Upravnik je za večje investicije dolžan zbrati več ponudb

Ta določa smernice za energetsko učinkovito gradnjo novih zgradb, po smernicah za toplotno izolacijo iz tega pravilnika se morajo lastniki ravnati tudi pri obnovi starih zgradb, če posegajo v več kot četrtino toplotnega ovoja.

Pri tem noben vladni predpis ne določa rokov, v katerih bi morale biti stavbe prenovljene, to je povsem v pristojnosti lastnikov. Le ko gre za večjo prenovo, mora biti ta izpeljana v skladu z zahtevami iz PURES. Prenove so lahko kočljive predvsem pri stanovanjskih blokih, kjer morda niso vsi lastniki pripravljeni na nastale stroške.

Na ministrstvu za okolje in prostor so pojasnili, da skladno s stanovanjsko zakonodajo o posegih na skupnih delih stavbe, kot so fasada in okna, odločajo etažni lastniki. Upravniki stavb morajo, če gre za investicijo, ki presega 10.000 evrov, obvezno zbrati najmanj dve ponudbi in ju predstaviti lastnikom. Če ima stanovanjski blok nadzorni odbor etažnih lastnikov, lahko ta predlaga ponudnike, ki jih je upravnik dolžan pozvati k predložitvi ponudbe. Upravnik pregleda vse ponudbe in pripravi predlog za izbiro najugodnejše rešitve, končno odločitev pa sprejme z nadzornim odborom stavbe ali predstavnikom lastnikov. Nadzorni odbor stavbe je določen z več kot 50 odstotki lastnikov (glede na stanovanjsko površino): gre za nekaj lastnikov, ki se morda bolj spoznajo na gradbeništvo in so pooblaščeni za odločanje o teh investicijah.

Sodeč po pripovedovanju bralca iz ene izmed mestnih občin pri nas, kjer so ravno v teh dneh delavci začeli toplotno izolacijo objekta, pa upravniki ne upoštevajo vedno pravil. Izmed dveh ponudb, ki ju je bralec videl, ena ni bila niti podpisana niti žigosana, drugi ponudnik, ki zdaj že izvaja dela, je na isti datum pripravil dva predračuna z različnima vrednostima.

Denar se nabira 
v rezervnih skladih

Leta 2003 so bili uzakonjeni rezervni skladi, v katerih se z mesečnimi vplačili lastnikov zbira denar za tovrstne posege. A če gre za prenovo celotne stavbe, se lahko zgodi, da znesek, zbran v skladu, ne zadošča za poplačilo investicije.

Lidija Križaj, pravnica v ljubljanski Stanovanjski zadrugi Tomačevo-Jarše, je pojasnila, da so tudi izvajalci investicij pri financiranju precej prilagodljvi. Če denar iz rezervnega sklada ne zadošča, se lahko dogovorijo za pogodbo, da se investicija financira tudi iz prihodnjih vplačil v rezervni sklad, ki jih črpa izvajalec storitev, dokler dolg ni poplačan. Ne nazadnje je to za izvajalce zanesljiva oblika financiranja. Etažni lastniki lahko, če je treba, sprejmejo sklep o povišanju mesečnega vplačila v rezervni sklad. Križajeva je pojasnila, da so bloke, ki jih upravlja zadruga Tomačevo-Jarše, večinoma že obnovili in da lastniki stanovanj s tem niso imeli večjih dodatnih stroškov.

O tem, kako v konkretnih primerih izbirajo izvajalca prenove, smo se zanimali pri nekaj večjih podjetjih, ki se ukvarjajo z upravljanjem nepremičnin, a se na naša vprašanja niso odzvali. A če so etažni lastniki postavljeni pred dejstvo, da morajo za prenovo prispevati določen znesek, in celoten znesek investicije presega 10.000 evrov, lahko od upravnika stavbe zahtevajo vpogled v vse ponudbe, med katerimi so izbirali. Končna cena investicije se lahko sicer nekoliko razlikuje od zneska na ponudbi, a pri prenovi fasad ponavadi ne prihaja do precejšnjih odstopanj. Mora pa tudi tovrstne spremembe potrditi nadzorni odbor stavbe.

Pomaga lahko tudi Eko sklad

Lastnikom stanovanj lahko pri večjih stroških obnove pomaga Eko sklad, javni okoljski sklad, ki na leto objavlja razpise za dodeljevanje nepovratnih finančnih spodbud in tudi za ugodno kreditiranje okoljskih naložb. Vlagatelj mora seveda dokazati, da bo naložba izvedena skladno z določili poziva oziroma z okoljskimi normami.

Na Eko skladu so kredite za občane primerjali z efektivnimi obrestnimi merami potrošniških kreditov in navedli primer kredita v višini 20.000 evrov z odplačilno dobo 120 mesecev. Eko sklad ima trenutno efektivno obrestno mero štiri odstotke, obrestna mera za takšen potrošniški kredit je junija znašala 6,9 odstotka. V celotni odplačilni dobi je tako s kreditom pri Eko skladu za 3296 manj izdatkov, kar posredno pomeni več kot 16-odstotno subvencijo. Sklad ponuja kredite podjetjem, drugim institucijam in samostojnim podjetnikom.

Pri prenovi stanovanjskih blokov so na Eko skladu pojasnili, da lahko za kredit za okoljske naložbe zaprosijo upravniki stavb za celotno investicijo, a da takšne vloge še niso prejeli, čeprav je sicer povpraševanje po kreditih veliko. Vsi krediti pri večstanovanjskih stavbah so bili doslej dodeljeni etažnim lastnikom, predvsem za zamenjavo oken in balkonskih vrat. Z nepovratnimi finančnimi spodbudami je bilo v preteklih dveh letih izvedenih 270 naložb v obnovo 243 večstanovanjskih stavb. Povprečna cena za kvadratni meter izolacije, za katere je sklad lani dodelil nepovratna sredstva, je lani znašala 55 evrov, a ta podatek se nanaša na stanovanjske hiše. Sicer pa Eko sklad s svojim financiranjem ne predpisuje ali omejuje izbire izvajalca investicije.