Zoran Đukić, lastnik in direktor podjetja Stoja Trade, je začel zelo skromno. Svojo prvo garažo je kupil za osem tisočakov in jo prodal za 11, prvo stanovanje je prodal že pri dvajsetih. Od takrat naprej je s srcem in dušo zapisan nepremičninam in ljudem, ki iščejo pravi dom zase.

»Obožujem ljudi in svoje delo, zadnje čase pa se navdušujem tudi nad umetnostjo, saj gre z roko v roki z nepremičninami,« nam je navdušeno razkazal razstavni salon na Dalmatinovi v Ljubljani, kjer so ravno raztovorili 200 kilogramov težko umetniško delo Prince/Frog slovitega ameriškega avtorja Rossa Blecknerja, ki je razstavljal tudi v newyorškem Guggenheimu. »Nepremičninski trg je aktiven, zelo veliko se prodaja in imamo ogromno povpraševanja, predvsem za novogradnje, najbolj za Obalo in morje. Tudi najemni trg je zelo pester,« nam je Zoran Đukić povedal v intervjuju pred poslovno konferenco Gradbeništvo 2024, ki bo 27. marca v Opatiji, v okviru Delovega poslovnega centra.

Ali je nakup nepremičnine – stanovanja, poslovnega prostora – še vedno aktualna naložbena priložnost za kupce?

Nakup stanovanja je vedno dobra investicijska priložnost, kar se je že pokazalo v več intervalih po osamosvojitvi. Določene cene so se dvignile za od tri- do štirikrat. Predvsem je takšna naložba varna, ljudje smo je vajeni in se prenaša iz roda v rod.

Ljudje v Sloveniji in širše na Balkanu smo rojeni z opeko v želodcu, ki jo moramo nekako »roditi«. To naredimo tako, da si postavimo lastno hišo, stanovanje, še kaj za študenta, nekaj na morju, kakšen vinograd, malo gozda. Na tem območju smo tudi glede na statistiko zelo vezani na nepremičnine. Zahodnjaki so pri tem malo bolj sproščeni. Pri nas pa je lastništvo nepremičnine zapisano že v genih. Vsi sanjamo neko hiško. Mimogrede, v povprečju se Slovenec seli vsaj trikrat.

Občutki v lastnem domu niso nikoli isti kot v najemnem stanovanju. Lasten dom ti omogoča investiranje brez obveznosti in brez omejitev. V svoje stanovanje lahko daš svojo dušo in nisi odvisen od sprememb in želja najemodajalcev, ki te lahko tudi postavijo pred vrata, ko jim to ustreza, in dvigujejo ceno. Slovenci se v lastnem stanovanju zelo dobro počutimo, ker imamo tako vso svobodo in varnost.

Kako bi opisali kupce nepremičnin pri Stoji?

Ljudje, ki kupujejo novogradnje pri nas, so uspešni poslovneži in družine. Imamo tudi precej upokojencev, ki se selijo v manjša stanovanja, pa družine, ki na primer potrebujejo več sob. Zaradi dela od doma si vsi želimo neko teraso in sobo ali prostor za delovno mizo. Naši kupci so vseh starosti in statusov.

V zadnjem času pri nas kupujejo nepremičnine ljudje z lastnimi sredstvi. Slovenci smo zelo pridni in varčni. Veliko je inovatorjev in podjetnikov, vsi hodijo v službe in zraven kmetujejo, kar se vse kaže na bančnih računih. V Sloveniji je na bankah naloženih skoraj 30 milijard evrov.

Po zlomu borz smo ugotovili, da so špekulativne naložbe za nepoznavalce zelo nevarne. Stanovanjem vrednost raste, enako je z zlatom. Slovenci se držimo preverjenih receptov investiranja. Denar, ki leži na bankah, raje investiramo. Kot kupci smo največji investitor v nepremičnine na Hrvaškem, kar pomeni, da smo v Sloveniji že skoraj vse pokupili in se oziramo v tujino, tudi v Dubaj. Zelo veliko Slovencev se odloča za prodajo nepremičnin pri nas in selitev v Dubaj. V Dubaju še ne posredujemo, sem pa velikokrat tam, ker me zanima ta novi pojav. Noben nepremičninski trg ni tako živ kot v Dubaju, kjer je trenutno kar 500 novih projektov. Če bi bil trg tudi pri nas bolj razvit in bolj živahen, bi se tudi cene umirile.

