»Naj bo lastna nepremičnina vaša prioriteta«

Na trgu v Sloveniji in na Hrvaškem je vedno več novih projektov, tako da bo dogajanje ostalo živahno tudi v prihodnjih letih, kar omogoča obilo priložnosti za tiste, ki iščejo sanjsko nepremičnino ali donosno naložbo.

Kljub upočasnjevanju cene ostajajo zelo visoke in stabilne. Med najbolj zanimivimi segmenti na trgu nepremičnin so novogradnje v urbanih središčih, kjer je povpraševanje veliko zaradi sodobne infrastrukture in energetske učinkovitosti. Kot poudarja Zoran Đukić, direktor nepremičninske agencije Stoja Trade, se kupci vedno bolj ozirajo za novogradnjami v Kranju, Ajdovščini in Novi Gorici, kjer se dolga leta ni nič gradilo. »V ospredje so prišla manjša mesta s čudovitimi novimi projekti. Prav tako so zelo iskane starejše nepremičnine, ki so cenovno dostopnejše, vendar nimajo tako udobnih in sodobnih rešitev, ni pripadajočih parkirnih mest ali pa dvigal. Lahko jih sicer adaptiramo in si jih prilagodimo po svojih željah, kar v novogradnjah ni tako enostavno,« je povedal Đukić in dodal, da investitorje še vedno zanimajo naložbene nepremičnine, zlasti za kratkoročne najeme v turistično zanimivih krajih. Tudi na Hrvaškem je zelo pestro. Luksuzne nepremičnine ob obali privabljajo premožne kupce in vlagatelje, kot navaja direktor Stoje: »Prodaja poteka fantastično, kar dokazuje dejstvo, da smo pred časom razprodali celotni projekt Garden Palace Umag na Hrvaškem, pa tudi v Sloveniji je prodaja odlična. Kmalu bodo razprodani vsi naši nepremičninski projekti.«

Kaj pa še vedno poganja tako veliko povpraševanje po nepremičninah?

Povpraševanje po nepremičninah ostaja veliko zaradi več dejavnikov. Stabilno gospodarsko okolje in nizke obrestne mere v preteklosti so pripomogli k večji kupni moči. Prav tako ljudje še vedno vidijo nepremičnine kot varno naložbo, še posebej v obdobju inflacije. Na Hrvaškem povpraševanje poganja tudi turizem, saj veliko kupcev investira v nepremičnine za oddajo.

Res pa je, da so kupci zaradi višanja cen in negotovosti na finančnih trgih veliko bolj previdni pri nakupu. V preteklosti so odločitve sprejemali hitro, zdaj se radi posvetujejo s strokovnjaki in natančno preverijo pravno stanje nepremičnine ter ocenijo njeno energetsko učinkovitost. So pa tudi bolj poučeni in točno vedo, kaj želijo. Opažamo, da ni več takšne evforije, ko so vsi tekali za vsako nepremičnino.

Kako se spreminja povpraševanje po naložbenih nepremičninah?

Nepremičnine so še vedno zelo zanimive kot investicijske naložbe, tako za dolgoročno kot za kratkoročno oddajanje. Vseeno opažamo, da so se tovrstni nakupi v teh časih malo umirili, verjetno zaradi davka in regulativ na področju kratkoročnih oddajanj. Investitorji se še vedno odločajo za nakup nepremičnin v turistično privlačnih regijah, vendar so zaradi strožjih regulacij bolj usmerjeni v dolgoročne najeme. To pomeni večji interes za stanovanja, primerna za družine in mlade poslovneže. Na Hrvaškem v ospredju ostajajo luksuzne vile in apartmaji, in sicer za kratkoročne najeme.

Preverite projekt Pinija, Majske Poljane v Novi Gorici:

Ljubljana: povpraševanje še vedno presega ponudbo

Kakšno gibanje cen nepremičnin napovedujete?

Cene nepremičnin v Ljubljani ostajajo visoke, z rahlimi nihanji glede na lokacijo in tip nepremičnine. Povpraševanje v Ljubljani še vedno presega ponudbo, vendar so zazidljiva zemljišča omejena, kar otežuje širitev novogradenj. V prestolnici je na voljo vedno manj zemljišč. Večina zazidljivih površin je na obrobjih, kar pa zahteva razvoj infrastrukture.

V manjših mestih in na podeželju cene rastejo počasneje, vendar se tudi tam povečuje povpraševanje, predvsem zaradi iskanja bolj ugodnih in prostorskih rešitev za bivanje.

