Upravnik nam ne izroči dnevnika prometa za rezervni sklad

Bralci te Delove rubrike se morda spomnijo mojih prispevkov, v katerih sem lani pisal o tem, da nam upravnik ne dostavi dnevnika prometa rezervnega sklada za našo hišo (v prejšnjih prispevkih sem pisal o kartici prometa, kar je isto).

Da bi dobil zahtevano, sem najel tudi zelo znano odvetniško družbo, ki je od upravnika naše hiše SPL d. d. to zahtevala, vendar brez uspeha. Poslali so ji vse mogoče dokumente (ki jih je sicer tudi zahtevala), dnevnika pa ne. V zvezi s tem so med drugim zapisali: »Bančnega izpisa oz. prometa vam pred obdobjem meseca februarja 2024 ne moremo posredovati (zahteva odvetniške družbe je bila za tri leta nazaj), saj kot smo vam že navedli v našem predhodnemu odgovoru, so etažni lastniki do meseca februarja 2024 vplačevali na skupni fiduciarni račun rezervnega sklada, odprt in voden za vse stavbe v upravljanju SPL d. d., torej bi dani izpis vključeval tako prilive in odlive tudi za druge stavbe.«

Stanovanjski zakon (SZ) v 41. členu določa, da imamo etažni lastniki dve možnosti glede vodenja rezervnega sklada: na fiduciarnem računu (pri banki, op. a.), ki ga odpre upravnik v svojem imenu in za račun etažnih lastnikov (1. odstavek 41. člena SZ), ali pa se sredstva zbirajo na enotnem fiduciarnem računu upravnika, odprtem za zbiranje sredstev rezervnega sklada večstanovanjskih stavb. V tem primeru upravnik za sredstva rezervnega sklada vodi knjigovodsko ločeno evidenco za vsako večstanovanjsko stavbo posebej (drugi odstavek 41. člena SZ). V zvezi s tem pojasnjujem, da nam je SPL d. d. do februarja 2024 mnoga leta vodil rezervni sklad pri sebi, v skladu z drugim odstavkom 41. člena SZ, februarja 2024 pa nam je brez aneksa k pogodbi med njim in našo hišo odprl fiduciarni račun pri banki, ki jo je sam izbral. Pri tem je v zapisniku zbora lastnikov prezrl zapisano, da bomo banko in pooblaščeno osebo za vpogled v stanje in promet rezervnega sklada sporočili naknadno. Dodatka k pogodbi, ki bi vključeval našo zahtevo, še do danes nismo prejeli.

Zakaj je dnevnik rezervnega sklada najbolj pomemben in bistven za transparentnost poslovanja upravnika s sredstvi rezervnega sklada? Kaj je dnevnik: v skladu s slovenskimi knjigovodskimi standardi je to razvid knjiženja, v katerem se podatki vodijo po časovnem zaporedju. Chatgpt pa dnevnik opredeljuje še bolj jasno: dnevnik je osnovni knjigovodski dokument, kjer se beležijo vse poslovne transakcije v kronološkem vrstnem redu. Dnevnik vsebuje podatke o datumu, opisu posla ter kreditnih in debetnih zneskih za vsako transakcijo.

Morda pa je v naši državi še katera odvetniška družba ali odvetnik, ki bo našla/našel pravni temelj za tožbo zoper upravnika naše hiše? FOTO: Jure Eržen

Ali SPL d. d. vodi dnevnik prometa rezervnega sklada za našo hišo, ki ga zahtevamo? Pišejo, da ga ne, ker bi dani izpis vključeval tako prilive in odlive tudi za druge stavbe. Da SPL d. d. vodi dnevnik prometa rezervnega sklada, ki ga nam noče posredovati, dokazujem z naslednjim dokazom: SPL d. d. nam vsak mesec pošilja stanje rezervnega sklada, ki se mesečno povečuje za vplačila etažnih lastnikov v mesecu poročanja, občasno se tudi zmanjša za porabljena sredstva. To pomeni, da je za izračun novega mesečnega stanja potrebno sešteti vsa vplačila v tekočem mesecu ter odšteti porabljena sredstva, kar pa ni nič drugega kot dnevnik knjiženja rezervnega sklada. Torej, za rezervni sklad naše hiše vodijo knjigovodsko ločeno evidenco, kar je v tudi skladu z drugim odstavkom 41. člena SZ. Za kaj tu gre: za laž, neresnico ali resnico, kaj tretjega ne more biti. Pogledal sem v Fran, kaj piše o teh pojmih: laž je zavestna, neresnična izjava z namenom zavajati v zmoto; neresnica je nasprotno, drugačno od resnice; in resnica: resnica je skladnost z dejstvi. Ali je eno, drugo ali tretje, naj si ustvari vsak bralec sam.