Kaj potencialne kupce najbolj zanima? Ali se zanimajo za materiale, tehnologije, so ozaveščeni glede trajnostne gradnje, energetske učinkovitosti?

Med slovenskimi kupci nepremičnin je vse več poučenih kupcev. Ljudje so pri nakupu postali bolj previdni in se zanimajo za materiale in izvedbo, za stvari, ki jih poznajo le gradbeniki.

Ljudje so zelo naklonjeni sončnim elektrarnam, toplotnim črpalkam, pasivnim hišam. Pri stanovanjih moramo poskrbeti za energetske izkaznice. Tudi zasebni investitorji zelo razmišljajo o trajnostnem razvoju in nižanju stroškov. Zaveza trajnosti v gradbeništvu je neizogibna, zato se vsi oklepamo certifikatov trajnostne gradnje. Še bolj je to opazno pri poslovnih prostorih. Pri vseh novogradnjah je trajnostni certifikat objekta že skoraj nujen. Zelo ponosni smo na več ljubljanskih projektov na področju poslovnih gradenj, tudi konkurenčnih, ki se zelo naslanjajo na certifikate.

Veliko se dogaja tudi v širši regiji. Katere projekte bi izpostavili kot najbolj zanimive?

V širši regiji nas vedno bolj zanima italijanski del Trsta, ki je že od nekdaj zelo aktualen. Z visokimi cenami pri nas pa še toliko bolj. Cene v Trstu so nizke, ker je ponudba velika, populacija pa dokaj stara. Tudi Črna gora ne zaostaja z novimi projekti, kot je Luštica Bay. Razvija se beograjski trg z Beogradom na vodi. Zelo pestro je tudi v Zagrebu, poudaril bi še dve milijardi vreden projekt Mohameda Alabbarja v albanski luki Drač.

Stoja Trade se zunaj Slovenije osredotoča predvsem na hrvaški trg, kjer smo prodali celoten Sunny Side Resort v Zadru in skoraj razprodali Garden Palace Resort Umag.

Kaj pa je najbolj vroče v vaši nepremičninski ponudbi?

Zelo zaželeni so projekti na slovenski obali, med njimi predvsem projekt Rezidence Murva v Šmarjah nad Koprom, s 44 stanovanji  in 16 hišami, ki imajo tudi možnost bazena, v idiličnem kraškem okolju. Murve so krasno umeščene na hrib nad Koprom, zelo blizu so tudi Hrvaški.

V Murvah živiš zdravo življenje, otroke spustiš ven med kakije, oljke, to ni konglomerat stanovanj, ampak naselje z dušo, v kamnu, s pogledi, z naravo, tudi z živalmi. Če živiš v Murvah, uživaš vse sadove Kopra in vasi, lahko se spustiš na hrvaški del, kjer greš v restavracijo, na plažo, ali pa greš s kolesom po Parenzani.

Kako se odločate, kjer boste gradili? Kako bi primerjali gradnjo v manjših mestih z gradnjo v prestolnici?

Za nove projekte se odločamo na podlagi demografskih, socialnih in tržnih analiz. Tako se lotevamo novih projektov v manjših mestih, kot je na primer Ajdovščina, Šmarje pri Kopru, Nova Gorica, zdaj pripravljamo tudi Škofjo Loko. Mala mesta so za investitorje zelo zanimiva, saj se tu že dolgo ni nič gradilo, Ljubljana pa je že dosegla zgornjo mejo cen, čuti pa se tudi pomanjkanje zemljišč. V manjših mestih je ponekod mogoče graditi prav v središču mesta. Investitorjem je jasno, da bi bilo dobro kaj zgraditi tudi v Mariboru. Naša osnovna naloga kot investitorjev je matematični izračun, izdelava investicijskega plana in analiz ter pregled možnosti prodaje.

Projekte vedno izbiramo skozi pogled kupcev. Bližina narave, lokacija in vsa infrastruktura v okolici so velika prednost. Vedno imamo v mislih odlične lokacije, zdravo ceno in solidno gradnjo. Naši projekti niso luksuzni, saj v Ljubljani pravega luksuza ni, razen mogoče Schellenburg. Stoja Trade spada v premium segment, ki gradi običajna bivalna okolja.