Cene so pri nas in v Evropi razmeroma visoke, vendar zaradi visoke zaposlenosti in dobrega gospodarskega okolja zelo stabilne. Zaradi zniževanja obrestnih mer trgu kaže zelo dobro. Verjetno ne bo nihče vesel tega, a menim, da bodo cene ostale na zdajšnji ravni, s tem da visokih rasti cen ne pričakujemo, saj so že zdaj dosegle zgornjo mejo. Za nepremičninski trg analitiki v prihodnjih letih napovedujejo stabilnost, sploh če se bodo umirile geopolitične razmere.

Kako se spremembe cen gradbenih materialov odražajo v končnih cenah nepremičnin?

Naraščajoče cene gradbenih materialov, kot so beton, jeklo in les, neposredno vplivajo na končne cene nepremičnin. Višji stroški gradnje se prenesejo na kupce, kar prispeva k nadaljnji rasti cen. Dodatno se zaradi podražitev gradbenih materialov nekateri projekti upočasnjujejo ali celo odlagajo, kar še dodatno zmanjšuje ponudbo nepremičnin na trgu. Tudi pomanjkanje kvalificirane delovne sile v gradbeništvu podaljšuje čas gradnje in povečuje stroške projektov.

Kaj pa bi se moralo na trgu zgoditi, da bi se cene stanovanj začele zniževati?

Če govorimo o slovenskem trgu, bi se cene stanovanj začele zniževati, če bi uvedli davčne ugodnosti pri prvem nakupu mladih družin in ranljivih skupin. Zakaj mora mlada družina plačati DDV pri nakupu prvega stanovanja? Zakaj mora mlada družina ali ranljiva skupina, študent, plačevati tako visoke najemnine? Zakaj država konkretno ne subvencionira – kot je že subvencionirala – študentskih najemov? To je prva stvar, ki bi jo takoj naredil, da se olajšajo nakupi. Država bi morala jamčiti za kupce prvih nepremičnin pri najemu kredita za nepremičnino. Urediti bi se morala najemna zakonodaja. Stari stanovanjski zakon zelo ščiti najemnika, moral pa bi ščititi dobrega, slabega pa manj. Davki so pri oddaji stanovanj zelo nestimulativni. Petindvajset odstotkov je absolutno previsok davek. Morali bi urediti zasebno in javno partnerstvo med državo, lokalnimi skupnostmi in zasebniki. To je absolutno neizkoriščeno. Okrepiti bi morali gradnjo projektov za srednji razred, ki naj ne bi presegli cene 4000 evrov. Tega nimamo. Zasebni investitorji bi morali investirati in zgraditi stanovanja s ceno po 4000 evrov za kvadratni meter. Tako bi ta problem rešili.

Ne zamudite: stanovanja in poslovni apartmaji Nica v Novi Gorici:

Kakšen pa je interes investitorjev za take stanovanjske projekte?

Interes investitorjev za skupno sodelovanje je zelo velik, vendar so omejitve tudi zaradi birokracije. Postopki gradbenih dovoljenj so predolgi, res se zavlačuje toliko časa, da vložen kapital nima pravega donosa.

Zanimiva rešitev za dostopnejša stanovanja so kooperativne soseske, ki so priljubljene v Skandinaviji, Nemčiji in Švici. Kakšne pa so priložnosti za razvoj takšnih sosesk v Sloveniji in kako bi jih lahko spodbudili?

Model kooperativnih sosesk temelji na skupnem financiranju in upravljanju stanovanjskih objektov, kar zmanjšuje stroške. Njihov razvoj bi lahko spodbudili z jasnejšo zakonodajo, finančnimi spodbudami in primeri dobre prakse iz tujine. Večja podpora države in lokalnih skupnosti bi lahko povečala interes za to obliko bivanja. Uspešni modeli iz tujine kažejo, da je s pravimi politikami in spodbudami možno vzpostaviti dolgoročne rešitve za stanovanjsko problematiko.

Kaj pa povpraševanje po energetsko učinkovitih stavbah, razvojnih in trajnostnih projektih?

Povpraševanje po bolj energetsko učinkovitih tako stanovanjskih kot poslovnih nepremičninah je vse večje, predvsem zaradi nižjih stroškov. In seveda vse bolj smo ozaveščeni. Nekatere korporacije pri najemu poslovnih prostorov že kar zahtevajo trajnostne certifikate. Vsak si želi nižje stroške, vendar pa to zahteva tudi večje investicije na začetku.

Večmilijonska stanovanja bolj izjema kot pravilo

V Sloveniji se prodajajo tudi nepremičnine za več milijonov evrov. Kako velik je trg za takšne luksuzne nepremičnine?

