Čas za razmislek

Tržni presežek povpraševanja se je prelevil v svoje nasprotje, poprej cvetoč nepremičninski trg je tako rekoč zamrl, cene nepremičnin so začele padati.

Objavljeno
22. september 2009 19.57
Posodobljeno
22. september 2009 19.57
Nova stanovanja v Sečovljah
Božena Križnik
Božena Križnik
V zadnjem letu dni so trendi na trgu nepremičnin postavili na glavo poprej dolgo veljavne aksiome. Tržni presežek povpraševanja se je prelevil v svoje nasprotje, poprej cvetoč nepremičninski trg je tako rekoč zamrl, cene nepremičnin so začele padati. Prijela se je razlaga stroke, da pri tem ne gre za nepremičninski balon, kakršnega so v ZDA napihnile finančne špekulacije. Slovenija pač potuje navzdol po običajnem nepremičninskem tržnem ciklu, ki ga povzroči nesorazmerje med ponudbo in povpraševanjem. Gospodarska kriza je z zasejanim negativnim pričakovanjem zgolj pripomogla k temu, da je padanje hitrejše in bolj strmo trdi ekonomistka Andreja Cirman. Analiza stanja, križana s projekcijami za prihodnost, pa je začela sesuvati tudi mit o varnih in zelo donosnih naložbah v nepremičnine.

 

No, vsaj mnoge od naložb, ki so prišle na slovenski trg potem, ko se je cikel obrnil navzdol, zagotovo ne bodo donosne. Zakaj? Ker so investitorji hoteli iztržiti preveč, zgradili natrpana geta, kakovost podredili zniževanju stroškov, postavili previsoke cene. Poznavalci menijo, da bodo v prihodnje kakovostne nepremičnine po zmerni ceni in na dobrih lokacijah našle kupce, druge, ki se jih je že prijela oznaka neprodajljive, pa bodo bremenile investitorje (in marsikaterega tudi potopile), vse dokler jih ne bo kdo »kontrolirano umaknil s trga«. Kakšen bo tak umik, še ni jasno, a na 5. nepremičninski konferenci v Portorožu je bilo slišati celo, da bi to lahko v protikrizni maniri storila država in se s tem izognila »krvavenju gradbenega sektorja« in nevarnim posledicam, ki bi se prenesle v banke kreditorice. A ker denarja za to v obubožanem proračunu ni, je ideja bržčas račun brez krčmarja.

 

Zaradi slabih izkušenj zdaj ni novih investicij v stanovanjske nepremičnine, dokončujejo le začete projekte. Prihodnji investitorji, tako fizične kot pravne osebe, pa tudi banke, ki imajo denar in finančno spremljajo projekte, pa se sprašujejo, ali je naložba v stanovanjske, poslovne in druge nepremičnine sploh še donosna in varna. Enoznačnega odgovora ni, vsekakor pa bodo morali odločitev skrbno pretehtati in upoštevati preprosta dejstva, ki so jih sedanji nasedli investitorji v želji po hitrem zaslužku povsem obšli. Na primer demografska gibanja, ki so preprosto napovedljiva, a jih doslej ni nihče upošteval, pravi Andreja Cirman.

 

Da se napake ne bi ponovile, bodo morali potencialni investitorji uskladiti svoje projekte z zahtevami, ki jih jasno riše prihodnost. Povsod po Evropi se ukvarjajo s staranjem prebivalstva in njegovim vplivom na nepremičninski trg. Slovenija se temu ne bo izognila. Večje bodo potrebe po varovanih stanovanjih in domovih za ostarele, manjše po stanovanjih za mlade. Oprema bo morala biti prilagojena potrebam starostnikov, zdaj že dotrajan stanovanjski fond bo treba prenoviti. A ne le fasade in strehe; klimatske spremembe in povečane potrebe po energiji, nenazadnje pa tudi relativno zniževanje pokojnin, bodo terjali večjo energetsko učinkovitost.

 

Uspešni bodo torej samo tisti investitorji, ki bodo znali prisluhniti izzivom, država pa jih bo morala podpreti z novo, ustrezno stanovanjsko strategijo. Ni pa več pričakovati, da bodo služili tako, kot so v letih debelih krav. Kar nekaj privatnega kapitala je bilo denimo že vloženega v gradnjo varovanih stanovanj in domov za ostarele, in ni skrivnost, da jih o tem velikopotezno razmišlja še precej. Takim gre opozorilo, da je naložba v bivališča za starejše sicer načeloma varna, a je donosnost kapitala zaradi razmeroma strogih zahtev - skromna.


Iz sredine tiskane izdaje Dela