Kaj bi morali zgraditi, da bi rekli, da gre za luksuzne objekte?

Slovenija je za življenje idealna, je čista, varna in v vseh pogledih odlična, vendar nimamo kupcev res visokega razreda, ki kupujejo nepremičnine za 20 milijonov. Zanje Slovenija ni pravi trg, ker nimamo vsebine – ni veliko restavracij s tremi Michelinovimi zvezdicami, razen Ane Roš, ni tako razvitega nočnega življenja, kot je v tujini, ni toliko trgovin prestižnih blagovnih znamk, ni pravih servisnih storitev na takem nivoju kot v tujini – recimo varuške na dom, čistilni servis na klic. Storitve obstajajo, a ne na takšnem nivoju, ni toliko dostopno. Najzahtevnejše stranke živijo drugje.

S katerimi težavami se največkrat srečujete, ko načrtujete gradnjo?

Pri ustvarjanju novogradenj nam zelo veliko časa in energije vzamejo upravni postopki. Zelo velika težava so draga zemljišča, pomanjkanje zemljišč za projekte in upravni postopki, ki trajajo, ne samo zaradi administracije, ampak predvsem zaradi možnosti drugih udeležencev v postopku. Ustvarjajo se razni lobiji odvetnikov in civilnih iniciativ, ki omejujejo gradnjo, kar je včasih tudi upravičeno. Financiranje je zelo drago, materiali so se podražili, kar vse viša končno ceno. Včasih je bila psihična meja pri 3000 evrih za kvadratni meter, potem je zrasla na 4000, zdaj pa s Schellenburgom prebijamo mejo 10 in 12 tisoč evrov za kvadratni meter.

Preglejmo aktualne projekte. Devana je nekaj posebnega zaradi umeščenosti tik ob gozdu. Kaj ponuja kupcem?

Devana Park ob vznožju Golovca je osnovni Stojin projekt, kjer se res prepoznamo. Začela je nastajati iz nič, samo iz preprostega drevesnega listka, iz katerega je nastal njen logotip. Zgradili so prvo fazo, ki je bila tako uspešna, da se je investitor odločil za drugo fazo. Sto stanovanj je tik pred predajo, vselitev je letos.

Stanovanja odlikujejo terase, pogledi in neposredna umeščenost v gozd. Za objektom je hrib, ki ponuja dobesedno življenje v krošnjah, lep razgled na Ljubljanski grad in Alpe. Lokacija je postala zelo zaželena, saj je mesto naredilo cesto, kolesarske steze, most z dvigalom, parkirna mesta. Tudi kupci so zelo aktivni.

Vseljivost: druga polovica leta 2024.

Kako bodo nizkoenergijske hiše popestrile ponudbo hiš na Viču?

NIZ8 je zelo zanimiv projekt osmih nizkoenergijskih hiš. Gre za ograjeno naselje z zelo intimnimi atriji. Zanimiv je, ker ima na eni strani idilično jaso, na drugi pa priključek na avtocesto. NIZ8 so krasne hiše z odlično razporeditvijo, s površino približno 150 kvadratnih metrov. Na voljo je tretja podaljšana faza ali na ključ.

Vseljivost: jeseni 2024.

Kako daleč ste pri projektu Pod hribom?

Projekt Pod hribom v Kosezah na nekdanjem Energoplanovem zemljišču je eden najbolj zaželenih projektov, kar jih imamo, tako zaradi lokacije kot zaradi razporeditve. Pripravljamo 111 stanovanj v nekaj vilah, ki stojijo skoraj v gozdu, zraven Mosteca, koseške tržnice, šole in vse druge infrastrukture. Tega projekta sploh ne upam preveč oglaševati.

Carpe Diem stoji ob železniški postaji. Kaj odlikuje ta projekt?

Projekt Carpe Diem by dr. Bitenc je edinstven produkt na slovenskem trgu, ki je premikal meje produktnega načina gradnje, saj je v celoti opremljen objekt in ima popolno concierge storitev. Na dom si lahko naročiš čistilni servis ali hrano, ima skupno sobo za zabavo ali delo. Hkrati pa ponuja tudi zdravstvene storitve. To niso varovana stanovanja, ker pa so nad zdravstvenim centrom, imajo možnost zdravstvene oskrbe. S pritiskom na gumb si lahko naročiš zdravnika.