Luksuzni nepremičninski trg v Sloveniji je izredno butičen oziroma izredno majhen, skromen. Pri nas ga skorajda ni, ker naša ponudba in infrastruktura ne zadoščata življenju in življenjskemu slogu visoko situiranih strank z milijonskimi zneski za nakup nepremičnin. Pri nas ni ekskluzivnih koncertov, dragih trgovin, najbolj znanih verig restavracij. Vse, kar imamo, pa je res fantastično in vsi smo zadovoljni. Slovenija je prelepa, imamo enkratno naravo, super restavracije, opero, vendar to na ravni najzahtevnejših strank, ki kupujejo recimo deset milijonov vredno hišo, ne zadostuje. Za ljudi s takšnim življenjskim slogom je to premalo, oni pri nas preživijo tri dni in to je to. Zato pri nas ni na voljo hiš nad pet ali šest milijonov, ker jih nihče ne bi kupoval. Imamo hiše za dva do štiri milijone. Na stanovanjskem trgu sta Schellenburg in del Šumija pokazala maksimalni doseg naših kupcev. V Sloveniji se od »boljših« nepremičnin prodajajo »premium« nepremičnine na odličnih lokacijah, ki omogočajo udobno življenje s kratkimi razdaljami. To je naša kvaliteta, ni pa to luksuz. Pri nas nihče ne išče luksuza.

Koliko je na slovenskem trgu tujih kupcev in kateri segment jih najbolj zanima?

Tuji kupci so pomemben delež na slovenskem nepremičninskem trgu, predvsem v Ljubljani, na Obali in v alpskih turističnih krajih, kot sta Bled in Kranjska Gora. Največ zanimanja je iz Avstrije, Nemčije, Italije in drugih držav EU. Kupce zanimajo tako luksuzne nepremičnine kot investicijski objekti za oddajo. Povečano je tudi zanimanje za kakovostna stanovanja in hiše v bližini večjih mest, ki ponujajo dobro kakovost bivanja in stabilno naložbo.

Kaj nepremičnino naredi resnično luksuzno?

Luksuzna nepremičnina se odlikuje po vrhunski lokaciji, arhitekturni dovršenosti, visokokakovostnih materialih, pametnih tehnoloških rešitvah in dodatnih storitvah, kot so varovanje, concierge storitve in zasebni dostopi. V Sloveniji primanjkuje celovite infrastrukture za luksuzne kupce, kot so ekskluzivne rezidenčne storitve, luksuzni nakupovalni centri in vrhunske restavracije v neposredni bližini prestižnih nepremičnin.

Izreden potencial za luksuzne nepremičnine na Hrvaškem

Kaj pa na Hrvaškem, tam je stanje malce drugačno.

Hrvaška ima izreden potencial rasti trga luksuznih nepremičnin in je izredno priljubljena v vseh segmentih nepremičnin. Najbolj zanimive lokacije za Slovence so Istra, Opatija, vse tja do Krka, za tujce pa Dalmacija, Split, Zadar, Dubrovnik ter Hvar in Brač, ki sta najbolj zaželena.

Na Hrvaškem je več možnosti za nakup strašansko dragih vil za desetmilijonske zneske, ki imajo svoj dostop in lasten pomol. Med dobrimi kupci na Hrvaškem smo tudi Slovenci, ki veljamo za zelo zaželene kupce. Pokupimo vse, od Crvenega vrha do Rovinja, na Krku in delno tudi v Dalmaciji. Hrvaška ima veliko možnosti za visoki turizem in drage luksuzne nepremičnine.

Se je povpraševanje po luksuznih nepremičninah na Hrvaškem spremenilo glede na pretekla leta?

Da, povpraševanje po luksuznih nepremičninah na Hrvaškem se je v zadnjih letih povečalo, predvsem zaradi večjega zanimanja tujih kupcev. Kupci iščejo predvsem ekskluzivne nepremičnine z visokim standardom bivanja, vključno z bazeni, sodobnimi pametnimi sistemi in neposrednim dostopom do plaž. Pandemija je še dodatno pospešila zanimanje za oddaljene, a dobro opremljene luksuzne nepremičnine.

Katere segmente trga vidite kot najbolj perspektivne v prihodnjih letih?

Največ potenciala imajo energetsko varčna stanovanja, luksuzne nepremičnine in dolgoročni najemniški projekti. Poleg tega se bo povečevalo zanimanje za večnamenske nepremičnine, ki združujejo stanovanjske, poslovne in rekreacijske površine.

Lastni dom – pot do svobode, varnosti in prihodnosti

Kaj pa si želite na nepremičninskem trgu?

