Najemnine rastejo počasneje od cen nepremičnin

Ljubljana – Težko pričakovani pregled slovenskega najemnega trga je pokazal, da je lani srednja najemnina za stanovanje na območju celotne države znašala 250 evrov na mesec oziroma 10 evrov več kot leta 2016. Trend je od prve polovice leta 2015, ko so cene nepremičnin dosegle dno, v rahlem vzponu, vendar v primerjavi s prodajnimi cenami stanovanj raste bistveno počasneje.

Geodetska uprava RS (GURS) v poročilu o najemnem trgu nepremičnin obravnava najemne posle na prostem trgu (tržne najemnine, neprofitnih ne upošteva) za najmanj šest mesecev ali za nedoločen čas, ne oziraje se na opremljenost ali vključenost obratovalnih stroškov. Časovna vrsta obsega le zadnji dve leti in sloni na podatkih, zbranih do marca 2018. Leta 2013, 2014 in 2015 izpusti, ker je bil tedaj zajem poslov premajhen za kakovostno analizo. Ločuje najemnine stanovanj, pisarn in lokalov, izhaja pa iz podatkov po posameznih občinah, ki imajo dovolj velik fond stanovanj, pisarn ali lokalov ter dovolj velik obseg evidentiranih najemnih poslov. Za stanovanja je GURS oblikoval analitična območja – kot enotne najemne trge s podobnimi značilnostmi ponudbe in povpraševanja. Razlike med analitičnimi območji so praviloma zelo velike, poleg tega so najemnine, ki jih kaže analiza, nekoliko nižje od dejanskih, saj nekateri najemodajalci iz davčnih razlogov sporočajo prikrojene podatke.

Stanovanja oddajajo na kratek rok

Stanovanjski najemni trg v Sloveniji krojijo fizični najemodajalci (v kar 80 odstotkih). Odkar je energetski zakon predpisal energetsko izkaznico za stavbe, oddajane za več kot eno leto, večina najemodajalcev sklepa posle za obdobje do 12 mesecev, nato pa pogodbe podaljšuje. Od leta 2015 se zmanjšuje število najemov za najmanj šest mesecev ali za nedoločen čas, saj se najemodajalci preusmerjajo v donosnejše kratkoročno oddajanje turistom prek spletnih portalov Airbnb in Booking.com. Kar 71 odstotkov vseh oddanih stanovanj je opremljenih, obratovalni stroški pa niso vključeni v najemnino.

Največ najemnih stanovanj je v Ljubljani; tu je evidentiranih 38 odstotkov vseh najemov v državi, sledita Maribor z 8 in Novo mesto s 4 odstotki. Ljubljanski najemni trg je tudi med najbolj dejavnimi, kar je za glavno mesto in univerzitetno središče nekaj običajnega. Nadpovprečno dejavni so še najemni trgi v večjih urbanih središčih, v krajih, kjer zaposlovanje v večjih podjetjih niha in se delavci začasno priseljujejo (Novo mesto: Revoz, CGP), v krajih blizu glavnega mesta, blizu avtocestnih priključkov, v turističnih krajih, ob (italijanski) meji in tam, kjer so najemnine nižje.



Gledano geografsko so stanovanjske najemnine višje tam, kjer so višje tudi cene stanovanj. Najvišja je raven najemnin v Ljubljani, sledijo Izola in Piran, Domžale in Koper. Najemnine na Obali rastejo razmeroma močno, v Domžalah in Ljubljani pa zmerno. Nizke so v Grosuplju, Vrhniki in Logatcu.

Za sedem mestnih občin so izračunali tudi najemnine stanovanj po površinskih razredih. Kot je bilo pričakovati, najemnina na kvadratni meter z rastjo stanovanjske površine upada, v absolutnem znesku pa raste. Podobno je z vplivom lokacije. Primer Ljubljane: cona, kjer je raven najemnin višja, obsega Center, del Viča z Rožno dolino, del Bežigrada med Dunajsko cesto, Topniško ulico in železniško postajo, območje Mesarske ceste in Nove Poljane do Njegoševe ceste ter del Trnovega in Murgle. Znotraj nje so prestižna meščanska stanovanja in starejši ali novejši kompleksi oziroma blokovska naselja (Ferentov vrt, Kapitelj, Vila Urbana. Trubarjev kvart, Trnovska vrata, Situla, Zupančičeva jama, Bežigrajski Dvor), kjer je raven najemnin najvišja v državi.

Plitev trg pisarn in lokalov

Analiza GURS kaže, da se število najemov pisarniških prostorov v zadnjih dveh letih na ravni države zmanjšuje. Kljub temu pa interes podjetij za najem pisarn raste v primerjavi z nakupnim povpraševanjem, saj so najemnine v primerjavi s cenami nepremičnin ugodnejše. Povprečna najemnina pisarn na ravni države je bila leta 2016 9,4, leto zatem pa 9,6 evra na kvadratni meter. Prednjačita Ljubljana in Koper.

Najemnino pisarniških prostorov narekujejo: lokacija poslovne stavbe, parkirni prostori, starost in vzdrževanost stavbe oziroma prostorov, TK in pisarniška oprema, vključenost tekočih stroškov v najemnino, morebitne dodatne storitve, pa tudi zasedenost poslovne stavbe.

Lokali so za razliko od stanovanj in pisarn zelo raznovrstna skupina nepremičnin (razlikujejo se po dejavnostih), tako so tudi najemnine zanje precej različne. Ključni element za določitev najemnine je donosnost poslovanja, ki se odvija v lokalu. Slovensko povprečje najemnin za lokale je bilo leta 2016 12,2, leta 2017 pa 13,2 evra na kvadratni meter površine. Trend je v zmernem porastu, kar je rezultat gospodarske konjunkture in rastočega obsega potrošnje.