na delo pojavljal še pred pandemijo covida-19.

V Sloveniji je pisarniški trg omejen zlasti na dogajanje v Ljubljani, kjer primanjkuje kakovostnih modernih poslovnih prostorov. Novejše poslovne stavbe tako ostajajo polno zasedene in zaradi trenda dela od doma ni bilo zaznati odpovedi najemnih pogodb, temveč bolj prilagoditev na hibridno delovno okolje. Večji del zaloge ljubljanskih pisarniških prostorov je v starejših stavbah, kjer pa bodo lastniki morali na novo osmisliti prostore.

Kaj pa trajnostni vidiki, kako jih upoštevate pri svojih naložbah?

Uporaba standardov ESG na področju nepremičnin je za naš sklad zelo pomemben dejavnik, saj se povečuje zavedanje, da imajo nepremičnine lahko pomemben družbeni vpliv, predvsem z okoljsko usmerjenimi naložbami v novogradnje oziroma v energetsko učinkovite stavbe.

V skladu si tako prizadevamo investirati v bolj trajnostne objekte, na primer z novimi do okolja prijaznimi materiali ali pametnim tehnološkim ogrevanjem ali prezračevanjem, saj s tem ne le pomagamo okolju, ampak tudi povečujemo donosnost in uspešnost posamezne naložbe v nepremičnine.

In kako se kaže trajnostna naravnanost v vaši družbi?

V portfelju imamo približno 70 odstotkov nepremičnin, ki so bile zgrajene leta 2019 ali novejše. Tudi v prihodnje si bomo prizadevali za pridobitev novejših stavb, ki zadostujejo smernicam energetske učinkovitosti. Poleg tega investiramo v retail parke in ne v klasična nakupovalna središča, ki so energetsko potratna. Za vse naše nepremičnine proučujemo možnost postavitve sončne elektrarne, saj imamo znotraj Alfi Skladi skupine tudi sklad Alfi Renewables, ki je namenjen izključno segmentu obnovljivih virov energije.

Ne nazadnje pa bi poudarila, da smo pred kratkim podpisali kupoprodajno pogodbo za poslovni objekt na Dunajski cesti v Ljubljani, ki je edina poslovna stavba v Ljubljani s certifikatom DGNB, ki je mednarodno priznani certifikat za trajnostno gradnjo.