Mi kot agencija, kot Stoja Trade, dajemo prednost nakupu nepremičnin pred najemom, saj je to tudi naše delo. Vsak človek si zasluži svoj dom, svoje stanovanje, prostor, kjer se počuti varno in svobodno. Danes se mnogi mladi odločajo za najem, kar je razumljivo na začetku, vendar dolgoročno to ni rešitev. Najem stanovanja prinaša veliko negotovosti – lastnik lahko kadar koli dvigne najemnino ali celo prekine pogodbo. Med pandemijo smo videli, kako pomembno je imeti stabilen dom, svoj kotiček za delo in sprostitev. Ljudje brez lastnega stanovanja so bili čez noč v še večji stiski – brez prihodkov, brez možnosti plačila najemnine in s strahom, da bodo ostali brez strehe nad glavo.

Projekt Škofja Loka:

V lastnem stanovanju je občutek popolnoma drugačen. To ni le prostor, kjer spiš, ampak dom, ki ga urediš po svojih željah. V njem imaš svoje rože, slike, pohištvo, svojo energijo. Ni več skrbi, kdaj je datum za plačilo najemnine in ali bo lastnik prišel nenapovedano.

Zato pozivam vse: naredite vse, kar je v vaši moči, da pridete do lastne nepremičnine. Razumem, da je težko, a prvi korak je že razmišljanje v to smer. Vzemite kredit, poiščite rešitve, a ne zapravljajte denarja za najemnine. Raje odplačujte nekaj, kar bo na koncu vaše, kot da vlagate v lastnino nekoga drugega. Lastniško stanovanje prinaša mir, udobje in stabilnost – hkrati pa je tudi naložba za prihodnost in vašim potomcem pušča pomemben kapital.

Seveda se zdi, da je mladim generacijam danes skoraj nemogoče priti do nepremičnine. A če pogledamo naše starše – tudi njim ni bilo enostavno. Stanovali so v skromnih razmerah, pogosto v začasnih prostorih, svojo hišo so gradili vse življenje. Danes ni nič drugače – cene so visoke, a priložnosti obstajajo. Pomembno je začeti – morda ne na najdražji lokaciji, ne v centru Ljubljane, ampak v krajih, kjer so cene bolj dostopne. Grosuplje, Vrhnika, Domžale, Škofja Loka – to so kraji, kjer je lažje priti do lastnine, in kasneje lahko to nepremičnino nadgradite ali prodate za nekaj večjega. Razmišljajte dolgoročno. Lastništvo nepremičnine ni le prestiž, ampak ključ do stabilne in svobodne prihodnosti.

Stoja že od leta 1996 oblikuje ponudbo nepremičninskega trga v Sloveniji. Kakšno prihodnost si želite za podjetje?

Želim si čim več digitalnega napredovanja, sledenja trendom v uporabi umetne inteligence, radi bi se razvijali na digitalnem področju, pri uporabi socialnih omrežij, da bi bili še bolj povezani s strankami in da bi še okrepili njihovo zaupanje, ki ga gradimo že 30 let. Želimo si tudi več sodelovanja z mladimi generacijami.

Stoja je zgradila dve skupnosti: diplomatsko in korporativno. Zdaj pa gradimo skupnost mladih ljudi okrog naših socialnih omrežij in z našimi dogodki. Ta zavezanost se odraža tudi v našem načinu razmišljanja in pri delovanju naših zaposlenih. V podjetju je zaposlenih veliko mladih, ki jim želimo ponuditi udobno delovno okolje, na primer z masažnim stolom, zalogo rogljičkov in kavic ter z druženji. To je prava prihodnost za naše podjetje.

Vaš partner pri iskanju sanjskega doma

Stoja Trade z bogatimi izkušnjami in strokovnim znanjem na nepremičninskem trgu strankam ponuja celovito podporo pri iskanju in nakupu nepremičnine. Januarja je agencija na mednarodnem izboru Best of Slovenia 2025 prejela naziv najboljše nepremičninske agencije v Sloveniji 2025 – Best Real Estate Agency in Slovenia.

Njihovi strokovnjaki so vedno na voljo za odgovore na vprašanja, reševanje morebitnih težav in svetovanje, saj je tudi zanje pomembno, da so stranke popolnoma zadovoljne s svojo izbiro in da se vedno znova vračajo.

Ponudba Stoja Trade vključuje stanovanja, hiše, prestižna stanovanja, poslovne prostore in investicijske projekte. Skupaj z njimi boste hitreje našli svojo sanjsko nepremičnino, ki ustreza vašim potrebam in željam.

---

Naročnik oglasne vsebine je Stoja Trade