Blagovna znamka dr. Bitenca je zagotovilo, da je poskrbljeno resnično za vse. Imeti nekje v ozadju osebo, ki zate poskrbi tudi zdravstveno, nima cene. Z nakupom stanovanja v Carpe Diem dobite angela varuha, kar so spoznali tudi vsi naši kupci, večinoma gre za znana slovenska imena.

Med gradnjami v manjših mestih bi izpostavili Pinijo in Nico. Kako poteka gradnja teh dveh objektov?

Majske Poljane – Pinija v Novi Gorici so zelo zanimiv projekt, ki je že v tretji fazi. Projekt je zasnoval arhitekturni biro Sadar in Vuga. Vsi balkončki so zloženi v obliki storža, s tem je zagotovljena diskretnost med stanovalci. Pravzaprav je razprodan celoten projekt.

Naš drugi projekt Nica, tudi v Novi Gorici, je v pripravi in je na odlični lokaciji v središču mesta. Zanj je veliko zanimanja, saj so prodana vsa stanovanja.

Tudi Bovec je privlačen za kupce. Zakaj ste se odločili za Sočo?

Stoja prodaja Bisere Soče predvsem zaradi eksotike, posebne lokacije. Bovec me je navdušil s prvim ogledom nepremičnine. Objekt je pod žičnico Kanin, ob Soči, v objemu gora. Zanimanje za Sočo je med tujci res res veliko. Razprodali smo večino stanovanj, imamo jih še šest.

Pri opisu svojih projektov se vedno naslanjate na naravo, gozd. Je za tem opisom še kaj več?

Naše lokacije so zdrave. Strankam vedno povem to zgodbo: če na banki dvignete 20 ali 200 tisoč evrov v gotovini in to vsoto položite na rame, vas bo vse bolelo. Ko boste ta denar spremenili v nakup nepremičnine na morju, vas bo vse nehalo boleti. Z nakupom naših nepremičnin spremeniš življenjski slog in tempo življenja, kar se pozna pri zdravju.

Zato so naše stranke zelo zadovoljne, sploh te, ki so kupile nepremičnino ob morju. Odraščati v Kopru, sredi mesta, ali odraščati na vasi s kokošmi, to je druga kakovost življenja. Kakovost življenja je danes zelo pomembna, česar se po koroni še bolj zavedamo.

Kako pa je graditi v Ajdovščini, ki se zelo hitro razvija?

Ajdovščina je zaradi naših poslovnežev zrasla na vse strani. Pokazalo se je, da mesto potrebuje veliko stanovanj. Ujeli smo to priložnost in zgradili že tretje naselje, kjer imamo prodano že čisto vse. Zadnji projekt se imenuje Ajdovščina Papillon.

Koliko pa imate še na voljo apartmajev v Umagu?

Apartmaji, ki so še na voljo v kompleksu Garden Palace Resort Umag, so različnih tipov, na voljo je še terasno stanovanje in nekaj manjših apartmajev. Življenje v Umagu je sanjsko, na voljo je veliko športnih vsebin, veliko dobre hrane, lepe plaže in morje, tega ne najdeš povsod. Predvsem pa je v uri in pol dostopen iz Ljubljane.

Stoja Trade ponuja tudi poslovne prostore. Kakšno je povpraševanje po njih?

Povpraševanje po novih poslovnih prostorih je zelo veliko, ker ni dovolj ponudbe. Veliko obstoječih poslovnih prostorov ima težave z dvigali, starostjo, infrastrukturo, prezračevanjem in parkirnimi mesti. Čeprav imajo podjetja zadovoljive prostore, se zelo razgledujejo po trgu in novih možnostih. S tem želijo doseči vizijo trajnostnega razvoja in nižje stroške ter rešiti težavo s parkiranjem.

Najemniki poslovnih prostorov vedno bolj sprašujejo po kolesarnicah in dostopu s kolesi, polnilnicah in souporabi vozil, kopalnicah s prhami, ponudbi fitnesa in lastnih restavracijah. Kader je zdaj zelo pomemben za vsa podjetja. Vsi stremimo k temu, da se zaposleni v službi čim bolje počutijo, da imajo čim več stvari pri roki.