Zakaj si prizadevam, da bi pridobil dnevnik prometa našega rezervnega sklada? Nekaj je jasno: ker nam dnevnika nočejo posredovati, nekaj prikrivajo. Kot najpomembnejše je ugotoviti, ali je njihovo knjiženje rezervnega sklada zakonito: ugotoviti, ali vsi lastniki v naši hiši sploh vplačujejo v rezervni sklad, ali posamezni vplačniki vplačujejo ustrezne zneske glede na stanovanjsko površino njihovega stanovanja, ali so v novo stanje rezervnega sklada sploh prišteta vsa vplačila, ali je Javni stanovanjski sklad Mestne občine Ljubljana vplačal svoj delež pri vzdrževanju stavbe (v hiši ima Mestna občina Ljubljana v lasti dve stanovanji) ... Glede vplačil v rezervni sklad s strani občin, države, javnih stanovanjskih skladov ... SZ sicer določa, da te inštitucije niso dolžne vplačevati v rezervni sklad posameznih hiš, kjer imajo stanovanja, vendar pa njihovega deleža vplačil v rezervni sklad tudi ne prepoveduje. Razumljivo je, da mesečno ne vplačujejo svoje obveznosti v rezervni sklad hiše, najmanj, kar bi pričakovali, pa je, da se njihov delež ob zapadlosti plačila računa, plačilo v rezervni sklad izkaže na dnevniku prometa. Vpogled v dnevnik prometa bi omogočil odgovoriti na vsa navedena vprašanja in SPL d. d. bi se lahko res okitil s transparentnostjo, s katero se hvalijo na svoji spletni strani, kot sledi: »Prijazno, transparentno in učinkovito upravljanje stavb, blokov, garažnih hiš, stanovanjskih sosesk in poslovnih stavb je cilj, h kateremu stremimo 365 dni v letu.« Tako pa ...?

Naj spomnim, da sem si lani prizadeval obravnavani problem reševati s stanovanjsko inšpekcijo. Če na kratko povzamem: oni niso pristojni. FOTO: Leon Vidic/Delo

Naj spomnim, da sem si lani prizadeval obravnavani problem reševati s stanovanjsko inšpekcijo. Če na kratko povzamem: oni niso pristojni. Med drugim je vodja sektorja za stanovanja pri ministrstvu za solidarno prihodnost zapisala, »da izpis prometa rezervnega sklada v preteklem obdobju lahko zahtevamo«. Torej, jaz ga lahko zahtevam, upravnik pa mi ga ne da, oni pa ga ne zahtevajo. Zanimiv bi bil tudi razvoj dogodkov, če bi stanovanjska inšpekcija dnevnik zahtevala, pa ji ga upravnik ne bi hotel dati.

Kot je zgoraj omenjeno, mi tudi znana odvetniška družba ne more pomagati. Zapisali so, da je zadeva tvegana zaradi neustrezno urejenih področnih predpisov. Očitno so si poglavje o upravljanju stanovanjskih hiš in poslovanju upravnikov v SZ pisali upravniki sami – so že vedeli, zakaj. Tudi informacijska pooblaščenka nima zakonske osnove za posredovanje, saj pravne osebe zasebnega prava, kamor sodi tudi družba SPL d. d., niso zavezane posredovati informacij na podlagi določb zakona o dostopu do informacij javnega značaja (ZDIJZ).

Hodim od Poncija do Pilata. To je naša pravna država!

Morda pa je v naši državi še katera odvetniška družba ali odvetnik, ki bo našla/našel pravni temelj za tožbo zoper upravnika naše hiše? Zavedam se, da pri zadevi ne gre za velike zaslužke, gre pa za resnico in pravico.

Na koncu še enkrat javni poziv SPL d. d.: pošljite mi dnevnik rezervnega sklada za našo hišo, in sicer od 1. maja 2021 do 28. februarja 2024.