Eden od teh projektov, ki ga težko čakate, je DCB Montana. Zakaj bo ta stavba tako posebna?

DCB Montana bo letos vseljiva, več kot pol je že oddano. To je res velik dragulj, saj ni navaden poslovni projekt. V stavbi bo veliko teras, avla bo namenjena umetnosti in druženju. Zaradi prefinjenosti se za DCB Montano zanimajo že ambasade. Objekt ni čisto pozidan, saj ga tretjina manjka, zato da je bolj odprt. To bo eden najboljših poslovnih prostorov v Sloveniji. DCB Montana je namenjena za oddajo znanim najemnikom. Cena najema je že od 18,5 evra za kvadratni meter.

Kakšno pa je zanimanje za projekt v nastajanju PC Brdo?

Poslovna stavba PC Brdo je v fazi razvoja. Razvijamo 19.000 kvadratnih metrov poslovnih prostorov, z arhitekturo in lokacijo, ki bi bila sanjska že za bivanje, saj je ob PST-ju.

Na kateri svoj projekt ste najbolj ponosni?

Najbolje se počutimo na gradbišču projekta Murve, pa tudi v Umagu, se pa človek naveže na vsak projekt. Navdušujejo me DCB Montana, Carpe Diem by dr. Bitenc in Ajdovščina. Slovenski trg je fenomenalen, v bližini so metropole, smo v središču Evrope, tujci pravijo, da smo lepi in pametni, smo odprti, znamo se družiti, v nas je svetovljanski pridih s ščepcem balkanske duše, in ko se uredijo še določene stvari, bomo popolni zmagovalci.

Zakaj naj se kupci odločijo za nakup nepremičnine pri Stoji Trade?

Stojini projekti so dobri, predvsem pa varni. Sodelujemo z najboljšimi investitorji. Na trgu smo že od leta 1996, za sabo imamo nešteto zaključenih projektov, izbrani smo bili tudi na razpisih za DUTB, kjer smo prodajali Celovške dvore in drugo.

Stoja kot skupina izbira, katere projekte bo prodajala, veliko smo jih že zavrnili, ker niso sledili naši viziji in našemu marketinškemu pristopu.

Ko kupec opravi prvi stik, ga vpišemo v bazo povpraševalcev in mu pošiljamo ponudbe. Kupce ves čas obveščamo o novih možnostih, ker se pri nas projekti prepletajo. Več projektov, ko imamo, več je možnosti za izbiro prave nepremičnine. Pri nas imamo v bazi 700 nepremičnin s trga, vpisanih imamo 50 tisoč strank, od tega jih je kar 30 tisoč danes aktivnih.

Čeprav smo zgradili že ogromno projektov, imamo še vedno premalo stanovanj za vse naše kupce. V Koseškem oknu je 90 stanovanj, zanje se je vpisalo tisoč kupcev. Stojini projekti so znani po tem, da kupci vedno dobro kupijo. Res je, da je včasih treba kaj izboljšati, vendar gre za dobre projekte z dodano vrednostjo pri ceni. Vedno prodajamo po realnih tržnih cenah, ki po nakupu kmalu zrastejo. Vsi so se že navadili, da bodo z našimi stanovanji nekaj zaslužili.

Kakšno prihodnost si želite za podjetje Stoja Trade?

Stoja se razvija v smer digitalizacije, želimo si popolnoma brezpapirno poslovanje, spremenili smo vse spletne strani, imamo tudi portal dcs.si (diplomatic corporate services), kjer ponujamo storitve tujcem, diplomatom in tujim predstavnikom v Sloveniji.

Želimo ostati vodilni ponudnik na tem področju, s tem da poudarjamo svojo drugačnost. Povprečje nas ne zanima, nismo navadni nepremičninski agenti. Naša dodana vrednost je vključevanje umetnosti, imamo galerijo Stoja Art Collection Gallery, ki je hkrati tudi poslovni prostor za srečanja v središču mesta.

Za uspeh si štejem tudi uspehe mojih partnerjev. Želim si, da vsi moji zaposleni rastejo in napredujejo z mano, da ustvarjajo skozi svoja podjetja in svoje življenje. Nekateri so pri nas že skoraj 30 let, kar se resnično ujema z mojo vizijo.

---

Naročnik oglasne vsebine je Stoja Trade